우리나라의 경우에는 다른 외국과 달리 부동산은 물론 거의 모든 법률관계에서 계약문화발달이 제대로 되지 않고 있는 실정이다. 현재 일반적인 부동산계약은, 계약내용을 서면으로 작성하지 않고 구두로만 정하거나, 아니면 표준화된 계약서의 좁은 여백에 짤막한 문구로만 기재해 두는 것이 일반적이어서 계약서 작성 이후 계약의 정확한 내용에 관해 많은 논란이 발생하고, 이로 인해 불필요한 재판이 많이 발생하는 편이다.


따라서, 건물의 효과적인 관리를 위해서는 시중에서 유통되는 1장으로 된 표준계약서를 사용하지 말고, 가급적 원하는 계약내용을 자세하게 기재해 둔 임대차계약서를 자체적으로 개발해서 필요한 경우 사안에 따라 약간씩 변형해서 사용하는 것이 필요하다. 이 때 주의할 점은, 민법이나 기타 부동산특별법에 규정된 내용은 굳이 다시 계약서에 기재되지 않더라도 당연히 효과가 있으므로(예를 들어, 2번 이상 차임을 연체하거나 임대차목적물을 타인에게 무단양도하면 계약을 중도에 해지할 수 있다는 조항 등), 이를 별도로 삽입할 필요는 없고, 법에서 별도로 규정되지 않고, 또 금지하지 않는 내용 중에서 필요한 내용을 삽입하는 요령이 필요하다. 이 과정에서 반드시 부동산법을 잘 아는 전문가의 도움을 받으실 필요가 있다. 이와 같은 계약서검토는 효과적인 부동산관리를 위해서 뿐 아니라, 궁극적으로 임대수익률을 향상시킬 수 있는 방법일 수 있다는 점을 유념할 필요가 있다.

한편, 임대차계약이라고 하더라도 임대차계약의 모습에 따라 계약서내용에 약간씩 차이가 있을 수 있어, 모든 경우를 설명할 수는 없지만, 임대차계약에 있어 임대인에게 가장 중요한 문제이면서도 가장 흔하게 발생하는 문제는, 임차인이 차임을 차질없이 지급하는 것과, 계약기간이 종료하면 조속한 기간 내에 건물을 비워주는 것일 수 있어, 이 두가지 점에 대해서 간략하게 언급하고자 한다.


우선, 차임을 연체하지 않도록 임차인을 독려하기 위해서, 앞서 본 바와 같이 ‘2번 이상 차임을 연체할 경우 계약을 해지한다’와 같이 법에 규정된 내용을 반복해서 계약서에 규정하는 것은 법적으로는 무의미하고, 대신 차임연체에 따른 일정한 위약금규정을 삽입할 필요가 있다. 대부분의 임차인의 경우 차임을 연체하더라도 보증금에서 이를 공제하면 그만이고 차임연체에 따른 별다른 불이익은 없다고 생각하고 있어, 차임연체에 따라 일정한 불이익을 받을 수 있는 위약금조항이 필요하다고 보인다. 예를들어, ‘차임연체 하루(내지 1개월)당 얼마의 위약금을 차임과 별도로 지급한다’는 내용이 그것이다. 단적인 예로서, 납부지연에 따른 불이익이 없는 신문대금의 경우와 납부에 따른 상당한 불이익을 두고있는 공과금의 경우에 납부의지가 당연히 차이가 있다는 것이 이러한 규정의 필요성을 반증하고 있다고 볼 수 있다.


또한, 임대차기간만료나 중도해지 등으로 점유할 권한을 상실하였으면서도 여러 가지 핑계로 임차인이 임대차목적물을 부당점유하는 경우가 많고, 특별한 사전조치가 없는 한 임대인이 이에 대응하기 위해서는 명도소송을 제기할 수 밖에 없는데, 명도소송은 비용과 시간이 많이 소요되는 단점이 있어 명도소송을 거치지 않고 효과적으로 명도를 할 수 있는 조치가 사전에 필요할 수 있다. 이를 위해서는, 사전에 법원에 제소전화해신청을 통해 화해조서를 만들어두거나, 아니면 명도지체에 따른 상당한 위약금조항을 계약서에 삽입해 둘 필요도 있는 것이다. 경우에 따라서는 ‘임차인에게 명도의무가 발생한 이후에 임대인이 임차인의 점유를 재판없이 명도할 수 있다’는 임의명도조항을 두고 있는 경우도 간혹 있는데, 이러한 조항이 법적으로 효력이 있는지에 대해서는 논란이 있는 상태이지만, 일단 임대인 입장에서는 임차인에 대한 심리적인 부담을 주는 차원에서라도 계약서상에 이러한 내용을 삽입해 둘 필요는 있다고 보인다.


-이상-