새로운 재테크, 도시계획시설부지, 200% 수익이야기
김은유(법무법인 강산 변호사, 성균관대 겸임교수)

1. 실제사례
부천시는 2011. 7. 11.자로 부천시 원미구 ○○동 3○○번지 2,○70㎡, 같은 동 3○○-1번지 6○7㎡에 대해 도시계획시설(광장, 도로)로 결정고시하고, 2012. 1. 2. 민간인 “갑”을 사업시행자로 지정하고, 더불어 실시계획을 인가하였다. 민간인 “갑”은 위 토지 중 일부에 광장 및 도로 조성을 완료하였으나, 부도가 나서 사업을 준공하지 못하고, 위 토지는 경매에 넘어갔다.
그러자 부천시는 경매법원에 “본대상지는 도시계획시설 사업대상지이며 향후 무상귀속 토지임을 명시토록 협조요청”하였고, 경매법원은 그러한 취지를 기재하여 경매를 실시하였다.
경매실시결과 민간인 “병”이 위 토지를 3.3㎡ 약1,200만원(낙찰가 128억, 2회 유찰)에 낙찰 받고, 2013. 9. 24. 소유권이전등기를 경료 하였다. 위 토지는 부천역전 앞 만화거리에 있고, 일반상업지역이며, 현재 공시지가는 3.3㎡당 1,500만원이고, 시가는 최소한 3.3㎡당 3,000만원에 육박한다. 부천역 앞 상업지역에다가 부천시가 야심차게 추구하는 만화거리 중심 토지인데, 그 가치는 충분히 짐작하리라고 본다.
결국 “병”은 도시계획시설부지에 대한 경매 투자로 순식간에 돈을 벌었다.

2. 도시계획시설부지란?
도시계획시설이란 기반시설 중 도시관리계획으로 결정된 시설을 말한다.
기반시설이란 도로, 철도, 항만, 공항, 주차장 등 교통시설, 광장, 공원, 녹지 등 공간시설, 유통업무설비, 수도, 전기, 가스공급설비, 방송, 통신시설, 공동구 등 유통, 공급시설, 학교, 운동장, 공공청사, 문화시설, 체육시설 등 공공, 문화체육시설, 하천, 유수지, 방화설비 등 방재시설, 화장장, 공동묘지, 납골시설 등 보건위생시설, 하수도, 폐기물처리시설 등 환경기초시설을 말한다.
한편, 도시관리계획이라 함은 특별시, 광역시, 시 또는 군의 개발, 정비 및 보전을 위하여 수립하는 토지이용, 교통, 환경, 경관, 안전, 산업, 정보통신, 보건, 후생, 안보, 문화 등에 관한 계획으로서, 용도지역, 용도지구의 지정 또는 변경에 관한 계획, 개발제한구역, 시가화조정구역, 수산자원보호구역의 지정 또는 변경에 관한 계획, 기반시설의 설치, 정비 또는 재량에 관한 계획, 도시개발사업 또는 정비사업에 관한 계획, 지구단위계획구역의 지정 또는 변경에 관한 계획과 지구단위계획 등을 포함하고 있다. 따라서 지구단위계획도 도시관리계획의 하나이므로 당연히 지구단위계획으로도 도시계획시설을 결정할 수 있는 것이다.

3. 도시계획시설부지 투자란?
과거에는 도시계획시설부지를 낙찰 받으면, 그것은 곧 경매사고로 연결되었다. 그러나 지금은 관점을 달리하여 블루오션, 즉 특수물건 중의 특수물건으로서 경우에 따라서는 300%의 수익률도 달성할 수 있는 것이다.
그 비밀이 무엇일까?
도시계획시설부지를 낙찰 받을 때는 다음과 같은 점을 고려하여야 한다. 첫째, 행정청으로부터 보상을 받을 수 있느냐 여부이다. 둘째, 도시계획시설에서 풀리거나 스스로 폐지소송에서 이겨서 푸는 것을 고민하여야 한다. 셋째, 부당이득금반환청구가 가능한지에 대해서도 살펴보아야 한다. 이하에서는 각각에 대해서 상세히 살펴보고자 한다.

