서울 시내 아파트 전경. 사진=연합뉴스
서울 시내 아파트 전경. 사진=연합뉴스
서울 부동산 시장에서 강북과 강남 집값이 양극화됐다. 노·도·강(노원·도봉·강북) 가운데 노원구와 강남 3구(강남·서초·송파) 중 서초구다. 서초구에선 적은 거래에도 최고가 거래 비율이 높았고, 노원구에선 거래가 많았음에도 최고가 거래 비율은 서울 평균에 미치지 못했다. 전문가는 "시장에 '거래 절벽'이 지속되는 가운데 수요자들이 '선택과 집중’에 나선 결과"라고 했다.

적은 거래에도 최고가 거래 비율 높은 서초구

21일 부동산 플랫폼 직방에 따르면 지난달 서초구에서 이뤄진 52건 면적거래 가운데 30건(57.69%)이 최고가를 기록했다. 최고가 거래는 직전 최고 거래가격보다 같거나 더 높은 가격에 매물이 거래된 것을 의미한다.

개별 단지로 살펴보면 더 두드러진다. 잠원동에 있는 ‘신반포16’ 전용 83㎡는 지난달 25억8000만원에 손바뀜했다. 이 면적대는 2015년 10월 8억5000만원에 마지막으로 거래된 이후 7년 만에 새 주인을 찾았다. 가격은 17억3000만원 급등했다. 방배동 ‘삼호2차’ 전용 132㎡도 지난달 22억원에 팔렸는데, 2018년 거래된 12억1000만원보다 9억9000만원 뛰었다.

반포동에 있는 ‘반포자이’ 전용 244㎡도 지난달 75억원에 거래되면서 직전 거래보다 14억원 상승했다. 같은 동에 있는 아크로리버파크 전용 129㎡ 역시 63억원에 손바뀜해 직전보다 12억원 상승했다.
서울 노원구 아파트 단지. 사진=한경DB
서울 노원구 아파트 단지. 사진=한경DB
반면 노원구는 94건 면적거래 중 22건(23.4%)이 최고가 거래로 집계됐다. 3월 서울 최고가 거래 비율인 39.05%(1014건 중 396건)보다 10%포인트 이상 낮다.

지난달 노원구에선 거래된 단지 가운데 가장 많은 금액이 오른 곳은 상계동에 있는 ‘벽산’으로 이 단지 전용 38㎡는 4억8500만원에 거래돼 지난해 3월 거래된 3억6000만원보다 1억2500만원 상승했다. 하계동 ‘학여울청구’ 전용 113㎡도 10억9500만원에 손바뀜해 직전 거래보다 1억500만원 올랐다.

함영진 직방 빅데이터랩 실장은 "서초구는 적은 거래 건수에서 많은 최고가가, 노원구는 거래는 많았지만 최고가는 적었다"며 "모든 지역이 동시다발적으로 오르는 부동산 호황기가 아닌 상황에서 대출 규제, 금리 상승 등의 제약 요인이 늘어나자 실수요자들이 '선택과 집중'을 하기 시작했다"고 해석했다.

다 같은 세 자릿수 아냐…수요자, 강남으로 몰려

지난달 거래 건수가 세 자릿수를 기록한 지역은 서울 25개 자치구 가운데 단 2곳뿐이었다. 노원구와 서초구로 각각 121건, 107건 거래됐다. 거래량은 크게 차이가 나지 않지만, 지역을 전반적으로 살펴보면 다른 해석이 나온다.

통계청 국가통계포털에 따르면 2020년 기준 노원구에 있는 아파트 수는 16만3502가구, 서초구에 있는 아파트 수는 9만4499가구다. 노원구 아파트 수가 서초구에 비해 1.73배, 약 2배 가까이 더 많다. 서초구에선 적은 아파트 수에 비해 손바뀜이 많았고, 노원구에선 많은 아파트 수에 비해 상대적으로 거래가 적었다고 볼 수 있는 대목이다.

새 정부가 내놓을 재건축 규제 완화 기대감과 ‘똘똘한 한 채’ 선호 현상이 강남권 거래를 늘렸단 설명이다. 서초구 방배동에 있는 A 공인 중개 관계자는 "새 정부가 재건축 규제를 풀어줄 것이라는 기대감이 강남권에 전반적으로 퍼져 있다"며 "최근에 대통령직인수위원회가 속도 조절에 나선다고 했지만, 규제는 언젠가 풀릴 것 아니겠느냐"고 했다. 이어 "다주택자에 대한 부담이 커지면서 ‘똘똘한 한 채’ 선호 현상으로 강남권을 찾는 수요자도 늘었다"고 했다.
3월 서울시 자치구별 매매가격지수 변동률 사진=한국부동산원
3월 서울시 자치구별 매매가격지수 변동률 사진=한국부동산원
노원구 등 강북권 부동산 시장은 강남과 딴판이다. 재건축 기대감에 투자 목적으로 문의는 있지만 강화된 대출 규제, 높아진 대출 금리 등이 집값에 발목을 잡고 있다. 노원구에 있는 B 공인 관계자는 " 대출 규제도 강화됐고, 금리도 오르다 보니 진입하려는 실수요자들의 부담이 커졌다"며 "다만 최근 재건축 기대감에 투자 수요가 일부 유입됐지만, 올해 들어선 거래가 거의 없는 상황"이라고 설명했다.

한편 한국부동산원이 발표한 ‘3월 전국주택가격동향조사’에 따르면 서울 집값은 0.01% 내렸다. 하지만 규제 완화 기대감이 큰 강남권에선 서초구가 0.11% 올랐고, 송파구가 0.06%, 강남구는 0.02% 상승했다. 반면 강북에선 용산구(0.06%)를 제외하고 모두 내렸다. 도봉구는 0.08% 내려 가장 큰 폭 떨어졌고, 노원구와 강북구도 각각 0.07% 하락했다.

이송렬 한경닷컴 기자 yisr0203@hankyung.com