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현금청산대상자(재건축) 대응방안
법무법인 강산

약어 「도시 및 주거환경정비법」 : 법 또는 도시정비법이라고 한다. 「도시 및 주거환경정비법 시행령」 : 령이라고 한다. 「도시 및 주거환경정비법 시행규칙」 : 규칙이라고 한다. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 : 공익사업법

1. 법조문

법 제47조(분양신청을 하지 아니한 자 등에 대한 조치) ① 사업시행자는 토지등소유자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 다음 각 호의 구분에 따른 날부터 150일 이내에 대통령령으로 정하는 절차에 따라 토지·건축물 또는 그 밖의 권리에 대하여 현금으로 청산하여야 한다. <개정 2012.2.1> 1. 분양신청을 하지 아니한 자 또는 분양신청기간 종료 이전에 분양신청을 철회한 자: 제46조제1항에 따른 분양신청기간 종료일의 다음 날 2. 제48조에 따라 인가된 관리처분계획에 따라 분양대상에서 제외된 자: 그 관리처분계획의 인가를 받은 날의 다음 날 3. 삭제 <2012.2.1> ② 사업시행자는 제1항에 따른 기간 내에 현금으로 청산하지 아니한 경우에는 정관등으로 정하는 바에 따라 해당 토지등소유자에게 이자를 지급하여야 한다. <신설 2012.2.1.> ▶부칙 제8조 : 이 법 시행 후(2012.8.1.) 최초로 조합 설립인가(도시환경정비사업을 토지등소유자가 시행하는 경우나 시장ㆍ군수가 직접 정비사업을 시행하거나 주택공사등을 사업시행자로 지정한 경우에는 사업시행인가를 말한다)를 신청하는 정비사업부터 적용 령 제48조(분양신청을 하지 아니한 자 등에 대한 청산절차) 사업시행자가 법 제47조의 규정에 의하여 토지등소유자의 토지·건축물 그 밖의 권리에 대하여 현금으로 청산하는 경우 청산금액은 사업시행자와 토지등소유자가 협의하여 산정한다. 이 경우 시장·군수가 추천하는 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 감정평가업자 2인 이상이 평가한 금액을 산술평균하여 산정한 금액을 기준으로 협의할 수 있다. <개정 2005.5.18>

2. 누가 현금청산대상자인가?
□ 아래 5가지 경우가 있음
(1) 법에 의한 현금청산대상자(법 제47조)
①분양신청을 하지 아니한 자
②분양신청기간 종료 이전에 분양신청을 철회한 자 : 분양신청기간 종료 후에 분양철회는 인정되지 아니함으로 이 경우는 아래 ④항에 의거하여 현금청산대상자로 되어야 함.
③인가된 관리처분계획에 따라 분양대상에서 제외된 자
(2) 정관에 의한 현금청산대상자(표준정관 제44조 제5항)
④분양계약기간 동안 분양계약을 체결하지 아니한 자 : 반드시 정관규정이 있어야 함. 표준정관 제44조제5항에 근거규정이 있음. 최근에는 이 규정을 삭제하는 경우도 많으므로 확인이 필요하다.
(3) 분양미신청자 등의 승계인
⑤현금청산대상자로부터 토지 또는 건축물을 양수한 자는 위 현금청산대상자의 지위를 승계한다.

3. 현금청산방법은?
□ 일반 부동산 매매처럼 조합과 당사자가 먼저 협의하고, 협의가 안 되면 통상적으로 조합이 지체없이 매도청구를 할 것이고, 이 매도청구소송에서 대응하여야 함.
□ 조합이 매도청구를 하지 않고 현금청산을 원인으로 한 소유권이전등기청구는 불가함
○협의의 경우 특별한 방법은 없이 자유스럽게 협의함
○통상은 종전 감정평가금액 또는 플러스 알파금액으로 협의함

