Sunset View of Lake Park in Ilsan, South Korea / 출처 gettyimages
Sunset View of Lake Park in Ilsan, South Korea / 출처 gettyimages
선거 때만 되면 재개발, 재건축, 리모델링, 전철 연결 등 집값 올리는 정책이 난무한다. 주택소유자 또한 이때 힘을 모아 집단 민원을 해결하려는 기회로 삼는다. 목소리가 크다. 그러나 무주택자인 세입자는 목소리를 거의 내지 못하고 이러한 상황을 쓸쓸하게 지켜보고 있다. 집값이 올라가면 반대로 무주택자의 전세보증금, 월세는 올라가기 때문이다.

2018년 통계청 자료에 따르면 전국 주택보급률은 104%이고, 주택 소유자와 해당 가구원을 합한 국민은 69%인 약 3천6백만 명이고, 세입자는 31%인 유권자는 약 3천만 명으로 전체 유권자의 68%에 해당한다.

그런데도 온통 1기 신도시 특별법 등으로 용적률 상향 등 유주택자 중심의 정책들만 난무하고 있다. 필자의 제2고향인 고양시는 전국보다 무주택자 비율이 높으니 무주택자의 소리 없는(?) 원성 역시 더욱 많이 들린다.

따라서 정치인들은 큰 목소리의 뒤를 살펴야 한다. 항상 유주택자의 득이 되는 정책은 세입자에게는 반비례하기 때문이다. 그래서 주택정책은 유·무주택자 양쪽의 균형을 잡아서 봐야한다. 유주택자에 득이 되는 정책을 펼칠 때는 무주택자에도 유리하도록 세심한 정책 배려를 해야 하는데 쉽지 않은 일이다.

그러나 유동화금융을 통해서 유·무주택자 모두에게 득이 되는 주택서비스를 할 수 있다. '고금자리'는 고양 특례시와 보금자리의 합성어로 필자가 만들었다.

고양시는 지난 12년 동안 무주택자 비율 47%에 해당하는 15만 5천 가구의 가족 등 시민 약 50만 명에 대한 대책은 거의 전무하다시피 했다. 이에 필자가 대표로 있는 '고양특례시 발전 시민연대'는 부동산, 금융전문가들과 유동화금융을 이용한 '고금자리' 주택 서비스 안을 만들었다.
일산 백석동 '고양특례시 발전 시민연대' 사무실에서 고금자리 주택서비스를 논의하는 모습/ 사진은 시민연대 제공
일산 백석동 '고양특례시 발전 시민연대' 사무실에서 고금자리 주택서비스를 논의하는 모습/ 사진은 시민연대 제공
'고금자리' 주택서비스 제도는 무주택자는 물론이고 유주택자에도 큰 도움이 되는 주택제도이다. '고금자리'는 고양시가 단계적으로 호당 5억 원으로 총 10만 호의 주택을 사들이거나 신규 건설하여 무주택자에게 시세의 약 70%~80%로 전월세 서비스하는 주택제도이다.

'고금자리' 주민(회원)은 정기적으로 '고금자리' 주택 간에 이동(로테이션)도 가능하다. 생애주기(life cycle)에 따라 위치, 형태, 면적을 변경하며 살 수 있다. 임대차 3 법 등 저촉도 받지 않고 별도로 정해진 임대아파트 단지가 아니어서 주택 유무에 따른 구별도 없다. '고금자리' 주민 (회원)은 고금자리가 보유한 주택이 전부 내 집이고 콘도미니엄처럼 편리하게 이동할 수 있다.

'고금자리' 주택서비스로 유주택자는 집값이 늘 안정되는 혜택을 받는다. 쉽게 말하면 급락은 없다. 주택 가격은 급등도 문제지만 급락, 버블이 꺼지는 것이 가장 무섭다. '고금자리'는 주택 가격 완충지역(buffer zone)되어서 주택 충격을 흡수해주는 역할을 하기 때문이다. 고금자리 주택은 주택 하락 시 일종의 주식의 ‘풋 옵션’(put option) 역할을 해준다.

약 50조 원의 주택구입자금은 걱정할 일이 없다. 사들인 주택을 기초자산으로 하고, 전월세 수입금을 현금흐름으로 하여 장기 유동화채권을 발행하면 된다. 현재 국내외적으로 은행, 연기금, 보험사들은 안정적인 장기채권을 구하기 어렵다.

