[가치를 창조하는 부동산자산관리] 상속·증여 받은 부동산의 자산관리

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상속 또는 증여받은 중소형빌딩의 관리에 대한 수요가 증가하고 있다. 고령의
부모님으로 부터 상속 또는 증여를 통해 갑작스럽게 빌딩관리업무를 떠맡게 된 자녀들은 빌딩관리에 대한 경험과 지식이 없는 경우가 대부분이다 보니
빌딩관리를 어떻게 해야할지 몰라 초기에는 갈팡질팡하게 된다. 그러나,
누가 관리를 할 것인가를 결정하고 나면 그 다음은 그리 어려운 일은 없다.

먼저, 빌딩관리를 직접할 것인지 아니면 전문회사에게 위탁할
것인지를 결정해야 한다. 이 때 본인이 빌딩관리에 전념할 시간과 전문성과 임대마케팅 능력을 보유하고
있다면 직접관리를 택하고 그렇지 않다면 위탁관리를 택하는 것이 좋다. 직접관리할 능력이 없음에도 불구하고
단지 약간의 위탁관리수수료 지급이 아까워 직접관리를 선택한다면 득보다 실이 훨씬 클 수 있다. 과거에는
임대용 빌딩을 매입한 후 보유하고 있으면 별다른 노력을 하지 않아도 빌딩 가격이 상승했으나 이제는 가만히 있으면 공실이 늘어나고 임대수익이 낮아져
빌딩가치가 하락하는 시기이다. 성장율이 낮아지고 공급도 수요를 초과하다 보니 신규임차인을 유치하는 것이
그리 쉽지않고 기존 임차인을 장기간 유지하는 것도 어려워졌다. 빌딩 임대사업은 주변 경쟁 빌딩과 임차인을
두고 치열한 경쟁을 벌여야 하는 사업(Business)이기 때문에 빌딩 소유주에게는 시의적절하게 임대마케팅
전략을 수립하여 실행할 수 있는 능력과 임차인, 협력업체, 중개사들과의
관계를 잘 관리할 수 있는 능력 즉, 관계관리 능력이 요구된다. 만일
상속·증여 받은 빌딩의 소유자가 이런 능력을 보유하고 있지 않다면 중소형빌딩 자산관리 전문회사에게 위탁하는
것이 경제적으로나 정신건강측면으로나 더 유리할 것이다.

1인이 빌딩을 물려받은
경우에는 누가 관리를 할 것인가만 결정하면 되지만 여러 명의 자녀가 상속이나 증여를 받은 경우에는 누가 주도적으로 관리를 할 것이며 위탁관리의
경우 누가 관리업체를 선정할 것인가 그리고 임대료 수입배분은 어떻게 할 것인가를 두고 불협화음이 발생하여 관리업무를 시작조차 못하는 경우도 종종
목격하게 된다. 아래 사례는 관리를 위탁하게 된 원인 별로 정리한 것이다.

1. 대기업 임원 P씨의 사례
어느날 P씨가 당사와 전화 상담을 한 후 당사를 찾아왔다. 지난 20여년간 서초구 서초동 소재 지하 1층 지상 6층 1,450㎡규모의 빌딩을 직접 관리해오셨던 부친께서 갑작스럽게 돌아가시는 바람에 빌딩관리업무를 떠안게 되었다. 그러나, 막상 관리를 하려다 보니 기본적인 임대차현황 자료가 없어 15개 임차인의 각각 임대료와 관리비가 얼마인지도 파악할 수 없었고 관리비도 어떻게 산출하는지를 몰라 답답해하다가
중소형빌딩 전문 자산관리회사에 관리를 위탁하여 관리고민을 해결한 경우다. 위탁관리계약을 체결한 후 당사
자산관리자는 임차인을 개별적으로 만나 임대차계약을 확인하고 임대료 입금내역도 증빙을 통해 전부 확인함으로써 임대차계약 현황이 파악되었고 미수금
내역도 전부 파악하여 미수금을 회수할 수 있었다. 지금은 자산관리자가 매월 월간 운영보고서를 가지고 P씨를 만나 운영현황을 보고하고 다음 달에 처리할 내용도 미리 보고하여 승인을 받은 후 업무를 처리하고 있다. P씨의
경우는 형제자매가 없어 그나마 고민이 덜한 경우다.

