[보상/재건축] 재개발 현금청산 대응방안 2(2부)

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제3장. 보상금 산정방법

30. 토지보상금 산정 방법은?

가. 토지보상금은 어떻게 산정되는가?

법 제70조(취득하는 토지의 보상) ① 협의나 재결에 의하여 취득하는 토지에 대하여는 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 공시지가를 기준으로 하여 보상하되, 그 공시기준일부터 가격시점까지의 관계 법령에 따른 그 토지의 이용계획, 해당 공익사업으로 인한 지가의 영향을 받지 아니하는 지역의 대통령령으로 정하는 지가변동률, 생산자물가상승률(「한국은행법」 제86조에 따라 한국은행이 조사·발표하는 생산자물가지수에 따라 산정된 비율을 말한다)과 그 밖에 그 토지의 위치·형상·환경·이용상황 등을 고려하여 평가한 적정가격으로 보상하여야 한다. ② 토지에 대한 보상액은 가격시점에서의 현실적인 이용상황과 일반적인 이용방법에 의한 객관적 상황을 고려하여 산정하되, 일시적인 이용상황과 토지소유자나 관계인이 갖는 주관적 가치 및 특별한 용도에 사용할 것을 전제로 한 경우 등은 고려하지 아니한다.

○보상금은 시가로 산정하는 것이 아니고, 공매나 경매 낙찰가를 참고하여 산정하는 것도 아니고, 개별공시지가를 고려하여 산정하는 것도 아니다. 보상금은 비교표준지 공시지가를 기준으로 하여 감정평가사가 여러 가지 사정을 참작하여 평가를 하여 정한다.

나. 보상액 산정 시 가격시점은?

법 제67조(보상액의 가격시점 등) ① 보상액의 산정은 협의에 의한 경우에는 협의성립 당시의 가격을, 재결에 의한 경우에는 수용 또는 사용의 재결 당시의 가격을 기준으로 한다. ② 보상액을 산정할 경우에 해당 공익사업으로 인하여 토지등의 가격에 변동이 있는 때에는 이를 고려하지 아니한다.

다. 토지보상금 산정공식은?
○보상금 산정은 먼저 당해 보상대상토지에 대해 비교표준지를 선정한다.
-비교표준지 선정방법은 용도지역, 현실이용상황, 지목이 같은 순서로 선정하면 된다. 용도지역은 반드시 같아야 한다. 국토해양부 부동산공시가격알리미 사이트에서 자기 토지를 검색하면 인근에 있는 비교표준지가 나오고, 이를 보고 용도지역이 같은 토지, 다음으로 현실이용상황이 같은 토지, 그 다음으로 지목이 같은 토지를 비교표준지로 선정한다.
-법 개정(2007.10.17.)으로 비교표준지 적용시점이 변경되었다는데? : 공익사업계획의 공고로 토지가격이 변동된 경우 개발이익배제를 위하여 당해 공고일 전의 공시지가를 기준으로 보상(현행 사업인정전 공시지가로 보상)한다. 단, 개정법률 공포 당시 공람공고를 마친 사업은 종전의 규정을 적용한다.

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○그리고 비교표준지 가격은 1월1일자이므로, 평가를 하는 시점까지 지가변동율 등을 참작하여 시점 수정을 하고(이는 객관적인 수치임),

○만일 비교표준지가 지리적으로 상당히 떨어져 있다면 지역요인을 보정하고(통상은 1이다),

○여러 가지 조건을 비교하여 개별요인을 보정하고,
-개별요인 : 가로조건, 접근조건, 환경조건, 획지조건, 행정적조건, 기타조건

○마지막으로 보상선례, 매매사례 등을 참작하여 기타요인을 산정한다.

보상금 = 면적 × 비교표준지공시지가 × 시점수정 × 지역요인 × 개별요인 × 기타요인

라. 지적불부합지 토지수용
○지적이 없는 것과 마찬가지이므로, 사견은 평가가 불가하다고 사료함

마. 도로
○사도법에 의한 사도는 인근토지가격의 1/5, 사실상의 사도는 1/3로 평가된다.

