부동산에 투자해서 돈 버는 형태는 크게 두 가지로 나눠 볼 수 있다. 하나는 임대수익이고, 다른 하나는 매각차익이다.
임대수익은 흔히 월세라고 불리는데, 상가나 오피스텔, 오피스빌딩 등과 같은 수익형부동산에 투자할 때 그 판단의 기준으로 삼는다. 임대수익은 임차인이 임대인(소유자)의 부동산을 사용하는 대가로 임대인에게 지불하는 반대급부(돈)라는 점에서 부동산의 현재가치로 볼 수 있다. 이때 투자자가 기대하는 임대수익률(투자금액 대비 임대수익)은 부동산의 유형별, 지역별로 다소 차이를 보이지만, 통상 정기예금 금리에서 2~3%를 가산한 수준이다. 요즘과 같은 저금리시대에는 부동산 투자자들의 사랑과 관심을 듬뿍 받게 된다.

반면 매각차익은 양도차익으로도 불리는데, 상가나 오피스텔과 같은 수익형부동산은 물론 아파트나 토지와 같은 비수익형부동산에 투자할 때도 판단의 주요기준으로 작용한다. 즉 모든 유형의 부동산에 적용된다. 다만 매각차익의 경우 투자자가 투자를 결정할 당시 매각의 실현 여부 및 실현 금액의 범위를 사실상 확정할 수 없다는 점에서 임대수익에 비해 불확실성(위험성)이 훨씬 높은 편이다. 하지만 불확실성이 큰 만큼 기대되는 수익성도 크다는 점에서 부동산의 미래가치와 밀접하게 연관된다. 시쳇말로 부동산으로 큰돈을 벌어봤다는 부자들은 대개 현재의 가치를 중시하는 임대수익률에 연연하기보다는 향후 매각 시 큰 폭의 차익을 노릴 수 있는, 즉 미래가치가 높은 부동산에 기꺼이 투자하려는 성향을 가지고 있다.
최근 아파트로 대표되는 주거용 부동산시장이 장기침체에 빠지면서 임대수익을 노릴 수 있는 상가나 오피스텔, 오피스빌딩 등과 같은 상업용 부동산시장이 다시 주목받고 있다. 하지만 이러한 분위기에 편승해 임대수익률이 과다하게 포장되었거나 위장된 임차인이 포함된 허위성 매물도 종종 출현한다고 하니 투자자들의 각별한 주의가 필요할 듯하다.
물론 부동산에 투자하는 투자자가 매각차익보다 임대수익을 중시하는 게 잘못되었다는 뜻은 결코 아니다. 다만 임대수익이라는 눈앞의 이익에 급급한 나머지 허위성 매물에 속아 넘어가는 일은 결코 없어야 한다는 것이다. 따라서 허위성 매물은 임대차계약서 검증과 철저한 임대시세 조사를 통해 걸러져야 한다. 만일 임대차계약이 최근 일시에 갱신되었다거나 또는 매도자와 임차인이 특수관계인(넓은 의미로 친인척 및 지인관계 포함)이라면 매우 조심스럽게 접근해야할 듯하다.
요컨대 현명한 투자자라면 높은 임대수익률이라는 눈앞의 이익에 연연해하지 않고 향후 미래가치가 올라갈 부동산에 투자하겠다는 나름의 투자원칙이 필요하겠다.


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