4. 소유자가 먼저 현금청산금 지급청구가 가능한가?
(1) 소유자가 이미 이주비를 받고 이주를 하고 나아가 신탁등기까지 경료한 경우
□ 하급심 판결에 의하면 긍정 사례 있음
□ 신탁등기말소청구, 공사금지가처분, 분양금지가처분 검토요망
○단, 대법원은 재건축조합이 재건축 구역 내의 조합원 재산을 신탁받은 후 당해 조합원이 분양신청을 하지 아니하여 현금청산대상자가 된 경우 재건축조합이 조합원에 대하여 신탁의 말소등기 및 신탁재산귀속을 원인으로 하는 소유권이전등기의 각 인수청구와 다시 조합에게 현금청산을 원인으로 하는 소유권이전등기절차의 이행청구를 할 수 없다고 판시하고 있는바(대법원 2010.09.14 선고 2010다19204), 이 판결은 일단 대법원의 “현금청산대상자는 조합에 대하여 조합원의 가장 주된 권리인 분양청구권을 행사하지 못하게 되므로 형평의 원칙상 그에 대응하는 조합원으로서의 의무, 즉 사업비·청산금 등의 비용납부의무, 철거·이주 및 신탁등기 의무 등도 면하게 된다고 보는 것이 타당한 점,”이라는 판시(대법원 2010. 8. 19. 선고 2009다81203 판결)와도 배치되고, “현금청산 대상자는 분양신청을 하지 않는 등의 사유로 인하여 분양대상자의 지위를 상실함에 따라 조합원 지위도 상실하게 되어 조합탈퇴자에 준하는 신분을 가지는 것이므로”라는 판시(대법원 2010.12.23. 선고 2010다73215 판결)와도 조화되지 못하고, 나아가 이는 조합이 다시 신탁등기 말소와 이전등기를 하지 못한다는 것일 뿐이지 소유자가 신탁등기 말소를 구하지 못한다는 취지는 아니므로, 적극적으로 신탁등기 말소 및 가처분을 구할 필요가 있다는 견해도 있음
▶따라서 현금청산을 염두에 두고 있는 자는 신탁등기를 하지 않아야 함

(2) 신탁등기를 경료하지 않은 경우
□ 자신이 처한 상황에 따라 신탁등기를 해 주지 않고 가처분(공사착공금지 또는 공사금지가처분, 분양금지가처분)을 하거나, 조합이 매도청구를 하여 오면 거기서 대응을 하거나, 조합이 매도청구를 하지 않으면 현금청산금 지급청구소송을 하면 된다고 생각함

국토해양부 - 매도청구소송을 제기하여 판결이 확정되지는 아니하였으나 법원의 승소 판결을 받은 경우, 매도청구소송 대상 대지 부분에 공사 가부(「주택법」 제16조 등 관련)안건번호 12-0003 회신일자 2012.02.03. 1. 질의요지 사업주체가 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제49조에 따른 지구단위계획의 결정이 필요한 주택건설사업을 시행하기 위해 「주택법」 제16조에 따라 주택건설사업계획승인을 받고, 해당 주택건설대지의 일부에 대하여 같은 법 제18조의2에 따른 매도청구소송을 제기하여 법원의 승소판결을 받았으나 그 판결이 확정되지 아니하였고 착공신고필증을 교부받은 경우, 그 매도청구소송 대상 대지 부분에 공사를 시작할 수 있는지? 2. 회답 사업주체가 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제49조에 따른 지구단위계획의 결정이 필요한 주택건설사업을 시행하기 위해 「주택법」 제16조에 따라 주택건설사업계획승인을 받고, 해당 주택건설대지의 일부에 대하여 같은 법 제18조의2에 따른 매도청구소송을 제기하여 법원의 승소판결을 받았으나 그 판결이 확정되지 아니하였고 착공신고필증을 교부받은 경우, 그 매도청구소송 대상 대지 부분에 공사를 시작할 수는 없다고 할 것입니다.