○1/3로 평가하지 않고 정상평가 하는 도로부지는?
① 공도 :「도로법」제2조의 규정에 의한 도로, 「도로법 시행령」제10조의 규정에 의한 준용도로, 도시계획사업에 의하여 설치된 도로, 기타 「농어촌도로정비법」제2조의 규정에 의한 농어촌도로(이하 “공도”라 한다)의 부지

- 예외 : 아래는 1/3 ① 토지소유자가 자기토지의 편익을 위하여 스스로 설치한 이후에 도시관리계획에 의한 도로로 결정되어 기반시설(도시계획시설)인 도로(이하 “도시계획시설도로”라 한다)로 변경된 경우 ② 토지소유자가 토지의 형질변경 허가 등을 받아 대지 또는 공장용지 등을 조성시에 도시계획시설도로에 맞추어 도로를 개설한 경우에 있어서 그 도시계획시설도로의 폭․기능․연속성 기타 당해 토지 및 주위토지의 상황 등에 비추어 그 도시계획시설도로의 결정이 없었을 경우에도 토지소유자가 자기토지의 편익을 위하여는 유사한 규모․기능 등의 도로를 개설할 것으로 일반적으로 예상되고 그 도로부분의 가치가 조성된 대지 또는 공장용지 등에 상당부분 화체된 것으로 인정되는 경우

② 예정공도 : 도시계획시설도로로 결정된 이후에 당해 도시계획시설사업이 시행되지 아니한 상태에서 사실상 불특정 다수인의 통행에 이용되고 있는 토지
③ 지목은 도로이나 미 개설된 토지(중토위 재결기준 ‘03. 6.)
④ 지적공부상 도로로 되어 있으나 가격시점 현재 도로로 이용되고 있지 아니하거나 사실상 용도폐지된 상태에 있는 것(토지보상평가지침 제35조의2)
⑤ 통행제한 가능 토지 : 지적공부상으로 도로로 구분되어 있지 아니한 상태에서 가격시점 현재 사실상 통행에 이용되고 있으나 소유자의 의사에 의하여 법률적 ․ 사실적으로 통행을 제한할 수 있는 것(토지보상평가지침 제35조의2)

규칙 제26조(도로 및 구거부지의 평가) ① 도로부지에 대한 평가는 다음 각호에서 정하는 바에 의한다. <개정 2005.2.5> 1. 「사도법」에 의한 사도의 부지는 인근토지에 대한 평가액의 5분의 1 이내 2. 사실상의 사도의 부지는 인근토지에 대한 평가액의 3분의 1 이내 3. 제1호 또는 제2호외의 도로의 부지는 제22조의 규정에서 정하는 방법 ②제1항제2호에서 "사실상의 사도"라 함은 「사도법」에 의한 사도외의 도로(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 의한 도시·군관리계획에 의하여 도로로 결정된 후부터 도로로 사용되고 있는 것을 제외한다)로서 다음 각호의 1에 해당하는 도로를 말한다. <개정 2005.2.5, 2012.1.2, 2012.4.13> 1. 도로개설당시의 토지소유자가 자기 토지의 편익을 위하여 스스로 설치한 도로 2. 토지소유자가 그 의사에 의하여 타인의 통행을 제한할 수 없는 도로 3. 「건축법」 제45조에 따라 건축허가권자가 그 위치를 지정·공고한 도로 4. 도로개설당시의 토지소유자가 대지 또는 공장용지 등을 조성하기 위하여 설치한 도로

▶평가사례

대상 토지	비교 표준지	시점 수정	지역요인	개별요인 비교							기타요인	산출 단가	결정 단가
				가로	접근	환경	획지	행정	기타	계
00동 7◇-10 도로 216㎡	00동 5◇-3	1.0267	1	인근지가의 1/3									170,000
00동 7◇-10 잡종지 1350㎡	상동	상동	1	1.0	1.0	1.0	0.85	1.0	1.0	0.85	1.5	510,532	511,000

