40년 만기 주담대 A to Z…나도 갈아타 볼까

<전민정 기자>

지금까지 시중은행에서 취급해 온 주택담보대출 만기는 최대 35년.

이러한 주담대 만기를 5년 이상 더 늘린 40년 초장기 주담대 상품이 속속 등장하고 있습니다.

올 초부터 부산·대구은행 등 지방은행들이 40년만기 상품을 내놨으며 시중은행 중에선 최근 하나은행이 주담대 상품 만기를 40년으로 늘렸습니다.

하나은행 이외에도 KB국민, 신한, 우리, 농협 등 다른 은행들도 주담대 만기 연장을 검토하고 있습니다.

그동안 보금자리론과 적격대출과 같은 주택금융공사의 정책금융상품만 40년 만기가 가능했지만,

대출 규제와 금리 상승에 가계대출이 줄자 은행들이 대출 문턱을 낮추기 위해 만기를 늘리는 카드를 꺼내든 것입니다.

주담대 만기가 40년으로 늘어나면 원금을 더 잘게 쪼개 낼 수 있어 매달 갚아야 하는 원리금 부담을 덜 수 있습니다.

은행에서 대출금리 4.5%로 5억원을 빌리면 40년 만기일 경우 35년 만기때보다 총 이자는 8,500만원 더 많아지지만 매달 갚을 돈은 12만 원 더 적어집니다.

내야 할 전체 이자가 늘긴 해도 월 부담은 가벼워진다는 얘깁니다.

또 대출기간이 늘면 원리금 상환액을 연 소득으로 나눈 비율인 DSR(총부채원리금상환비율)이 낮아져 대출 한도도 늘어나게 됩니다.

연봉 5천만원 직장인이 규제지역에서 9억원짜리 주담대를 받아 아파트를 구입한다고 할 때,

만기 30년인 경우 DSR 40% 규제에 따라 3억4,200만원까지만 빌릴 수 있지만, 만기가 40년으로 늘면 3억6천만원을 빌릴 수 있습니다.

이때 매년 갚아야 하는 원리금은 2천만원에서 1,850만원 수준으로 줄게 되는데, 이렇게 되면 DSR이 40% 이하로 낮아져 LTV 40% 규제만 받기 때문에 대출가능 금액이 늘어나게 되는 것입니다.

윤석열 대통령 당선인 공약대로 LTV 규제가 70%까지 완화될 경우, 만기 40년과 30년의 대출한도 차이는 더 커질 수 있다는 분석입니다.

다만 40년 만기를 선택하면 대출자 입장에선 빡빡했던 한도가 늘어 숨통은 트이겠지만, 총 이자액이 늘어나는 만큼 대출을 받기 전에 자신에게 맞는 조건을 꼼꼼히 따져봐야 합니다.

[김영도 / 한국금융연구원 선임연구위원 : 중간에 주거 이전 수요가 있기 때문에 (만기가 40년이어도) 대부분 어느 정도 상환을 합니다. 아무래도 상환하는 기간을 길게 하면 월 납입금이 줄어들고 DSR을 통해 산정되는 한도가 늘어나는 효과가 있으니 필요한 사람들이 이용하는 것은 나쁘지 않죠. 다만 장기상품일수록 초기에 내는 이자부분이 크고 원금상환되는 부분이 많지 않거든요. 이런 부분에 대해 정확히 알고 선택해야 합니다.]

한국경제TV 전민정입니다.

<앵커>

40년 만기 주택담보대출, 무작정 갈아탄다고 다 좋은 게 아니라고 합니다.

경제부 김보미 기자와 알아봅니다.

김 기자, 40년 만기 주택대출이 정부가 제공하는 대출로는 이미 존재했습니다. 보금자리론, 적격대출 이런 것들인데,

이번에 은행권에서 출시한 상품과는 어떻게 다른 겁니까?

<김보미 기자>

둘다 40년 만기 주담대이지만, 크게 제약의 유무, 그리고 금리 면에서 차이가 납니다.

우선 지난해 나왔던 정책모기지 상품은 만39세 이하 청년이나 신혼부부만 신청할 수 있습니다.

또 담보로 잡을 수 있는 주택의 가격 상한선도 정해져 있고, 소득의 제한도 걸어두고 있습니다.

반면에 은행권 상품은 대출을 신청하는 데 있어서 따로 제한을 두고 있지는 않습니다.

두 번째는 금리 적용 형태인데요.

정책모기지 상품의 경우 40년 만기 내내 고정금리로 가져갈 수 있지만, 은행권 상품은 변동금리 또는 혼합금리 중에서 택할 수 있습니다.

<앵커>

그러니까, 은행에서 이번에 나온 건 정부 대출보다 제한사항이 더 적다는 건데, 보통 제한이 적으면 금리는 더 비싼게 일반적이죠.

<기자>

그렇습니다. 자료화면을 같이 보시면요.

4월 기준, 40년 만기 보금자리론과 적격대출 금리는 연 3.95%였습니다.

만약에 지금 이 시점에 해당 대출을 받았다면 40년 만기 내내 고정으로 가는 것이고요.

반면에 은행권에서 현재 취급하고 있는 40년 만기 주담대는 은행마다, 상품마다 차이가 있지만 상단이 5~6%대입니다.

심지어 은행권 상품은 금리가 계속 시장상황을 반영하기 때문에 여기에사 앞으로 더 오를 수 있죠.