2. 직접관리를 위탁관리로 바꾼 L씨의 사례
L씨는 대기업을
은퇴한 장남이다. 3남 1녀가 공동으로 물려받은 송파구 잠실
소재 지하 2층 지상 7층 1,720㎡규모의 빌딩을 2남이 10년 이상 빌딩에 상주하면서 관리해오고 있었으나 임대료 수입을
단 한번도 배분하지 않고 흥청망청 써버리는 바람에 다른 형제자매의 불만이 고조되자 L씨가 주도하여 반강제적으로
위탁관리로 전환한 경우다. L씨는
당사로 전화를 하여 집안의 창피한 일이라고 먼저 운을 뗀 뒤 형제간의 분쟁이 있는 빌딩인데 동생으로부터 관리업무를 인수하여 관리해줄 수 있느냐고
물은 뒤 당사에 찾아와 구체적인 상담을 하고 관리계약일정을 다른 형제자매와 협의하여 정한 후 관리를 위탁하였다.
관리업무 인계를 거부하는 2남에게 약간의 위로금을 주면서 설득한 끝에 당사 회의실에 모두
모여 계약서와 인수인계일정에 서명함으로써 위탁관리를 개시할 수 있었다. 임대료 입금통장은 4남 명의로 개설하고 매월 운영비를 제외한 수입금은 지분에 따라 배분하면서 자연스럽게 형제자매간의 불만이 해소되고
형제관계도 회복되었다. 그 동안 2남은 인정에 이끌려 임대료 인상 등 임대관리를 제대로 하지 못했고 관리비도 임차인에게 부과하지 못하고 임대인이
전부 부담하고 있었기 때문에 관리비를 임차인에게 면적별로 배분하면서 운영비가 상당히 감소한 반면에 임대료 수입은 증가하였기 때문에 순영업소득(Net Operating Income)이 늘어나 빌딩가치가 15%이상
상승하였다. 또한, 빌딩관리가 체계적으로 이뤄지면서 미수금 1억원도 회수할 수 있었다.

3. 대학교수 K씨의 사례
대학교수 K씨는 4형제 중 4남이다. 부모님으로 부터 물려받은 빌딩을 누가 어떻게 관리할 것인가에 대한 결정이 형제간의 의견차이로 계속 미뤄져 8개월이 지난 지금까지 임대료 수입을 단 한 푼도 배분받지 못했다고 한다. 4형제가
동일한 지분을 가지고 있음에도 불구하고 큰형과 둘째 형이 빌딩관리와 수입배분을 임의대로 처리한 결과이다. K교수는
형들에게 관리에서 손을 떼고 공정하게 위탁관리회사를 선정하여 위탁관리를 하자고 공식으로 제안하여 관리를 위탁함으로써 형제간의 불신과 불협화음이
해소되고 임대료 수입도 제대로 배분받고 있는 경우다.

위의 사례처럼 상속이나 증여받은 빌딩의 관리를 놓고 분쟁이
벌어지는 것을 자주 보게 된다. 관리능력이 없음에도 불구하고 사적인 욕심이 앞서 관리를 직접하는 경우도
있고 수수료가 아까워 자산관리전문업체에게 위탁을 못하는 경우도 있다. 그러나, 관리수수료는 지불하지 않아도 될 불필요한 비용지출로 생각하지 말고 자산가치를 상승시키기 위해 반드시 필요한
지출이라고 인식을 바꿀 필요가 있다. 왜냐하면, 전문 자산관리회사는
비용을 최소화하고 수입은 극대화하여 위탁관리 수수료(=500,000원
+ 임대료 X 2~3%) 이상의 가치를 올리기 때문이다.

세분화되고 전문화되는 시대에는 어떤 전문가를 만나느냐에 따라
자산관리의 성패가 달라질 수 있다. 상속·증여 받은 부동산의 자산관리도 누가 하느냐에 따라 부동산의 가치가 달라질 수 있다. 중소형빌딩 자산관리 전문회사처럼 전문적으로 관리를 할 자신이 없다면 전문 관리회사에 위탁하는 것도 좋은 대안일
수 있다.


글로벌PMC㈜ 대표이사 김 용 남

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