▶주택 재개발·재건축 사업 등에 관한 평가지침

주택 재개발·재건축 사업 등에 관한 평가지침 <제정 2008.2.12.> 제4조【가격시점의 결정】 재개발사업등 및 재건축사업과 관련된 감정평가의 가격시점은 다음 각 호와 같이 정한다. 다만, 평가의뢰자가 가격시점을 따로 정하여 의뢰한 경우에는 그 날짜를 가격시점으로 할 수 있으며, 다음 각 호 이외의 경우로서 가격시점을 정하지 아니하거나 가격시점을 평가일로 기재하여 의뢰한 경우에는 대상물건에 대한 가격조사를 완료한 날짜를 가격시점으로 한다. 1. “종전자산”의 감정평가는 사업시행인가고시가 있은 날. 2. “종후자산”의 감정평가는 분양신청기간이 만료되는 날. 3. “무상양도·무상귀속”을 위한 감정평가는 의뢰자가 제시하는 사업시행인가고시의 예정일. 4. 법 제66조제4항 내지 제6항 본문의 규정에 의한 “국·공유재산의 처분”을 위한 감정평가는 사업시행인가의 고시가 있은 날. 5. 법 제66조제6항 단서의 규정에 의한 “국·공유재산의 처분”(3년 계약 안됨)을 위한 감정평가는 가격조사완료일. 6. 법 제19조제3항의 규정에 의한 현금청산금액 산정을 위한 감정평가는 조합설립인가일. 제5조【토지의 평가】 재개발사업등 및 재건축사업에 관한 토지의 평가는 가격시점 현재에 있어서의 일반적인 이용방법에 의한 객관적 상황을 기준으로 하며, 토지소유자가 갖는 주관적 가치나 특별한 용도에 사용할 것을 전제로 한 가치 등은 이를 고려하지 아니한다. 제6조【건물의 평가】 재개발사업등 및 재건축사업에 관한 건물의 평가는 원가법에 의한다. 다만, 원가법에 의한 평가가 적정하지 아니한 경우에는 거래사례비교법 또는 수익환원법에 의할 수 있다. 제7조【건물과 토지의 일괄평가 등】 ① 재개발사업등 및 재건축사업에 관한 물건의 평가는 대상물건마다 개별로 행함을 원칙으로 한다. 다만, 2개이상의 대상물건이 일체로 거래되거나 대상물건 상호간에 용도상 불가분의 관계가 있는 경우에는 일괄하여 평가할 수 있다. ② 제1항 단서의 규정에 의하여 건물과 토지를 일괄하여 평가하는 경우에는 거래사례비교법 또는 수익환원법에 의한다. ③ 제1항의 규정에 의하여 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」에 의한 구분소유권의 대상이 되는 건물부분과 그 대지사용권을 일괄하여 평가하는 경우에는 거래사례비교법에 의한다. 다만, 거래사례비교법에 의한 평가가 적정하지 아니한 경우에는 원가법 또는 수익환원법에 의할 수 있다. 제8조【비교표준지의 선정】 ① 토지에 관한 평가를 위한 비교표준지의 일반적인 선정기준은 토지보상평가지침 제9조의 규정에 따른다. ② 제1항의 규정에 의한 비교표준지의 선정은 당해 정비구역 안 표준지를 선정함을 원칙으로 한다. 다만, 당해 정비구역 안에 적정한 공시지가 표준지가 없거나 당해 정비구역 안 표준지를 선정하는 것이 적정하지 아니한 경우에는 당해 정비구역 밖의 공시지가 표준지를 선정할 수 있다. 제9조【종전자산의 평가】 ① 종전자산의 평가는 사업시행인가고시가 있은 날의 현실적인 이용상황을 기준으로 하되, 정비구역의 지정은 당해구역의 개발·정비를 위한 구체적인 사업의 시행을 필요로 하는 개별적인 계획제한으로 보고 그 공법상 제한을 받지 아니한 상태를 기준으로 한다. 다만, 재개발사업등 및 재건축사업을 위한 종전자산은 다음 각 호의 개발이익 등을 배제한 가격으로 평가한다. 1. 당해 정비사업의 계획 또는 시행이 공고 또는 고시됨으로 인한 가격의 증가분 중 특별한 용도나 규모의 물건에 대한 분양권 프리미엄에 해당하는 가격 증가분. 2. 기타 당해 사업의 착수에서 준공까지 그 시행으로 인한 가격의 증가분 중 가격시점 현재 미실현된 것. ② 도로 및 구거부지 등의 평가는 토지보상평가지침 제35조 내지 제38조의 규정을 준용한다. 이 경우 공도․사도 등의 구분은 그 도로 등의 종류·설치목적·성격 등을 기준으로 판단하되, 소유자는 그 판단의 기준에서 제외된다. ③ 당해 정비사업의 시행을 목적으로 하거나 시행에 따른 절차로서 용도지역의 변경 등 토지이용계획이 변경된 경우에는 변경전의 용도지역 등을 기준으로 비교표준지를 선정하여 평가한다.

31. 건물보상금 산정방법은?