<앵커>

그러니까 40년 만기로 이용하고 싶은데 정부 정책대출은 요건이 안되는 분들이 이용할 만한 대출이 이번에 은행에서 나온 겁니다.

시중은행에서는 하나은행이 처음 출시를 했다면서요. 어떤 상품입니까?

<기자>

우선 몇몇 오해하시는 분들이 있어서 미리 말씀드리면요.

이번에 내놓은 ‘40년 만기 주담대’라는 건 새로운 상품은 아니고요.

기존에 취급하고 있는 대출상품들의 ‘최대 만기’를 35년에서 이제 40년으로 늘려놨다 라는 의미입니다.

우리가 주택담보대출을 받을 때 보면 최대 만기라는 게 있고, 그 범위 안에서 우리가 20년으로 하겠다, 30년으로 하겠다 이렇게 선택할 수 있는 거잖아요.

그러니까 기존 대출상품에서 이번에 만기 선택권이 더 넓어졌다 라고 보시면 되겠습니다.

다시 돌아와서, 하나은행에서는 현재 ▲아파트론 ▲혼합금리모기지론 ▲변동금리모기지론 ▲원큐아파트론 이렇게 4개 상품에서 40년 만기 선택이 가능하도록 21일부터 적용을 한 상태입니다.

자료를 보시면 4개 상품 모두 담보가능 범위 내에서 대출을 받을 수 있고, 원큐아파트론만 최대 5억원으로 제한을 두고 있습니다.

금리형태는 상품에 따라서 변동금리, 혼합금리 중에서 선택할 수 있는데요.

혼합금리 같은 경우에는 3년 혹은 5년 중에서 선택을 하고 이걸로 해당 기간동안 고정금리로 가져가다가 변동금리로 바뀌는 형태입니다.

<앵커>

그렇군요. 이미 대출을 갖고 계신 분들도, 만기를 40년으로 바꾸고 싶다 하면 갈아탈 수 있습니까?

<기자>

있습니다. 대환대출 방식으로 갈아타야 하는데요.

이건 현재 40년 만기 주담대를 취급하고 있는 곳들 부산, 경남,대구,하나은행에서 대출을 이미 받아놓은 차주들에게도 마찬가지로 해당되는 부분입니다.

기존 대출에서 만기만 40년으로 바꿀 수는 없다는 거죠.

심사를 다시 받아야 한다는 의미고요.

중도상환수수료는 대출받고서 3년이 지나면 대부분 없기 때문에 이 부분은 잘 확인을 해보셔야겠습니다.

<앵커>

중도상환수수료 부담이 없는 분들같은 경우도 고민은 좀 필요할 것 같습니다.

지금 금리도 갈수록 오르고 있는데, 더 오래 갚으면 그만큼 이자도 더 내는 꼴 아닙니까.

대신에 1년에 내는 원리금은 줄어드니까, DSR규제 때문에 한도를 많이 못받았던 분들은 한도가 늘어나는 효과가 있겠는데요?

<기자>

그렇습니다.

그래서 내 상황에는 어떤 게 더 유리한지를 잘 따져보셔야 합니다.

은행권PB들은 기존에 DSR 규제로 인해서 대출을 충분하게 받지 못했던 차주, 그리고 현재 원리금 상환에 다소 부담이 느끼고 있는 차주라면 중도상환수수료 부담이 없다는 전제 하에 고려해볼 만하다라고 조언하는데요.

그런데 일반적으로 주담대를 30년 40년짜리로 받아가도 실제 만기까지 안고가는 사람들은 드물거든요.

실제로 우리나라 국민의 평균 이사주기, 주택보유기간은 5년이고, 장기모기지 평균상환기간은 7년으로 나옵니다.

30년 40년 만기로 대출을 받아도 실제로는 5~7년간 갚아나가다가 이사를 가거나 아니면 기존 주택을 처분하면서 나머지를 한번에 일시상환한다는 것이죠.

그럼 이럴 땐 뭐가 더 유리하냐. 내가 은행에다 갖다낸 전체 상환액만 놓고 본다면 만기를 짧게 가져갈수록 더 유리합니다.

전체 원리금 상환액이 몇백만원이라도 더 적거든요.

예를 들어 연 4.5%로 5억원을 원리금균등상환방식으로 대출받았다고 해보죠.

이걸 7년동안 갚아나가다가 잔액을 일시상환할 경우에 전체 원리금을 비교해보면 40년 만기로 받았을 때가 35년 만기로 받았을 때보다 172만원 더 많았습니다.

172만원을 더 낸다는 거죠.

그런데 이게 만기 30년과 비교하면 무려 400만원 이상으로 차이가 더 벌어집니다.

그래서 단순히 매달 부담하는 원리금상환액이 적다고 무조건적으로 갈아탈 게 아니라 내가 비록 전체적으로 대출이자부담을 더 질 지언정, 얻어가는 더 큰 이점이 무엇이 있는지를 잘 따져보셔야 겠습니다.

<앵커>

괜히 청년 세대 영끌만 부추기는 거 아닌가 하는 우려도 듭니다. 마지막으로 유튜브 제목과 해시태그는 뭘로 할까요?

<기자>

유튜브 제목은 40년 만기 주담대, 제대로 알고 쓰자로 했고요.

해시태그는 대출도 투자전략, 40년 만기 주담대 대세 될까로 잡았습니다.

<앵커>

경제부 김보미 기자였습니다.


김보미 기자·전민정 기자 bm0626@wowtv.co.kr