임대차의 댓가로 임대차보증금과 확정(월)차임이 지급되는 일반적인 임대차계약과 달리, 매출액의 일정비율에 따른 불확정적이고 유동적인 금액을 임대인에게 지급하게 되는 임대차계약형태가 있는데, 통칭하여 “수수료매장 임대차계약”이라고 한다. 이와 같은 수수료매장임대차계약에 대해 상가건물임대차보호법(이하, 보호법이라고 함)이 적용될 수 있을까?
보호법 제2조 제1항에는 “적용범위”라는 제목하에, “이 법은 상가건물(제3조제1항에 따른 사업자등록의 대상이 되는 건물을 말한다)의 임대차(임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함한다)에 대하여 적용한다. 다만, 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 그러하지 아니하다”고 규정하고 있다.
따라서, 상가건물의 임대차 즉, 상가건물을 이용하는데 대한 댓가를 수수하는 취지의 계약이라고 하면 기본적으로 보호법이 적용될 수 있는데, 수수료매장 역시 상가건물임에 틀림없고 이용에 대한 댓가가 통상의 경우처럼 일정금액이 아니라 매출액에 따라 변동될 수 있다는 점에 차이가 있을 뿐이라는 점에서 보자면, 보호법이 적용될 수 있다는 점에는 큰 의문이 없어보인다. 아직 대법원판결은 없지만, 아래에서 소개할 하급심판결을 비롯한 대체적인 하급심판결의 취지 역시 그러하다.
한편, 수수료매장임대차계약의 환산보증금은 어떻게 계산되어져야할까? 환산보증금액수에 따라 보호법의 적용과 보호범위에 차이가 있을 수 밖에 없는데, 실무상으로는 건물인도청구사건에서 임차인의 갱신요구권이 행사되면서, 당해 임대차계약이 보호법의 적용을 받을 수 있는 환산보증금 범위 이내인지 여부가 다투어지곤한다.

하급심판결의 결론은 크게 두 가지로 나뉘고 있었다.
하나는, 수수료도 차임과 유사한 것으로 보아, 월평균수수료를 계산한 다음, 이 액수에 100을 곱한 다음, 보증금과 합산하는 방식이다.

★ 인천지방법원 부천지원 2011. 6. 23. 선고 2010가단44004 건물명도 판결< 항소취하로 1심 확정 >

☞ 임대차기간만료를 이유로 한 원고의 건물인도청구에 대하여, 피고가 상가건물임대차보호법상의 갱신요구권으로 항변한 사안
--- 위 인정사실에 의하면, 이 사건 계약은 피고가 이 사건 매장을 점유․사용하는 대신 원고에게 보증금과 월 수수료(매월 물품판매대금의 16%)를 지급하기로 하는 것으로서 피고가 지급한 보증금은 임차보증금과 실질적으로 동일하고, 피고가 정기적으로 지급한 월 수수료 역시 일반적인 임대차에서의 월 차임과 실질적으로 동일한 성질을 갖는다고 판단되므로, 이 사건 계약을 상가임대차계약으로 봄이 상당하다.
--- 살피건대 이 사건 계약이 상가임대차계약에 해당한다는 점은 앞서 본 바와 같으나, 피고가 원고에게 지급한 월 수수료는 실질적으로 월 차임으로 볼 수 있어 이 사건 매장의 보증금액이 약 4억 1,500만 원 내지 5억 1,500만 원에 달하므로{보증금 1,500만 원 + 월 차임(수수료) 400~500만 원 x 100}, 이 사건 계약은 상가건물임대차보호법의 적용범위(김포시의 경우 보증금 1억 8,000만 원 이내)에서 벗어난다 할 것이고, 설령 위 법이 적용된다고 하더라도 피고가 위 법 제10조 제1항에 따라 이 사건 계약기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 원고에게 계약갱신을 요구하였음을 인정할 증거가 없으므로, 피고의 위 주장은 어느 모로 보나 이유 없다.
다른 하나는, 수수료와 차임은 본질적으로 다르고, 변동하는 매출액에 따라 보호법 적용여부가 달라지게 되어 법률관계가 불안정해진다는 점을 이유로 환산보증금산정에서 수수료액수를 완전히 배제하는 방식이다.