가. 이전비 보상 원칙, 예외적으로 취득비 보상
○건축물은 대부분 취득비 보상.
○기타 지장물(특히 수목)은 취득비 보상인지 이전비 보상인지 유의
○감정평가서에 취득비인지 이전비인지 명확히 기재하여 줄 것을 요구

법 제75조(건축물등 물건에 대한 보상) ① 건축물·입목·공작물 기타 토지에 정착한 물건(이하 "건축물등"이라 한다)에 대하여는 이전에 필요한 비용(이하 "이전비"라 한다)으로 보상하여야 한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 물건의 가격으로 보상하여야 한다. 1. 건축물등을 이전하기 어렵거나 그 이전으로 인하여 건축물등을 종래의 목적대로 사용할 수 없게 된 경우 2. 건축물등의 이전비가 그 물건의 가격을 넘는 경우 3. 사업시행자가 공익사업에 직접 사용할 목적으로 취득하는 경우 ⑤ 사업시행자는 사업예정지 안에 있는 건축물등이 제1항 제1호 또는 제2호에 해당하는 경우에는 관할 토지수용위원회에 그 물건의 수용 재결을 신청할 수 있다. <신설 2007.10.17>

나. 평가방법
○건축물은 원가법, 예외적으로 주거용 건물은 거래사례비교법과 원가법 중 큰 금액, 집합건물은 거래사례비교법으로 평가

규칙 제33조 ② 건축물의 가격은 원가법으로 평가한다. 다만, 주거용 건축물에 있어서는 거래사례비교법에 의하여 평가한 금액(공익사업의 시행에 따라 이주대책을 수립·실시하거나 주택입주권 등을 당해 건축물의 소유자에게 주는 경우 또는 개발제한구역안에서 이전이 허용되는 경우에 있어서의 당해 사유로 인한 가격상승분은 제외하고 평가한 금액을 말한다)이 원가법에 의하여 평가한 금액보다 큰 경우와 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」에 의한 구분소유권의 대상이 되는 건물의 가격은 거래사례비교법으로 평가한다.<개정 2005.2.5>

○그런데 실무상은 평가지침에 의거 주거용건물도 원가법만으로 평가하나 이는 위법하다. 공익사업법에 따라 원가법과 거래사례비교법에 의하여 평가한 금액 중 큰 금액이 맞다.

주택 재개발·재건축 사업 등에 관한 평가지침 <제정 2008.2.12.> 제6조【건물의 평가】 재개발사업등 및 재건축사업에 관한 건물의 평가는 원가법에 의한다. 다만, 원가법에 의한 평가가 적정하지 아니한 경우에는 거래사례비교법 또는 수익환원법에 의할 수 있다.

다. 건물 임대소득에 대해서도 보상이 되는가?
○임대소득은 부동산 원본에 대한 과실이므로 아직까지 임대소득에 대한 보상은 못 받는다.

라. 수목, 담장 등도 보상이 되는가?
○조합원에 대한 종전자산평가시는 평가에서 제외되나, 비조합원 즉 현금청산대상자에 대한 보상평가시는 평가함. 즉, 종전자산가격은 토지와 적법건물만 평가하나, 보상평가는 불법건물, 기타 지장물도 보상대상이다.
○사진과 동영상을 촬영하여 누락 시에 대비하여 두는 것이 좋다.

마. 사업용 건물을 보상 받는 경우에 받지도 않은 부가세를 내야 하는가?
○법 개정으로 내지 않아도 된다.

바. 무허가 건축물도 보상의 대상이 되는가?
○사업시행인가 후 건축한 건축물 : 보상제외
○사업시행인가 전 건축한 건축물중 주거용 건물 : 허가 여부 불문하고 보상(대법원 99두10896 판결).
○사업시행인가 전에 건축한 건축물중 주거용 건물이 아닌 위법 건축물 : 그 위법의 정도가 관계 법령의 규정이나 사회통념상 용인할 수 없을 정도로 크고 객관적으로도 합법화될 가능성이 거의 없어 거래의 객체도 되지 아니하는 경우에는 예외적으로 수용보상 대상이 되지 아니한다(대법원 2000두6411).

32. 영업보상금 산정방법은?

가. 대상자
(1) 요건
○영업보상을 받으려면, ①정비구역지정공람공고일 전부터 ②적법한 장소에서 ③인적·물적시설을 갖추고 ④계속적으로 ⑤허가 등을 받아 행하고 있는 영업
○이러한 요건을 갖추어야 하는 시기는 협의성립시 또는 수용재결시를 기준으로 판단하여야 함