주택담보대출과 대출이자를 기초자산으로 발행하는 MBS, 주택저당증권(Mortgage Backed Securities)은 지난해 61조 원이 발행되었다. 따라서 고금자리 채권은 채권시장에 우수한 상품을 제공해준다.

고금자리 채권 조달비용은 일반 대출금리가 아니라 국고채권(1년 금리, 2.023%)에 가산금리를 더하여 발행하기 때문에 현재 MBS 기준으로 2.28% 대로 싸게 조달할 수 있다. 따라서 고금자리 주택은 조달비용에 관리운영비를 가산하여 전월세를 책정하기 때문에 항상 시장 전월세보다 약 20~ 30% 내외로 저렴하게 운영할 수 있다.

주택 가격은 금리, 인구증가율, 경제성장률, 수요와 공급 등 4가지 주요 원인 이외에도 물가상승, 세제, 규제, 완화 정책 등 복합적으로 작동하여 결정된다. 그러나 시장에 맡기면 무주택 서민은 자력으로 비 피할 처마조차 구하지 못하여 고양시 등 공공이 필연적으로 주택시장에 개입해야 하는 시장 실패(market failure)라는 특성을 가지고 있다.

그러나 주택정책은 유주택자와 무주택자가 딱 부러지게 완전히 분리되는 영역은 아니다. 유주택자의 양도세 등 거래세와 재산세, 종부세 등 보유세를 늘리면 점차 세입자에게 비용으로 전가된다. 또 임차인을 보호한다고 임대차 3 법으로 무리하게 시장에 개입하면 무주택자는 물론이고 유주택자도 피해를 봐 주택시장이 원활하게 작동하지 않는다.

궁극적으로 한국도 점진적으로 주택은 투자재가 아니라 필수재로 전환되어야 한다. 자산 포트폴리오(분산)에 주택을 약 70% 이상 두어서 평생 엉덩이에 자산을 깔고 앉고 살지 말고 주식, 안전자산 등으로 재테크를 근본적으로 대전환해야 한다. 주식보다 덜 위험한 안전한 대체투자 시장을 폭넓게 만들어 주어야 한다.

예를 들면 국가적으로 육성해야 할 인공지능을 활용한 바이오테크, 디지털 헬스케어, 데이터 기반의 디지털 플랫폼 비즈니스 산업, 수소에너지, 클라우딩, 드론, UAM, 로봇 등 확장 모멘텀이 있는 산업에 국민이 투자하도록 하고 하한선의 안전장치를 해주는 방법을 만들어야 한다. 부가가치 생산성이 없는 주택 등 부동산 가격 향상은 기업의 원가부담, 불로소득 양산 등으로 국가적으로는 백해무익이다.

아무튼 이러한 면을 모두 살펴 시장을 꿰뚫는 주택정책의 원칙과 유동화금융을 이용한 주택서비스로 주택 유무와 관계없이 고양시민은 편안하고 안정적인 주거 생활을 할 수 있다.

필자가 시민들의 요청으로 '고양특례시 발전 시민연대' 대표로 취임하여 시정을 살펴보니 고양시의 교통, 재정, 일자리, 산업은 한마디로 낙제점 수준이다. 이는 고양시 근로자의 80.6%인 251,763명이 서울 등 외부로 출근하는 베드타운의 하숙생이 되어 시민들이 시정을 감시하고 비판하며 견제와 대안 제시를 소홀히 한 탓 도 많다.

'고금자리'는 지난 12년 동안 전철 연결을 외면하다시피 하고 마을버스를 주요 교통정책으로 다룬 현 고양시로는 생각하기 어려운 주택 정책일 것이다.

그러나 새로 탄생하는 새 고양시장은 인수위원회 구성부터 도시공학 등 주택전문가, 유동화 금융 전문가와 '고금자리' 주택팀을 만들어 추진해야 할 필요가 있다. 고금자리는 고양 특례시의 무주택자와 유주택자 모두에게 이로운 선진형 주거 서비스이고 금융시장에 우수한 채권을 공급하는 일이기 때문이다.

<한경닷컴 The Lifeist> 박대석

"외부 필진의 기고 내용은 본지의 편집 방향과 다를 수 있습니다."
독자 문의: thepen@hankyung.com