사진=연합뉴스
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전국의 미분양주택이 증가하고 있습니다. 작년 말 한층 강해진 대출 규제로 인해 부동산시장이 조정을 받으면서 전국의 미분양주택은 6개월 연속으로 늘어나는 중입니다. 미분양주택의 총량 규모는 아직 우려할 수준은 아니지만, 증가 속도가 가팔라 예의 주시해야 한다는 지적도 많습니다. 더 중요한 사실은 미분양주택에 대한 정확한 이해를 통해 부동산시장을 바라보는 시각을 키워야 한다는 점입니다.

국토교통부에 의하면 3월 말 기준으로 전국의 미분양주택은 2.8만 가구로 한 달 전에 비해 11%나 증가했습니다. 미분양주택은 작년 9월 1.38만 가구로 역대 최저치를 기록한 이후 6개월 동안 계속 증가했습니다. 증가율은 수도권이 높지만 대부분의 미분양주택은 지방에 있습니다. 수도권의 미분양주택은 2.9만가구에 그치지만 지방은 2.5만 가구나 됩니다. 놀랍게도 가장 많이 증가한 곳은 서울입니다. 47가구에서 180가구로 증가해 증가율은 무려 283%나 됩니다.

지방의 미분양주택이 걱정입니다. 주로 대구·경북지역에 많습니다. 두 지역의 미분양을 합치면 1.3만 가구로 전국에서 차지하는 비중은 무려 47%나 됩니다. 대구, 포항, 경주지역에 미분양주택이 많은데 지역 부동산 경기에 비해 공급량이 과다합니다. 포항과 경주의 경우 미분양관리지역으로 지정된 이후 미분양물량이 해소되지 않아 적용 기간이 연장되기까지 했습니다.
늘어나는 '미분양' 주택, 제대로 알고보기 [심형석의 부동산정석]
문재인 정부에서 시작된 똘똘한 한 채에 대한 수요는 지방부동산시장을 어렵게 만드는 가장 큰 요인 중에 하나입니다. 5월 9일 발표된 윤석열 정부의 첫 부동산 대책에 가까운 소득세법시행령 개정 또한 수도권 외곽이나 지방의 주택을 팔고 똘똘한 한 채로 갈아타려는 수요를 자극하고 있어 당분간 공급이 많은 지방부동산시장의 어려움은 계속될 것 같습니다.

현재 어려움을 겪고 있는 지역을 과소평가하는 것은 아니지만 선분양시스템 하의 우리나라 미분양주택은 정확한 의미에서는 미분양주택은 아닙니다. ‘준공 후 미분양주택’이 정확한 의미에서의 미분양주택입니다. 입주를 했는데도 불구하고 여전히 주인을 찾지 못한 주택을 미분양주택으로 분류하는 것이 정확합니다. 준공 후 미분양 주택 통계에 의하면 전국의 미분양주택은 감소했습니다. 심지어 3월 기준으로 지방의 준공 후 미분양주택 또한 줄어들었습니다. 따라서 정확하게 지역 부동산시장을 파악하기 위해서는 준공 후 미분양주택 통계를 함께 보는 것이 필요합니다.

철옹성 같았던 서울의 미분양주택이 전국에서 가장 크게 증가했습니다만 이 또한 자세히 들여다보면 다른 측면을 발견할 수 있습니다. 지난 2월 동대문구 용두동에서 분양한 도시형생활주택 213가구 중 절반 넘게 미분양이 되면서 급격히 늘어난 겁니다. 도시형생활주택은 분양가상한제에 적용받지 않아 분양가가 높습니다. 특히 주택부족 문제가 심각한 서울의 경우 주택사업자의 고분양가는 오히려 영업전략으로까지 이해되고 있습니다. 이런 아파트의 대체재로 인해 미분양통계가 왜곡되는 사례 또한 많습니다. 아파텔(오피스텔)과 도시형생활주택 등 최근 분양한 아파트 대체재의 분양가는 높습니다. 여기다 아파트에 비해 상품성이 떨어지니 미분양이 많이 납니다.

수도권과 다르게 지방의 미분양주택은 걱정이 됩니다. 거래 뿐만 아니라 분양 또한 계속 연기되는 서울과는 다르게 지방의 분양시장은 공급이 아주 많기 때문입니다. 이로 인해 지방의 미분양주택은 계속 쌓여가는 중입니다. 미분양주택이 계속 쌓여간다면 건설산업을 넘어서 지역경제에까지 부정적인 영향을 미칠 수밖에 없습니다. 수도권과 비교하면 지방에서 건설산업이 차지하는 역할이 상대적으로 크기 때문입니다. 지방의 규제지역 해제가 절실한 이유입니다.

<한경닷컴 The Moneyist> 심형석 우대빵연구소 소장·美IAU 교수

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