4. 보상을 받을 수 있는지 여부
도시계획시설부지는 당연히 행정청이 보상을 하여야 한다. 만일 2020. 7. 1. 까지 보상에 착수하지 않으면 도시계획시설에서 자동으로 풀리게 된다. 즉, 실효된다. 따라서 당해 부지가 꼭 필요한 경우 행정청은 손실보상을 실시하게 된다.
행정청이 손실보상을 실시할 때 바로 위력이 드러난다. 즉, 경매 감정 시에 당해 부지가 도시계획시설부지로 제한되지 않은 상태로 감정을 실시하여야 함에도 불구하고 제한을 받는 상태로 감정하여 저가 감정을 하는 경우도 있고, 또한 도시계획시설부지이므로 몇 번 유찰이 되므로 싸게 낙찰을 받고, 후일 보상을 받을 때에는 정상가격으로 보상을 받으면 상당한 수익을 낼 수 있는 것이다. 따라서 언제 보상을 할 것인지, 보상금은 얼마나 나올 것인지를 예측하여 투자를 하면 블루오션을 발견하는 것이다.
그러나 여기에 위험성도 있다. 우리가 반드시 알아야 할 지식은 도시계획시설부지라고 하여 반드시 행정청이 보상을 하여 주어야 하는 것은 아니라는 점이다. 행정청은 보상을 하지 않고, 2020. 7. 1.에 실효되게 하는 것을 선택할 수도 있는 것이다. 이 경우는 만일 실효되면 당해 부지를 정상적으로 이용가능한지를 살펴서 투자를 하여야 하는 것이다.

5. 실효·폐지 여부
장기미집행도시계획시설부지는 도시계획시설결정의 고시일부터 10년 이내에 당해 도시계획시설사업이 시행되지 아니하는 경우 당해 도시계획시설의 부지로 되어 있는 토지를 말한다. 이러한 장기미집행도시계획시설부지에 대해, 헌법재판소는 헌법에 합치되지 아니한다고 판시하였다.(1999. 10. 21. 97헌바26 결정 참조)
이에 위 헌재결정에 따라 도시계획법을 개정하여 장기간 동안 시행 되지 아니한 도시계획시설결정의 실효제도, 도시계획시설부지 중 지목이 대인 토지에 대한 매수청구제도, 기존의 도시계획시설에 대한 경과 조치를 신설하였다.

따라서 모든 장기미집행도시계획시설부지 소유자는 국토계획법상 ①매수청구제도, ②실효제도로 대응이 가능하게 되었다. 다만 매수청구는 지목이 “대”인 토지에 국한하고, 매수청구에 반드시 응하지 않아도 되는 실정이므로 그 실효성이 약하고, 실효제도는 그 기산점이 2000. 7. 1.로 하여, 결국 2020. 7. 1.까지 실시계획인가 또는 그에 상당한 조치를 취하지 않은 경우에 적용되는 것이므로, 아직도 상당한 시일을 기다려야 한다는 약점이 있다.
하여간 2020. 7. 1.까지 기다려서 도시계획시설에서 풀리면 정상적으로 이용이 가능한 토지라면 장기적인 관점에서 투자를 할 만하다.
또한 도시계획시설부지에 대해서는 토지소유자가 폐지소송을 하는 것도 가능하다. 최근 필자도 폐지소송을 제기하여 승소를 하였고, 이에 토지소유자는 상당한 시세차익을 거두었다.(수원 조달청 부지로 검색하면 나온다)

6. 부당이득금반환청구
만일 도로나 공원처럼 행정청이 당해 토지를 사용하고 있거나 일반 공중의 이용에 제공하고 있다면 부당이득금반환청구도 가능하다. 다만, 도로의 경우는 배타적 사용수익권 포기이론에 의해 부당이득금을 받지 못하는 경우가 있음을 유의하여야 한다. 이러한 부당이득금은 세금도 내지 않는다.