5. 현금청산기준일, 가액평가시점 및 매매계약 성립의제일은?
□ 분양신청을 하지 아니한 자 또는 분양신청기간 종료 이전에 분양신청을 철회한 자는 분양신청기간 종료일의 다음날
□ 관리처분계획에 따라 분양대상에서 제외된 자는 관리처분계획의 인가를 받은 다음날(법 제47조 제1항),
□ 분양신청기간의 종료 후에 분양계약을 체결하지 아니한 자에 대하여 청산금 지급의무가 발생하는 시기는 관리처분계획에서 정한 분양계약체결기간의 종료일 다음날
□ 분양신청기간 종료 후에 임의로 분양신청을 철회하고, 나아가 분양계약까지 체결하지 아니 한 자에 대하여 청산금 지급의무가 발생하는 시기도 관리처분계획에서 정한 분양계약체결기간의 종료일 다음날 현금청산의무가 발생
□ 현금청산의 목적물인 토지·건축물 또는 그 밖의 권리의 가액을 평가하는 기준시점도 같은 날, 현금청산 대상자에 대한 매도청구권의 행사로 매매계약의 성립이 의제되는 날도 같은 날

6. 현금청산 기간인 150일을 지키지 아니하면 이자를 지급하는지?
□ 원칙적으로 이자 지급은 없다.
□ 단, 예외적으로 2012. 8. 1.이후에 조합설립인가가 신청된 경우로서 분양신청을 하지 아니한 자 또는 분양신청기간 종료 이전에 분양신청을 철회한 자는 분양신청기간 종료일의 다음 날부터, 인가된 관리처분계획에 따라 분양대상에서 제외된 자는 그 관리처분계획의 인가를 받은 날의 다음 날부터 150일을 지키지 않으면 정관에 정한 방법에 따라 이자를 부담하여야 한다. 이 경우에도 정관을 잘 살펴보아야 한다. 통상 부동산을 조합에게 인도하여 주지 않으면 이자 지급은 없는 것으로 규정하거나, 이자율이 1%로 하는 경우가 있다.

7. 현금청산대상자는 조합원 자격이 상실되는가?
□ 조합원 자격이 상실된다.
○현금청산 대상자는 분양신청을 하지 않는 등의 사유로 인하여 분양대상자의 지위를 상실함에 따라 조합원 지위도 상실하게 되어 조합탈퇴자에 준하는 신분을 가진다.
○조합원 자격이 있어야만 제기가 가능한 소송, 즉 관리처분관련 소송은 불가함. 단 사업시행계획이 당연무효인 경우는 가능
○이때 조합원의 지위를 상실하는 시점은 분양신청을 하지 않거나 철회한 조합원은 분양신청기간 종료일 다음날 조합원의 지위를 상실한다.

8. 현금청산 시 조합원 지위에서 얻은 이익의 반환의무 즉, 사업비 분담여부
(1) 조합설립동의서를 제출하지 않은 자는 사업비 분담의무가 없다.
(2) 재건축에 동의한 자에게 ‘사업비’를 분담시킬 수 있다는 하급심 판결들이 있다.
□ 단, 이 판결은 원고가 적극적으로 현금청산 소송을 제기한 경우이고, 조합이 매도청구 시에도 가능한지는 판결을 지켜보아야 할 것임.
○매도청구 시는 불가하다고 견해도 있음. 매도청구는 공용수용의 성질을 가지고 있는 것으로 소유권을 강제로 박탈하는 기능을 하는 바, 상계를 허용하면 안된다는 것이 논거임

서울중앙지방법원 2011. 9. 22. 선고 2011가합14706 판결 법 제47조에 따라 분양신청을 하지 아니하거나 분양신청을 철회한 토지등소유자에게 주어지는 현금청산은, 조합이 원활한 사업진행을 위하여 정비사업에 동의하고도 분양신청을 하지 아니한 조합원들에게 토지 · 건축물 그 밖의 권리의 자산가치를 평가하여 그에 상당하는 현금청산금을 지급하고 이에 대응하여 조합원들 소유의 토지 · 건축물 등 권리를 취득하는 것을 내용으로 하므로, 원고들에 대한 현금청산금을 산정함에 있어서는 원고들에게 현금청산사유가 발생하여 조합원의 지위를 상실할 때까지 발생한 조합의 사업비용 중 원고들이 조합원으로서 부담하였어야 할 금원도 고려되어야 할 것이다.(이 판결의 항소심인 서울고등법원 2012. 8. 17. 선고 2011나84580 판결에서도 같은 취지로 판시하였고, 현재 대법원 2012다83827호로 상고심이 진행 중.). 서울행정법원 2012. 2. 22. 선고 2011구합39301 청산금 위와 동일한 취지로 판시(항소포기로 확정).

