공장이 임대수익용 부동산으로 급부상하고 있다. 서울을 비롯한 수도권의 경우 공장 총량제로 인해 공장의 신규 진입이 까다로워짐에 따라 기존 공장을 매입하거나 경매로 취득하려는 수요자들의 발길이 끊이질 않고 있기 때문이다.
더군다나 기존에는 공장을 주로 직접 영업을 위해서나 시세차익을 누리기 위해 취득하는 것이 목적이었으나 최근 수년간 수도권 산업단지 곳곳에 아파트형공장이 속속 들어서면서부터 임대사업을 위한 투자처로도 인기가 급부상하고 있는 상황이다.
경매로 공장 취득 시 장점은 무엇보다 시세에 비해 저렴한 가격에 취득이 가능하다는 점이다. 공장 경매물건 낙찰가율은 2012년 기준 전국 68.62%를 기록했다. 물론 서울의 경우 공장 경매물건의 희소성(동기간 약 300건), 입지적 우수성으로 인해 낙찰가율이 78.56%까지 치솟았지만 수도권 전반적으로 보면 67.77%로 토지나 근린상가 다음으로 가격경쟁력이 확보되어 있는 종목이다. 공장 경매물건은 2012년 기준 전국적으로 6,540건 정도가 경매시장에 등장했고, 이중 2,780건이 수도권 물량이다.
둘째, 공장은 한번 임대가 되면 임대차관계가 지속되어 비교적 안정적인 임대수익을 바라볼 수 있다는 장점이 있다. 특히 산업단지 내에 속한 공장의 경우 이미 공장으로서의 입지가 검증된 곳이고, 물류 기반시설이 두루두루 잘 갖춰져 있기 때문에 임대나 실수요 차원에서 찾는 사람들이 많다.
셋째, 수도권의 경우 공장총량제 규제로 인해 공장 신축이 사실상 어려울 뿐만 아니라 신축이 가능하다고 하더라도 각종 인ㆍ허가를 받는데 상당한 기간이 소요되지만 경매를 통해 기존 공장을 인수하는 경우에는 까다로운 인ㆍ허가 과정을 생략하고 기존 공장을 바로 가동할 수 있다는 장점이 있다.
끝으로, 공장은 공장저당법에 의거 공장의 토지, 건물 및 기계ㆍ기구류가 공장재단을 형성하여 함께 경매에 부쳐지기 때문에 토지, 건물 외에 기계ㆍ기구류를 함께 취득할 수 있는 장점이 있다.
다만 간혹 공장 내에 고가의 기계ㆍ기구류가 있는 경우 이는 리스 품목이거나 제3자의 소유일 가능성이 있기 때문에 경매에서 제외되고 추후 이들에 대한 명도 및 보관에 대한 문제가 생길 수는 있다. 리스 품목이거나 제3자 소유 물건인 경우 감정평가서에 해당 기계ㆍ기구류가 감정에서 제외되므로 감정평가 목록을 확인하면 될 일이다.
공장 취득이 위에서 든 것과 같은 장점만 있는 것은 아니다. 우선 오염물질을 배출하는 공장의 경우 불법 매립되거나 방치된 산업폐기물에 대한 처리 부담은 고스란히 낙찰자가 떠안게 된다. 산업폐기물 규모가 크면 그 처리비용이 공장 취득가에 버금갈 수 있기 때문에 주의를 요하는 사항이다.
또한 근로임금채권(체불임금)으로 인해 근로자들이 농성을 하고 있는 공장이 있으면 근로자와의 대치과정에서 불상사가 일어나거나 명도가 장기화될 수 있으므로 이점 역시 유의해야 한다. 임차인이나 소유주가 점유하고 있는 공장보다는 채권단이 관리하고 있는 공장이 명도하기가 훨씬 더 수월하다.
산업단지 내에 속한 공장의 경우에는 영위하고자 하는 업종이 산업단지 내 입주 가능한 업종이어야 입주계약을 체결할 수 있다는 것도 염두에 둘 일이다. 경매 취득 후 대금납부일로부터 6개월 이내에 입주계약을 체결하지 못하면 6월 경과일로부터 1년 이내에 반드시 제3자에게 해당 공장을 매각하여야 한다. 입주희망 업종에 대한 입주가능 여부는 산업단지 관리사무소 및 한국산업단지공단(www.kicox.or.kr) 각 지사(또는 지역본부) 입주경영팀에 문의해보면 알 수 있다.