7. 결론
기존 도시계획시설부지 소유자는 ①도시계획시설지정 폐지신청을 하는 방법, ②2020. 7. 1.자 실효를 기다리는 방법, ③매수청구를 하는 방법(지목이 ‘대’인 토지만 해당), ④손실보상을 받는 방법(행정청이 스스로 보상을 하는 경우에만 해당), ⑤일반인이 사용하고 있다면 행정청을 상대로 부당이득금(지료) 반환청구를 하는 방법이 있다.
새롭게 투자를 하고자 하는 자는 위와 마찬가지로 ①도시계획시설지정 폐지 소송 승소여부, ②실효제도 이용여부, ③매수청구 가능여부, ④보상 가능여부, ⑤지료청구 가능여부를 검토하여야 한다. ⑥만일 매수청구 또는 보상이 된다면 인근토지가격으로 보상이 될 가능성이 있는지를 검토하여야 할 것이다. ⑦나아가 기타 목적, 즉 재개발사업에서 분양권을 받을 목적, 지적불부합 해결목적 등 확실한 투자목적을 가지고 낙찰을 받아야지, 막연히 싸니까 경험삼아 투자를 해보라는 주변 권유에 덜컥 낙찰을 받으면, 보상도 못 받고, 지료도 못 받고, 그저 돈이 묶일 가능성도 있으므로 주의하여야 한다. 거듭 말하지만, 도시계획시설부지는 땅주인의 보상요구에 행정청이 반드시 응할 의무는 없다. 이 점 명심하고 투자하여야 한다.
처음 사례에서는 부천시가 향후 기부체납을 하여야 한다는 단서를 달아 응찰자가 없었으나, 이러한 조건은 무효로서, 무시해도 된다. 법 지식이 돈이다. 필자는 도시계획시설부지 투자에 대해 강의를 실시하고 있다.(내용문의 02-592-6390)

김은유(법무법인 강산 변호사, 성균관대 겸임교수)

1. 실제사례
부천시는 2011. 7. 11.자로 부천시 원미구 ○○동 3○○번지 2,○70㎡, 같은 동 3○○-1번지 6○7㎡에 대해 도시계획시설(광장, 도로)로 결정고시하고, 2012. 1. 2. 민간인 “갑”을 사업시행자로 지정하고, 더불어 실시계획을 인가하였다. 민간인 “갑”은 위 토지 중 일부에 광장 및 도로 조성을 완료하였으나, 부도가 나서 사업을 준공하지 못하고, 위 토지는 경매에 넘어갔다.
그러자 부천시는 경매법원에 “본대상지는 도시계획시설 사업대상지이며 향후 무상귀속 토지임을 명시토록 협조요청”하였고, 경매법원은 그러한 취지를 기재하여 경매를 실시하였다.
경매실시결과 민간인 “병”이 위 토지를 3.3㎡ 약1,200만원(낙찰가 128억, 2회 유찰)에 낙찰 받고, 2013. 9. 24. 소유권이전등기를 경료 하였다. 위 토지는 부천역전 앞 만화거리에 있고, 일반상업지역이며, 현재 공시지가는 3.3㎡당 1,500만원이고, 시가는 최소한 3.3㎡당 3,000만원에 육박한다. 부천역 앞 상업지역에다가 부천시가 야심차게 추구하는 만화거리 중심 토지인데, 그 가치는 충분히 짐작하리라고 본다.
결국 “병”은 도시계획시설부지에 대한 경매 투자로 순식간에 돈을 벌었다.