대법원 2010.9.9. 선고 2010두11641 판결 【영업손실보상거부처분취소】 【판시사항】 영업손실의 보상대상인 영업을 정한 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙 제45조 제1호에서 말하는 ‘적법한 장소에서 인적·물적 시설을 갖추고 계속적으로 행하고 있는 영업’에 해당하는지 여부의 판단 기준 시기 【판결요지】 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제67조 제1항은 공익사업의 시행으로 인한 손실보상액의 산정은 협의에 의한 경우에는 협의성립 당시의 가격을, 재결에 의한 경우에는 수용 또는 사용의 재결 당시의 가격을 기준으로 한다고 규정하므로, 위 법 제77조 제4항의 위임에 따라 영업손실의 보상대상인 영업을 정한 같은 법 시행규칙 제45조 제1호에서 말하는 ‘적법한 장소(무허가 건축물 등, 불법형질변경토지, 그 밖에 다른 법령에서 물건을 쌓아놓는 행위가 금지되는 장소가 아닌 곳을 말한다)에서 인적·물적시설을 갖추고 계속적으로 행하고 있는 영업’에 해당하는지 여부는 협의성립, 수용재결 또는 사용재결 당시를 기준으로 판단하여야 한다.

○단, 무허가건물에서의 영업은 임차인이 정비구역지정공람공고일 1년 전에 사업자등록을 하고 행하고 있어야 한다.
○2012. 8. 12.자로 시행규칙이 신설되어, ‘정비구역지정공람공고일’이 기준일임
○부가가치세법에 의한 사업자등록은 영업보상의 요건이 아니다. 단, 무허가건물 임차인은 예외.

공익사업법 규칙 제45조(영업손실의 보상대상인 영업) 법 제77조제1항에 따라 영업손실을 보상하여야 하는 영업은 다음 각 호 모두에 해당하는 영업으로 한다. <개정 2007.4.12, 2009.11.13> 1. 사업인정고시일등 전부터 적법한 장소(무허가건축물등, 불법형질변경토지, 그 밖에 다른 법령에서 물건을 쌓아놓는 행위가 금지되는 장소가 아닌 곳을 말한다)에서 인적·물적시설을 갖추고 계속적으로 행하고 있는 영업. 다만, 무허가건축물등에서 임차인이 영업하는 경우에는 그 임차인이 사업인정고시일등 1년 이전부터 「부가가치세법」 제5조에 따른 사업자등록을 하고 행하고 있는 영업을 말한다. 2. 영업을 행함에 있어서 관계법령에 의한 허가등을 필요로 하는 경우에는 사업인정고시일등 전에 허가등을 받아 그 내용대로 행하고 있는 영업 법 시행규칙 제9조의2(손실보상 등) ② 제1항에 따라 영업손실을 보상하는 경우 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙」 제45조제1호의 사업인정고시일등은 영 제11조에 따른 공람공고일로 본다. <신설 2012.8.2.> 부칙 <국토해양부령 제506호, 2012.8.2> 제1조(시행일) 이 규칙은 2012년 8월 2일부터 시행한다. 제2조(손실보상에 관한 적용례) 제9조의2제2항의 개정규정은 이 규칙 시행 후 정비계획을 수립(변경수립은 제외한다)하기 위하여 영 제11조에 따라 공람공고를 하는 경우부터 적용한다.

○영업보상에 대한 공익사업법 개정내용

- 기존의 ‘영리목적’ 요건이 삭제되고, ‘일정한 장소’는 ‘적법한 장소’로 개정 - ‘적법한 장소’ 요건에도 단서규정을 두어 영세서민을 보호. 즉, 임차인의 경우는 무허가건축물등에서 임차인이 영업하는 경우에는 그 임차인이 사업인정고시일등 1년 이전부터 「부가가치세법」 제5조에 따른 사업자등록을 하고 행하고 있는 영업자는 보상을 받되, 단 1,000만원을 초과하지 못하되(2007.4.12. 개정), 제47조제1항제2호에 따른 영업시설·원재료·제품 및 상품의 이전에 소요되는 비용 및 그 이전에 따른 감손상당액은 별도로 보상(2008.4.18.자 개정).

(2) 무허가영업
○무허가영업자는 3인가구 3개월분 가계지출비+이전비용을 받음.
○단, 직계존비속등이 영업보상을 받은 경우는 이전비용만 보상.
○즉, 무허가영업자도 최소한 이전비용은 받는다.