이처럼 공장은 단점보다는 장점이 더 부각되는 종목이지만 산업단지 내에 있는 공장을 경매 또는 매매로 취득한 후 임대사업을 하기 위해서는 일정한 제한이 있다. 즉 경매 취득 후 곧장 임대사업을 할 수 있는 것이 아니라 취득자 명의로 산업단지 입주 업종에 맞는 공장설립 완료 신고를 하거나 사업개시 신고를 완료 한 후 관리기관과 입주계약을 체결하고 나서야 임대사업이 가능하다는 점이다. 취득자가 애당초부터 임대사업을 목적으로 매입했다기보다는 제조업이든 지식산업이든 사업을 영위하기 위해 공장을 취득하려 했다는 것을 증명하기 위한 최소한의 절차인 셈이다.
사업개시 신고를 한 후 얼마동안 영업을 해야 하는 지에 대한 명문 규정이 없기 때문에 사업개시 신고 후 곧장 임대사업을 할 수는 있으나, 실무상 사업개시 여부(공장시설 구비, 인테리어 등)에 대한 실사를 나오게 되므로 최소한 6개월 내지 1년 정도 공장영업 후 임대사업을 하는 것이 안전하다고 볼 수 있다. 신고한 영업을 하기 위한 노력을 했음에도 사업이 부진해 부득이 공장을 임대사업으로 전환할 수밖에 없었음을 보여주는 것이기도 하다.
임대사업을 하는 경우 임차인이 사업을 영위하는 업종 역시 산업단지에 입주 업종에 적합해야 함은 물론이고, 임대계약기간은 5년 이상으로 해야 한다. 다만, 임차인의 요청이 있는 경우에는 1년 이상으로 하고 임대계약기간이 만료되기 6개월 전부터 2개월 전까지 사이에 임차인이 계약 갱신을 요구할 경우 전 임대계약과 동일한 조건으로 5년까지 갱신할 수 있음은 상가건물 임대차와 유사하다.
기계ㆍ기구류가 전체 감정평가액에서 차지하는 비중이 지나치게 크다면 이 역시 주의를 요하는 사항이다. 매수인이 사업을 영위하고자 하는 업종에 맞는 기계ㆍ기구류가 설치돼 있다면 모를까 그렇지 않다면 기계ㆍ기구류는 고철덩어리로 처분할 수밖에 없기 때문에 최소한 기계ㆍ기구류 감정평가액 이상 유찰이 거듭되고 나서야 입찰을 검토해보는 것이 바람직하다.
그러면 공장 임대사업의 경우 임대수익률이 어느 정도 발생할까? 2012년 6월에 낙찰된 성남 상대원동 소재 아파트형공장을 예로 들어보자.
최초감정가 3억1000만원에서 두 차례 유찰돼 1억9800만원에 경매 부쳐진 이 물건은 3명의 입찰경쟁 끝에 감정가의 74.8%인 2억3189만원에 낙찰됐다. 취득세(4.6%) 및 법무비용 약 1200만원, 컨설팅수수료로 부담한 300만원, 체납관리비 1300만원, 폐기물 처리 및 개ㆍ보수비용 1500만원 등 본건을 취득하는데 들어간 비용은 총 2억7500만원이 소요됐다.
위치가 워낙 좋았던 탓에 잔금납부 후 1개월도 채 되지 않아 재임대한 가격은 보증금 2000만원에 월 200만원. 연간 2400만원의 임대수익이 발생하게 됐다. 연간 임대수익을 실투자금액 2억5500만원(총 취득가-임대보증금)로 나누면 연간 임대수익률은 무려 9.4%이다.
자기자본율 100%를 가정한 것이지만 사실 이 물건은 1억5000만원의 담보대출(연리 4.5%)을 일으켰으므로 실제 투자금액은 1억500만원에 불과하다. 연간 대출이자(675만원)를 고려한 연간 임대수익은 1725만원으로 실투자액 대비 임대수익률은 무려 16.4%에 이르는 초우량 물건이다.
물론 모든 아파트형공장 경매물건이 이 사례와 같은 임대수익률을 보일 수는 없지만 그저 아주 지극히 평범한 사례에서 이런 임대수익률이 나올 수 있다는 것은 아파트형공장이 임대수익용 부동산으로서도 적합한 종목임을 증명해주는 것이 될 것이다.
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