[경매로 세상얻기] 임차인과 전세권자의 배당요구를 같이 취급하면 큰 일?

한경닷컴 더 라이피스트

임차인의 배당요구 유무는 입찰자의 입찰여부를 결정하는 데 있어 상당히 영향을 미치는 중차대한 사안 중 하나이다. 특히 선순위 대항력 있는 임차인의 경우 그 임차인이 배당을 받지 못한 보증금의 일부 또는 전부를 낙찰자가 인수해야 하기 때문에 더욱 그렇다.
그런데 간혹 임차인으로서의 지위를 갖고 있으면서 전세권자로서의 지위를 겸하는 임차인도 있다. 이러한 임차인의 경우 배당요구는 둘 중 하나의 지위만을 갖고 있는 임차인의 배당요구와는 다른 세심한 주의를 요한다.
예를 들어보자. 2012년 12월 26일 광주광역시 동구 산수동에 소재한 다세대 45.8㎡가 경매(사건번호 2012타경6439)에 부쳐진 적이 있다.
최초감정가 5130만원에서 3회 유찰이 돼 최저경매가 2298만2000원으로 떨어진 상태에서 2811만1000원에 낙찰이 됐으나 낙찰자는 대금납부기한 내 대금을 납부하지 않았다. 보증금 규모가 크지 않았지만 그 보증금(약 230만원)을 몰수당했음은 물론이다. 이후에도 이 물건은 수차례 유찰을 거듭했다.
이유가 뭘까? 임대차관계와 등기부등본상의 권리관계를 살펴보니 그 이유가 짐작이 됐다. 먼저 등기부등본상의 권리관계를 보니 전세권(2007.10.10)이 선순위로 설정돼 있고 말소기준권리가 되는 근저당(2008.02.15, OO저축은행)이 다음 순위로 설정돼 있다.
임대차관계는 선순위 전세권자인 'N'씨가 말소기준권리인 근저당보다 후순위로 전입(2008.04.28, 보증금 4200만원)되었으며, 확정일자도 받았고 배당요구종기 내에 배당요구도 했다. ‘N'씨는 임차인으로서는 후순위, 전세권자로서는 선순위 지위를 겸하고 있는 셈이다.
이 사례에서 임차인 'N'씨는 보증금을 전액 배당받을 수 있을까? 결론적으로 그렇지 못하다. 'N'씨는 임차인의 지위에서 배당요구를 했지만 전세권자로서의 지위에서 배당요구를 하지는 않았기 때문이다.
따라서 'N'씨는 임차인으로서의 지위에서만 배당을 받을 수 있으나 말소기준권리인 OO저축은행의 최초근저당보다 후순위 임차인으로서 배당순위도 OO저축은행에 밀리게 돼 OO저축은행이 배당을 받고 나면 'N'씨에게 배당될 금액은 전혀 없다.
'N'씨가 후순위 임차인이기 때문에 낙찰자는 'N'씨의 보증금 4200만원을 떠안지 않아도 되지만 문제는 'N'씨가 선순위 전세권자의 지위를 겸하고 있다는 점이다. 선순위 전세권은 배당요구를 해야 말소되는 것으로 민사집행법 제91조 제4항에 엄연히 명시돼있다.
낙찰자는 임차인의 보증금을 인수하지 않더라도 배당요구 하지 않은 전세권은 말소되지 않고 낙찰자에게 인수되므로 결국 낙찰자는 임차인 보증금 4200만원을 인수할 수밖에 없게 된다. 이런 이유로 이 물건은 낙찰 후 대금미납에 이르게 됐고, 재경매에 부쳐진 이후에도 유찰을 거듭하고 있는 것이다.
위 사례와 달리 전세권은 후순위로 배당요구를 했지만 선순위 임차인의 지위에서 배당요구를 하지 않아 낙찰자가 임차인의 보증금을 전액 부담해야 하는 사례도 있다.
서울 강서구 가양동 소재 OO아파트 108동 1302호 48평형이 감정가 7억2000만원에 처음 경매(사건번호 2012타경140)에 부쳐진 것은 2012년 7월 17일. 이 아파트는 4차례의 유찰을 거듭한 끝에 2013년 1월 15일에 3억628만원(낙찰가율 42.53%)에 낙찰됐다.
이처럼 낮은 낙찰가율을 기록한 것은 후순위 전세권자와 선순위 임차인의 지위를 겸하고 있는 임차인이 전세권자로서의 배당요구(법원 매각물건명세서 기록)를 했을 뿐 임차인의 지위에서는 배당요구를 하지 않았기 때문이다.
비록 전세권자가 배당요구를 했지만 그 전세권은 후순위로 전세권보다 먼저 설정된 근저당 채권을 변제하고 나면 전세권 설정액 대부분을 배당받지 못하게 돼 결국 임차인 보증금 1억8500만원을 낙찰자가 인수해야 한다. 그런 이유로 4회씩이나 유찰되고 최저경매가가 감정평가액의 40.96%까지 떨어진 끝에 인수보증금 1억8500만원을 감안한 금액에 낙찰이 됐던 것이다.
위 두 사례 모두 임차인과 전세권자의 배당요구를 각각 별개로 취급하는데서 불거진 문제이다. 입찰자로서 임차인이 전세권자와 임차인으로서의 지위를 겸했을 때 그 중 하나 또는 두 개의 지위에서 선순위에 해당되는 경우 그 선순위 지위에서 배당요구를 했는지를 명확히 따져보아야 하는 이유다.
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