공익사업법 규칙 제52조(허가등을 받지 아니한 영업의 손실보상에 관한 특례) 사업인정고시일등 전부터 허가등을 받아야 행할 수 있는 영업을 허가등이 없이 행하여 온 자가 공익사업의 시행으로 인하여 제45조제1호 본문에 따른 적법한 장소에서 영업을 계속할 수 없게 된 경우에는 제45조제2호에 불구하고 「통계법」 제3조제3호에 따른 통계작성기관이 조사·발표하는 가계조사통계의 도시근로자가구 월평균 가계지출비를 기준으로 산정한 3인 가구 3개월분 가계지출비에 해당하는 금액을 영업손실에 대한 보상금으로 지급하되, 제47조제1항제2호에 따른 영업시설·원재료·제품 및 상품의 이전에 소요되는 비용 및 그 이전에 따른 감손상당액(이하 이 조에서 "영업시설등의 이전비용"이라 한다)은 별도로 보상한다. 다만, 본인 또는 생계를 같이 하는 동일 세대안의 직계존속·비속 및 배우자가 해당 공익사업으로 다른 영업에 대한 보상을 받은 경우에는 영업시설등의 이전비용만을 보상하여야 한다. <개정 2008.4.18>[전문개정 2007.4.12]

(3) 무허가 건축물에서의 영업
○무허가건축물에서 하는 영업도 보상대상이 되는 것으로 개정하였다.
○다만, 무허가건축물 등에서의 ‘임차인’만 해당되고, 그 ‘임차인’은 정비구역지정을 위한 공람공고일 1년 이전부터 「부가가치세법」 제5조에 따른 사업자등록을 하였어야 한다는 것이다.
○단 1,000만원을 초과하지 못하되(2007.4.12. 개정), 제47조제1항제2호에 따른 영업시설·원재료·제품 및 상품의 이전에 소요되는 비용 및 그 이전에 따른 감손상당액은 별도로 보상(2008.4.18.자 개정).

공익사업법 규칙 제46조 ⑤제45조제1호 단서에 따른 임차인의 영업에 대한 보상액 중 영업용 고정자산·원재료·제품 및 상품 등의 매각손실액을 제외한 금액은 제1항에 불구하고 1천만원을 초과하지 못한다. <신설 2007.4.12, 2008.4.18>

(4) 자유영업 등
○자유영업은 별도로 허가 등을 요하지 않는 영업이므로 적법한 영업이고, 그러므로 보상대상이 될 것이다.
○그리고 농작물의 재배보다 분재의 판매가 주된 기능인 농원은 영업보상의 대상이다.

(5) 수용효력 발생 전 공사착수로 인해 피해

대법원 2005. 7. 29. 선고 2003두2311 판결 사업시행자가 수용재결에 의한 수용의 효력이 발생하기 전에 공사에 착수하고 진입도로를 차단하는 등 사업을 시행함으로 인하여 영업상의 피해를 입은 사실이 있다고 하더라도, 이를 이유로 하여 사업시행자에 대하여 민사상의 손해배상이나 부당이득의 반환을 구함은 별론으로 하고 그에 대한 손실보상을 구할 수는 없다.

(6) 영업보상 제외자
①단순 사무실로 사용하는 것은 영업보상 대상이 아님
②허가받은 대로(장소, 영업자, 영업내용) 영업을 하지 아니하는 경우
③허가 받은 창고건물에 판매영업의 등록을 하고 차를 이용하여 직접 구매자를 찾아다니며 운반 판매하는 경우(차량운반 판매업)에는 일정한 장소에서 영업시설을 갖추고 행하는 영업으로 볼 수 없으므로 영업보상이 불가하다.
④정비구역지정공람공고일 이후부터 행하고 있는 영업
⑤조건부 공장등록의 허가기간이 연장되지 아니한 경우
⑥무 보상 조건부 인·허가 등록 영업
⑦정비사업과 관계없이 휴업상태에 있거나 영업이익이 없는 경우
⑧일정한 장소에서 생산 또는 직접 소비하지 아니하고 구매자를 찾아다니며 운반판매를 주목적으로 하는 경우. 즉, 일정한 영업장이 없는 경우. 예를 들어 중기임대업, 개별용달업
⑨부동산 임대업은 영업보상 불가함
⑩건물이 화재로 소실된 경우 그 당시 영업자는 영업보상의 대상이 아니다.

나. 휴업보상 내용
○아래 ①+②+③+④
○이 중 영업이익에 대한 자료, 인건비 등에 대한 자료 제출여부가 핵심이다. 자료를 제출하는 것이 유리할 때도 있고, 불리할 때도 있다. 특히 영업이 잘되는 식당이나 술집 등은 매우 유의하여야 한다.
○정비사업의 특성상 폐업보상은 불가하다고 본다.