★ 서울중앙지방법원 2012. 6. 22. 선고 2011가단470248 건물명도<항소취하로 1심 확정>

☞ 위 부천지원판결과 같이, 임대차기간만료를 이유한 한 원고의 건물인도청구에 대하여 상가건물임대차보호법상의 갱신요구권으로 피고가 항변한 사안
--- 원고는 이 사건 임대차의 상가건물임대차보호법 적용 여부의 기준이 되는 보증금을 환산하면 405,669,600원{= 보증금 10,000,000원 + 월 평균 임대료 3,956,696원(= 40개월간의 월임대료 합계 158,267,851원/40) ☓ 100}이 되어 과밀억제권역인 안양시의 기준 보증금 250,000,000원을 초과한다고 주장한다.
살피건대, 상가건물임대차보호법은 보증금이나 인테리어 비용 등 중소상인들의 투자비용 회수를 최대한 보장함으로써 국민 경제생활의 안정을 보장함을 목적으로 하고 있는 점, 피고가 월임대료 명목으로 매출액의 24%를 원고에게 지급하고 있지만 매출액은 유동적이어서 월 단위 임대료가 정액으로 특정될 수 없는 점, 매출액의 일정비율을 임대료 명목으로 지급하기로 하는 약정은 그 속에 임차목적물 사용대가로서의 차임 지급의 의미도 있지만 영업으로 인하여 얻는 수익의 배분이라는 성격도 포함되어 있는 점, 매출액의 일정비율을 차임으로 보아 이를 보증금 환산에 포함시키게 되면 매출액이 많고 적음에 따라, 동일한 임대차에 대하여 상가건물임대차보호법이 적용되기도 하고 되지 않기도 하는 이상한 결과가 발생할 수 있는 점 등에 비추어 보면, 상가건물임대차보호법의 적용 범위를 정함에 있어서 매출액의 일정비율을 임대료 명목으로 지급하기로 하는 약정이 있다 하더라도 그 평균금액을 월차임으로 보아 그것에 100을 곱한 금액을 더하여 보증금액을 환산할 수는 없다고 봄이 상당하므로, 원고의 위 주장은 이유 없다.
따라서 이 사건 임대차는 보증금 10,000,000원인 상가의 임대차로서 상가건물임대차보호법의 적용대상이라 할 것이고, 피고는 원고를 상대로 이 사건 임대차계약기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약 갱신을 요구한 것으로 보이므로, 이 사건 임대차계약은 종기를 2012. 11. 18.까지로 하여 갱신되었다 할 것이다.
그렇다면 원고의 이 사건 청구는 이유 없어 이를 기각한다.
사견으로는, 수수료매장임대차계약에서 지급되는 수수료가 부정액이기는 하지만 이 역시 기본적으로 상가건물의 이용에 따른 댓가라는 점에서 수수료도 차임과 같은 개념으로 환산보증금계산에 포함되는 것이 타당하다고 본다. 임대차보증금과 별도의 차임까지 포함하여 환산보증금액수를 산정하고 그 액수에 따라 보호법의 적용여부에 차등을 두고있는 현행제도하에서, 수수료의 다과에 따라 보호범위에 차등을 두는 것이 형평성이나 정의관념 차원에서 타당하다고 보여지기 때문이다(다만, 수수되는 수수료 중에서 차임의 성격을 가지지 못하는 액수가 있을 수는 있어, 합리적인 범위 내에서 이 액수만큼의 공제가 가능할 수는 여지는 있다고 본다). -이상-


★ 상가건물 임대차보호법 시행령

제2조(적용범위) ①「상가건물 임대차보호법」(이하 "법"이라 한다) 제2조제1항 단서에서 "대통령령으로 정하는 보증금액"이라 함은 다음 각호의 구분에 의한 금액을 말한다.
1. 서울특별시 : 3억원
2. 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다): 2억5천만원
3. 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시: 1억8천만원
4. 그 밖의 지역 : 1억5천만원
②법 제2조제2항의 규정에 의하여 보증금외에 차임이 있는 경우의 차임액은 월 단위의 차임액으로 한다.
③법 제2조제2항에서 "대통령령으로 정하는 비율"이라 함은 1분의 100을 말한다.

※ 칼럼에서 인용된 판결의 전문은 최광석 변호사의 홈페이지인 www.lawtis.com 에서 참고하세요.



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