소형 임대종목은 ‘안전형’ 부동산
요즘 같은 불황기에 종자돈을 활용해 안심하고 투자할 종목을 찾는다면 ‘안전형 부동산’에 묻어두는 것이 하나의 방법이다. 부동산 침체기에는 경쟁자가 줄어 오히려 소액 투자자에게는 기회의 시장이다.
5000만 원에서 1억 원 안팎의 여유 자금에 알맞은 최선의 소액 투자처는 소형 아파트나 도심 내 소형 오피스텔, 다세대, 수도권 외곽의 소형 재개발·분양권과 같은 주거용 부동산들이다. 거래가 끊긴 요즘에 안테나를 높이 세우고 발품을 팔면 의외로 알짜 투자처를 찾을 수 있다.
소액 투자용 주거시설은 서울 노원구 강북구 구로구 강서구 일대에 몰려 있고 수도권의 경우 고양 안산 동두천시 일대에 값싼 매물이 꾸준히 나오는 추세다. 수도권과 인접한 충청권과 강원권의 소형 물량도 풍부한 편이다.
49∼60㎡ 대의 소형 아파트는 공급량이 줄어드는 대신 임대 수요가 꾸준해 소액으로 임대사업하기에 좋다. 소형 아파트의 투자수익률은 5~7% 선이다. 실질금리 마이너스 시대인 요즘 상당한 임대수익률이다.
지난 해 세제개편안에 따라 수도권과 지방 소형아파트, 오피스텔로 임대사업용으로 공략할 만하다. 특히 지방 소형주택의 경우 그동안 임대 주택 수를 맞추려고 대출을 받아 투자했지만 이제는 대출 없이 소액의 여윳돈으로 임대 수익을 거둘 수 있게 됐다.
임대 호수는 1호 이상으로, 최소 임대기간 5년 이상으로, 면적기준은 149㎡ 이하로 확대돼 매입 임대주택 사업자 기준도 완화됐기 때문에 관심을 가져볼 만하다.
분양권 투자가 가능해진 이후 소액 투자시장에 변화가 생겼다. 수도권 거의 모든 지역을 투기과열지구에서 풀면서 분양가 상한제 적용 아파트를 뺀 아파트의 분양권을 즉시 사고팔 수 있게 됐다.
분양권은 청약통장 가입자에게 우선 공급한 분양 아파트의 입주권을 입주에 대한 권리 형태로 다른 사람에게 되파는 것을 말한다. 분양권은 소액 투자자들이 대거 투자했다 차익이 발생하면 되파는 전략으로 쏠쏠한 차익을 거뒀던 대상이다.
교통망이 개선되는 지역이나 입지 여건이 우수한 지역 중 거래가 빈번한 곳을 선별해 급매물 위주로 매수해야 한다. 역세권과 재건축과 뉴타운, 도심 재개발 지역에서 공급되는 단지는 다른 분양권 몸값이 치솟아 환금성이 뛰어나다.
따라서 알짜 단지 분양권만을 골라야 안전하다. 역세권과 재건축과 뉴타운, 재개발 지역에서 공급되는 단지는 분양권 몸값이 치솟아 환금성이 뛰어나기 때문에 알짜 단지 분양권만을 골라야 안전하다.
다른 안전형 투자처로 소형 오피스텔을 꼽을 수 있다. 주택 시장이 약세를 보이는 상황에서 도심 오피스텔은 매매가와 임대가가 꾸준히 불황기 유망 상품이다. 소형 오피스텔은 주택 규제 반사이익으로 수요는 꾸준하다.
또 공급 감소, 1인 가구 증가, 산업구조 변화 등으로 투자 메리트는 당분간 밝은 편이다. 불경기일수록 도심 내 주거와 업무를 겸한 소형 임대 상품이 넉넉한 수요를 보여 경쟁력 있는 상품으로 자리매김해 나갈 것이다.
소액 매물을 싸게 매입하려면 협상을 잘해야 한다. 미리 자료 수집과 현장 답사를 통해 가격이 저평가된 인구 유발지역 등 호재 여부를 알아야 한다. 현장을 방문해 분양 책임자와 적극적인 협상을 하고 조건을 유리하게 조정하려면 침체기가 유리하다.
급매물은 지역 사정에 밝고 발이 넓은 공인중개사를 대동해 가격 절충 가능성을 타진해봐야 한다. 지불 조건을 짧게 하고 매도자의 조건을 맞춰 가격 할인 폭을 크게 잡아야 싸게 매수할 수 있다.
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