① 영업이익 : 4개월(규칙 제9조의2제1항) ② 휴업기간중의 영업용 자산에 대한 감가상각비·유지관리비와 휴업기간중에도 정상적으로 근무하여야 하는 최소인원에 대한 인건비 등 고정적 비용 ③ 영업시설·원재료·제품 및 상품의 이전에 소요되는 비용 및 그 이전에 따른 감손상당액 ④ 이전광고비 및 개업비 등 영업장소를 이전함으로 인하여 소요되는 부대비용

○영업이익이 통계법의 도시근로자가구 3인가구 3개월간 가계지출비에 미달하는 경우 가계지출비를 영업이익으로 본다. 현재 최소 약 800만원 이상 보장

다. 소송형식
○주거이전비와는 달리 재결절차를 거친 후 보상금 증액소송을 하여야 함
○사견은, 주거이전비와 달리 볼만한 합리적인 이유가 없고, 현재 보상대상자가 재결신청을 하는 것은 불가하므로, 곧바로 당사자소송으로 지급청구를 할 수 있다고 보는 것이, 두텁게 권리보호를 하는 것이므로 판례가 변경되어야 한다고 사료한다.

대법원 2011.9.29. 선고 2009두10963 판결【영업권보상】 공익사업으로 인하여 영업을 폐지하거나 휴업하는 자가 사업시행자에게서 구 공익사업법 제77조 제1항에 따라 영업손실에 대한 보상을 받기 위해서는 구 공익사업법 제34조, 제50조 등에 규정된 재결절차를 거친 다음 재결에 대하여 불복이 있는 때에 비로소 구 공익사업법 제83조 내지 제85조에 따라 권리구제를 받을 수 있을 뿐, 이러한 재결절차를 거치지 않은 채 곧바로 사업시행자를 상대로 손실보상을 청구하는 것은 허용되지 않는다고 보는 것이 타당하다.

제4장. 수용재결절차에서 대응방안

33. 토지수용위원회의 위원 구성은?

○20인 중 회의시마다 중토위는 9인, 지토위는 9인(다만, 2012.12.2.이전에는 5인)
○따라서 정보공개 청구 필요

34-38 (생략) 직접 문의 요망

39. 수용재결이 나면 집을 비워 줘야 하는지?

○수용재결이 나고 수용시기까지 보상금이 공탁이 되면 수용시기 다음날 소유권이 조합으로 넘어감. 이때 등기이전을 하지 않아도 법률상 넘어 감. 따라서 원칙적으로는 이제는 조합 소유 집에서 살고 있는 것이므로 비워주어야 할 의무는 있음
○비워주지 않으면 조합은 인도소송을 하여 승소판결을 받아 집행하여야 함
○이 때 행정대집행은 불가함(대법원 2004다2809 판결)
○철거의무는 조합에 있음
○가급적 행정소송 감정 시까지는 집이 존재하는 것이 현금청산대상자에게는 유리함. 그래야 건물에 대한 감정이 가능

40. 수용재결이 되어 공탁이 되면 공탁금은 찾아야 하는지?

○‘이의유보’를 하고 찾아도 무방함
○찾지 않는다고 다른 법적 효력이 있는 것은 아님. 다만, 수용재결 자체의 취소를 구하는 자의 경우 공탁금을 찾았을 경우 주장과 다소 모순되는 점 발생. 이 경우 합리적인 이유가 있는 것이 타당
제5장. 보상금 증액을 위한 대응방법

41. 보상금 증액절차는?
○보상대상자는 ①의견서 제출, ②이의신청, ③행정소송 제기를 하여야 함

손실보상 협의요청(사업시행자)		▶	말이 “협의”지 실제는 통지된 가격에 대해 “협의”가 전혀 불가함
【협의불응하고 가만히 있으면】 ↓
수용재결 신청(사업시행자)
↓
수용재결 열람공고(지자체)
【14일간】 ↓
① 의견서제출(토지소유자)		▶	매우 중요. 잘못하면 큰 손해. 정확한 의견서가 필요. 지자체에 제출
↓
수용재결(토지수용위원회)			【60일이내】
【30일이내】	↓		③ 행정소송
② 이의신청(토지소유자)
↓
이의재결(토지수용위원회)
			【30일이내】

42. 재판을 하면 보상금 증액가능성은 있는지?

○도시에 있는 건물이 대부분이므로 부동산 경기에 따라 결정됨.
○다만, 통지된 협의보상금 보다 낮아질 수는 없다. 패소하면 재판비용을 손해 보는 것임
○다른 재판과 달리 변호사만 선임하면 본인이 직접 관여할 일이 전혀 없고, 비용도 많이 들지 않는다.(특히 재결절차에서는 전혀 들지 않으며, 재판비용도 수십만원에서 수백만원에 불과)

43. 소유자가 할 일은?