(3) 대법원
○명확하지 않으나, 사업비 납부 의무가 없다고 함. 이 판례에 대해서 상실 이후만 판결한 것이라는 견해가 있음을 주의

2010. 8. 19. 선고 2009다81203 판결 “현금청산대상자는 조합에 대하여 조합원의 가장 주된 권리인 분양청구권을 행사하지 못하게 되므로 형평의 원칙상 그에 대응하는 조합원으로서의 의무, 즉 사업비·청산금 등의 비용납부의무, 철거·이주 및 신탁등기 의무 등도 면하게 된다고 보는 것이 타당한 점,”

(4) 쟁점
○반환할 경우 반환하여야 할 금액 산정방법이 문제
- 종전자산가격에 비례하여 배분하는 것은 문제. 그 이전에 의결권도 평등하였고, 나아가 더 부담하여야 한다는 근거도 없다.

9. 기 지급받은 이주비 이자를 반환하여야 하는가?
□ 이주비 이자는 반환하지 않아도 됨
○대법원에 의하면, 원고들은 피고의 조합원으로서 그 소유 부동산을 피고에게 제공하고 이주를 하는 한편 조합원의 지위에서 시공사가 피고와의 약정에 따라 제공하는 이주비 대출금의 이자 상당의 이익을 취득한 것이라고 할 것인데, 피고와 원고들 사이에, 원고들이 조합원의 지위를 상실하게 되면 원고들에게 지급된 이주비 대출금의 이자를 소급하여 반환하여야 한다는 내용의 규정이나 결의 또는 약정 등이 있었음을 인정할 만한 자료가 없는 이상, 원고들이 조합원의 지위를 상실하였다고 하여 그 조합원의 지위에서 이미 취득한 이주비 대출금의 이자 상당의 이익을 피고에게 당연히 반환하여야 할 의무가 있다고는 할 수 없다.
○조합의 정관에서 원고들이 조합원의 지위를 상실하게 되면 원고들에게 지급된 이주비 대출금의 이자를 소급하여 반환하여야 한다고 정하고 있거나 조합원 지위상실이전(분양신청기간 만료 이전) 위와 같은 내용에 관하여 총회결의를 한 경우 조합은 미분양신청으로 인하여 조합원자격을 상실한 자에게 현금청산대금에서 이주비 대출금의 이자를 공제할 것을 요구할 수 있을 것이라는 견해가 있음을 유의

10. 언제 집 등 부동산을 넘겨주어야 하나?
□ 돈(청산금)을 받기 전 까지는 넘겨주지 않아도 된다.

11. 세입자에 대한 처리는?
□ 당사자 간 계약내용에 따른다.
○보증금 반환은 당사자간에 계약 내용에 따르면 그만임. 즉, 아직 계약기간이 남아 있으면 보증금을 반환하지 않아도 되고 세입자가 나가더라도 임료 청구 가능. 계약이 종료되면 당연히 반환하여야 함
○보증금을 반환할 돈이 없어 못주면, 빨리 세입자를 내보내기 위해 통상 조합이 대신 지급함.

12. 현금청산대상자도 정보공개 청구가 가능한가?
□ 소유권 상실 전까지는 가능하다.
○관리처분계획서 입수가 필요
○도시 및 주거환경정비법상 분양신청을 하지 아니하였거나 분양신청기간 종료 이전에 분양신청을 철회한 토지 등 소유자가 아직 현금청산이 이루어지지 않아 토지 등의 소유권을 상실하지 아니한 경우, 같은 법 제81조에 따라 정비사업 시행에 관한 서류와 관련 자료에 대한 열람·등사를 요청할 수 있다.

