[경매로 세상얻기] 선순위 전세권자의 임의적 배당요구 유무에 따른 폐단은?

한경닷컴 더 라이피스트

경매절차에 있어서 매수인이 진행하는 최종 단계는 점유자에 대한 명도이지만, 법원 입장에서의 최종 단계는 배당이다. 배당은 매각대금으로부터 변제받을 각 채권자에게 그 채권액을 우선순위에 따라 변제하는 것을 말한다.
배당에 앞서 채권자들이 배당을 받기 위해 행하는 것으로 배당요구와 권리신고라는 것이 있다. 배당요구는 다른 채권자에 의하여 개시된 집행절차에 참가하여 동일한 재산의 매각대금에서 변제를 받기 위해 채권(이자, 비용, 그 밖의 부대채권을 포함)의 원인과 액수를 적은 서면(배당요구서)을 작성하여 법원이 정한 배당요구의 종기까지 제출하면 된다.
이와 달리 권리신고는 부동산 위의 권리자가 집행법원에 신고를 하고 그 권리를 증명하는 것이며, 권리신고를 함으로써 경매절차의 이해관계인이 된다. 다만 권리신고를 했다고 당연히 배당을 받게 되는 것은 아니며 별도로 배당요구를 해야 배당을 받는 채권자도 있다.
민사집행법상 배당요구를 하지 않아도 당연히 배당에 참가할 수 있는 자는 선행사건의 배당요구종기까지 이중경매신청을 한 채권자, 첫 경매개시결정등기 전에 등기된 가압류채권자, 첫 경매개시결정등기 전에 등기된 우선변제권자(담보권, 후순위 용익권 등), 첫 경매개시결정등기 전의 체납처분에 의한 압류권자 등이다. 가등기담보권은 저당권과 마찬가지로 우선변제청구권이 있으나 채권신고의 최고기간까지 채권신고를 한 경우에 한하여 배당받을 수 있다.
반면 배당요구를 해야 배당받을 수 있는 채권자는 확정판결ㆍ화해조서ㆍ조정조서 등 집행력 있는 정본을 가진 채권자, 경매개시결정등기 후에 가압류를 한 채권자, 민법ㆍ상법, 그 밖의 법률에 의하여 우선변제청구권이 있는 채권자(주택 또는 상가건물의 임차인, 임금채권 등), 첫 경매개시결정등기 후에 등기된 저당권ㆍ전세권ㆍ임차권, 조세 기타 체납처분의 예에 따라 징수할 수 있는 공과금채권 등이다.
배당요구를 해야 배당받을 수 있는 채권자 중 특히 문제가 되는 채권자는 선순위 전세권이다. 선순위 전세권의 경우 민사집행법이 제정ㆍ시행되기 전에는 존속기간의 정함이 없거나 경매개시결정등기 후 6월 이내에 그 기간이 만료되는 전세권 및 전세권자가 경매신청자인 경우에 한하여 그 전세권이 매각으로 소멸됐다.
그러나 민사집행법이 제정ㆍ시행되고 나서 선순위 전세권의 소멸 조건이 바뀌었다. 이전처럼 전세권자가 경매신청자인 경우에는 당연 배당으로 전세권이 소멸되지만 그 외에는 전세권자가 배당요구를 해야 소멸되는 것으로 하였다.
따라서 선순위 전세권자가 배당요구종기 내에 배당요구를 하지 않을 경우 그 전세권은 소멸되지 않고 매수인에게 인수되기 때문에 입찰자에게 있어 선순위 전세권자의 배당요구 유무 확인은 꼭 필요하다. 선순위 전세권자가 배당요구를 하지 않으면 법원에서는 매각물건명세서에 ‘배당요구하지 않은 선순위 전세권 매수인 인수 조건’이라는 특별매각조건을 기재하고 있다.
그런데 여기서 문제는 선순위 전세권자가 배당요구를 하지 않을 경우 경매절차에서 매각이 쉽지 않아 경매절차가 무한정 지연될 수 있다는 점이다. 특히 전세권은 주로 상가건물이나 오피스건물에 설정되는 특성상 그 전세금액의 규모가 건물가액 대비 상당액에 달하기 때문에 더욱 그렇다.
실제 사례를 들어보자. 2011년 7월에 서울 중랑구 묵동 소재 근린주택이 경매에 부쳐진 적이 있다. 최초감정가는 약 26억원이지만 이 건물 1층과 지하층에 롯데쇼핑(주)가 20억원의 선순위 전세권을 설정하고 롯데마이수퍼로 입점해 있는 물건이다.
선순위 전세권자는 배당요구를 하지 않았고, 이 물건은 4회 유찰과 1회 변경을 거쳐 결국 2012년 12월 10일에 경매가 취하되었다. 다른 연유가 있었는지도 모르지만 2011년 시작해서 1년이 지나도록 낙찰되지 못하고 채권은행 역시 채권회수는 물거품이 됐던 사건이다.
매각이 되어도 전세권 20억원을 떠안아야 하는 부담 때문에 쉽사리 매수인이 나타나지 않은 것이다. 최초 감정평가액을 시세로 가정한다면 최소한 이 물건은 최저매각가가 5억원 이하로 떨어진 연후에야 입찰이 검토될 수 있는 물건이다. 경매신청 채권자로서는 채권을 회수하기까지의 기간이 어느 정도 소요될지 가늠할 수도 없다.
이렇듯 선순위 전세권이 설정돼 있는 경우 경매가 진행되어도 오랜 기간 동안 낙찰되지 못하고 있는 이유는 다름 아닌 선순위 전세권자의 배당요구를 임의사항으로 규정하고 있는 탓이다. 따라서 선순위 전세권자가 배당요구를 하면 매수인의 전세권 인수부담이 없기 때문에 조기에 매각이 되지만, 배당요구를 하지 않으면 전세권자의 전세금은 매수인이 부담하므로 쉬이 매각이 되지 않고 경매절차만 지연될 수밖에 없다.
전세권은 등기부등본에 기재돼 공시되는 권리이며, 또한 다른 권리와 달리 용익물권이면서 담보물권적 성격을 모두 가지고 있는 권리이다. 저당권, 가등기담보권 등 선순위 담보물권이 배당요구를 하지 않아도 당연 배당이 되는 것처럼 선순위 전세권도 그렇게 다루는 것이 옳지 않을까?
그렇게 함으로써 선순위 전세권자의 배당요구 유무에 따라 매각여부가 좌우되는 것을 막을 수 있고, 통상적인 경매기간이 소요된다면 경매신청 채권자의 채권 역시 조기에 회수할 수 있는 길이 열릴 것이다. 무엇보다 경매절차가 무한정 지연될 수 있는 여지를 없앨 수 있다는 점에서 선순위 전세권자의 당연 배당 채권자로의 취급에 있어 그 정당성을 부여할 수 있을 것으로 본다.
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