가. 정보공개청구
○본인 소유 토지 및 지장물, 권리에 대하여 평가한 감정평가서 사본 등의 공개를 사업시행자에게 청구한다.

나. 감정평가서 검토 의뢰
○평가의 적정성에 대해서 전문가에게 검토를 의뢰한다.

다. 다른 사람 보상금 정보 입수
○형평성 위반이 있으면 보상금 증액에 큰 도움이 된다.

라. 수용재결에 대한 의견서 제출 : 반드시 기간 준수
○협의보상에 응하지 않으면 강제로 수용하기 위해 사업시행자는 관할 토지수용위원회에 수용재결신청을 하고, 그러면 관할 토지수용위원회는 수용재결신청토지소재지의 시·군·구에 관련서류를 송부하여 열람공고 요청을 하고, 시·군·구의 장은 14일간 공고함과 아울러 토지소유자에게 개별적으로 통지하여 열람하도록 하고 있다.
○토지소유자 또는 관계인은 열람기간(14일) 내에 당해 시장·군수 또는 구청장(조합이 아님)에게 의견서를 제출할 수 있다(령15조4항).

마. 수용재결 불복을 위한 이의신청서 제출(소위 행정심판 성격임)
○수용재결에서 다시 감정평가를 거쳐 보상금을 다시 산정하여 통보를 한다.
○불만이 있으면 이때 비로소 이의신청(행정심판의 성격을 가진다)을 한다.
- 신청기간은 수용재결서를 받은 날로부터 30일 이내이다.
- 물론 이의신청을 하기 전에 정보공개를 청구하여 감정평가서를 입수하여야 검토하고, 이를 이의신청서에 기재하면 좋다.
○이의신청을 하면 다시 감정평가를 하여 보상금을 산정한다.
○이의신청을 하여도 수용재결 보상금보다 낮아질 수는 없다.

※ 보상금 수령여부 수용재결의 취소를 구하는 경우가 아니라면 “이의유보”를 하고 수용재결금을 받아도 되고, 또는 “이의유보”를 하고 공탁된 수용재결금을 찾아도 된다.

바. 행정소송 제기
○수용재결을 받고 바로 제기해도 무방하고(이때는 수용재결서를 받은날로부터 60일내에 소 제기하여야 한다), 이의재결을 거친 후 제기(이때는 이의재결서를 받은날로부터 30일내에 제기하여야 한다)해도 무방하다.
○보상관련소송은 법원이 선임한 감정평가사가 다시 감정평가를 하여 보상금을 결정한다. 즉, 감정평가사가 평가를 통하여 보상금을 결정하면, 법원이 이를 기초로 보상금을 정하는 것이다. 따라서 보상에 관한 탁월한 지식과, 감정평가서를 분석하는 능력, 절차 진행능력을 갖춘 변호사가 정당보상을 이끌어 내는 것이다.

44. 증액 재판을 위한 준비서류는?

- 손실보상협의요청서 복사본 - 토지, 지장물 사진(찍은 날짜가 나오게 촬영요망. 각 5매정도 인화) - 감정평가서(입수된 경우) - 자신의 주장 요약서면(비교표준지, 형평성 여부, 개별요인) - 수용재결서 사본, 수용재결시 제출하였던 의견서 - 이의재결서 사본, 이의신청서

45. 재판기간은 얼마나 걸리나?

○수용재결 : 4-6개월
○이의재결 : 4-6개월
○1심 재판 : 6개월에서 1년

46. 보상금을 받고 재판해도 되는지?

○‘이의유보’하고 돈을 수령하거나 공탁금을 찾아도 소송제기 가능

47. 소송비용 및 변호사 선임료는?

가. 소송 비용 내역
○인지대, 송달료 : 인지대는 1억 청구시 45만원, 기본송달료는 10만원
○감정비 : 감정평가금액에 비례(대략 80만원에서 200만원 선)
나. 변호사 보수
○원칙은 협의로 결정할 것이다. 통상적인 예는 착수금은 위임숫자에 따라 다르나 1인 기준일 경우 대략 300만원에서 500만원, 성공보수는 증액금의 7%에서 10% 정도임(강산은 수시로 강의를 실시 중임, 강의 및 내용문의 02-592-6390)

<김은유 변호사. 법무법인 강산 대표변호사, 성균관대 건축토목공학부 겸임교수>


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