13. 현금청산대상자로서 아예 매도청구를 못하게 하는 방법은 무엇인가?
□ 조합설립인가 최소(이 소송은 인가일로부터 90일내에 제기하여야 함) 또는 무효 확인의 소를 제기하여 승소하는 방법
□ 사업시행인가 취소 소송을 제기하여 승소하는 방법
○관리처분에 대한 소송은 불가, 단, 사업시행계획이 당연 무효일 경우만 예외적으로 가능

14. 협의에 응하지 않고 매도청구나 소송으로 가면 금액이 오르는지?
□ 비례율 변동, 부동산 가격 변동에 따라 결정된다.
○다만, 보통 종전자산가격 평가는 사업시행인가 후에 바로 이루어지지만 현금청산을 위한 평가는 통상 한참 시간이 흐른 후에 평가되는 경향이 있는바, 이 경우는 주변 집값의 변동여부에 따라 의사결정을 하면 됨.

15. 개략적인 현금청산대상자 대응방법은?
□ 협의 시는 마음에 들지 않으면 응하지 않으면 그만이므로 특별한 대응책은 없음
□ 조합이 매도청구에 착수하면, 시가산정에 총력을 기우려야 한다.

16. 매도청구소송 시 시가를 받는다고 하는데 그 의미는 무엇인가요?
(1) 앞서 본 바와 같이 이제 매도청구소송을 당하면 당연무효사유가 아닌 한 조합설립인가를 항변으로 다투지도 못하므로, 결국 시가가 얼마인지가 재판의 핵심쟁점이다.
(2) 매도청구를 하기 위해서는 시가를 지급하여야 한다. 시가는 매도청구시에 구체적으로 표시할 것은 없고, 적정한 시가에 따라 매도하라는 취지의 통지를 하면 될 것이고, 그 시가는 종국적으로는 법원이 정할 것이다.
(3) 시가란 매도청구권이 행사된 당시 재건축으로 인하여 발생할 것으로 예상되는 개발이익이 포함된 가격을 말한다.
○시가로서 합의(통상은 현재 거래가에 이사비를 포함한 가격)가 이루어지지 아니하면 현금청산기준일(5번 참고)을 기준으로 법원의 시가감정절차에 따라 결정된다.
○매도청구의 피고에게는 바로 이 시가감정을 어떻게 받느냐가 매우 중요하다. 부동산의 현황과 공부상의 표시가 일치하지 않는 경우는 당연히 현황에 의한다. 비례율이 반영되어야 하고, 실제거래가격이 참작된다.
(4) 토지, 건물 중 일부만 정비사업구역에 포함되었을 경우, 도로를 가지고 있는 자, 가압류등이 되어 있는 자는 즉시 상담을 받을 것을 권고한다.

17. 매도청구소송을 당하였을 경우 소유자 주의사항은?
(1) 소유자는 소장을 받는 날로부터 즉시 대응을 하여야 한다. 최선의 대응은 전문변호사를 빨리 선임하는 것이다. 처음부터 감정인 선정절차부터 철저히 준비하여야 제대로 된 감정평가를 받을 수 있다. 가끔 감정평가가 나온 후에 대비한다는 생각, 2심에 가서 다시 재판하면 된다는 생각을 하는 경우가 있으나, 이는 매우 잘못이다.
(2) 대부분은 법원에서 선정한 1심 감정인의 감정평가 결과가 나오면 그것으로 끝이다. 그 후에 결과는 바뀌지 않는 경우가 대부분이다.
(3) 전문변호사를 선임하여 다투지 않으면 낭패를 보는 이유가 여기에 있다. 감정의견서도 제출하지 않는 변호사도 있다. 똑똑한 사람은 소송이 제기되기 전부터 미리 상의를 하여 준비를 한다.

18. 매도청구 재판기간은 얼마나 걸리나?
□ 1심 재판 : 6개월에서 1년

19. 소송비용 및 변호사 선임료는?
○피고이므로 변호사 선임료 외에는 없다.
○그러나 감정신청을 같이 하면 감정비가 발생한다.
○변호사 보수는 협의로 결정될 것이다. 참고로 통상 착수금으로 500만원, 성공보수금으로 조합협의제시액 또는 종전자산평가액으로부터 증액된 금액의 10%를 청구한다고 한다.
(내용문의 : 02-592-6390)





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