2. 도시계획시설부지란?
도시계획시설이란 기반시설 중 도시관리계획으로 결정된 시설을 말한다.
기반시설이란 도로, 철도, 항만, 공항, 주차장 등 교통시설, 광장, 공원, 녹지 등 공간시설, 유통업무설비, 수도, 전기, 가스공급설비, 방송, 통신시설, 공동구 등 유통, 공급시설, 학교, 운동장, 공공청사, 문화시설, 체육시설 등 공공, 문화체육시설, 하천, 유수지, 방화설비 등 방재시설, 화장장, 공동묘지, 납골시설 등 보건위생시설, 하수도, 폐기물처리시설 등 환경기초시설을 말한다.
한편, 도시관리계획이라 함은 특별시, 광역시, 시 또는 군의 개발, 정비 및 보전을 위하여 수립하는 토지이용, 교통, 환경, 경관, 안전, 산업, 정보통신, 보건, 후생, 안보, 문화 등에 관한 계획으로서, 용도지역, 용도지구의 지정 또는 변경에 관한 계획, 개발제한구역, 시가화조정구역, 수산자원보호구역의 지정 또는 변경에 관한 계획, 기반시설의 설치, 정비 또는 재량에 관한 계획, 도시개발사업 또는 정비사업에 관한 계획, 지구단위계획구역의 지정 또는 변경에 관한 계획과 지구단위계획 등을 포함하고 있다. 따라서 지구단위계획도 도시관리계획의 하나이므로 당연히 지구단위계획으로도 도시계획시설을 결정할 수 있는 것이다.

3. 도시계획시설부지 투자란?
과거에는 도시계획시설부지를 낙찰 받으면, 그것은 곧 경매사고로 연결되었다. 그러나 지금은 관점을 달리하여 블루오션, 즉 특수물건 중의 특수물건으로서 경우에 따라서는 300%의 수익률도 달성할 수 있는 것이다.
그 비밀이 무엇일까?
도시계획시설부지를 낙찰 받을 때는 다음과 같은 점을 고려하여야 한다. 첫째, 행정청으로부터 보상을 받을 수 있느냐 여부이다. 둘째, 도시계획시설에서 풀리거나 스스로 폐지소송에서 이겨서 푸는 것을 고민하여야 한다. 셋째, 부당이득금반환청구가 가능한지에 대해서도 살펴보아야 한다. 이하에서는 각각에 대해서 상세히 살펴보고자 한다.

4. 보상을 받을 수 있는지 여부
도시계획시설부지는 당연히 행정청이 보상을 하여야 한다. 만일 2020. 7. 1. 까지 보상에 착수하지 않으면 도시계획시설에서 자동으로 풀리게 된다. 즉, 실효된다. 따라서 당해 부지가 꼭 필요한 경우 행정청은 손실보상을 실시하게 된다.
행정청이 손실보상을 실시할 때 바로 위력이 드러난다. 즉, 경매 감정 시에 당해 부지가 도시계획시설부지로 제한되지 않은 상태로 감정을 실시하여야 함에도 불구하고 제한을 받는 상태로 감정하여 저가 감정을 하는 경우도 있고, 또한 도시계획시설부지이므로 몇 번 유찰이 되므로 싸게 낙찰을 받고, 후일 보상을 받을 때에는 정상가격으로 보상을 받으면 상당한 수익을 낼 수 있는 것이다. 따라서 언제 보상을 할 것인지, 보상금은 얼마나 나올 것인지를 예측하여 투자를 하면 블루오션을 발견하는 것이다.
그러나 여기에 위험성도 있다. 우리가 반드시 알아야 할 지식은 도시계획시설부지라고 하여 반드시 행정청이 보상을 하여 주어야 하는 것은 아니라는 점이다. 행정청은 보상을 하지 않고, 2020. 7. 1.에 실효되게 하는 것을 선택할 수도 있는 것이다. 이 경우는 만일 실효되면 당해 부지를 정상적으로 이용가능한지를 살펴서 투자를 하여야 하는 것이다.

5. 실효·폐지 여부
장기미집행도시계획시설부지는 도시계획시설결정의 고시일부터 10년 이내에 당해 도시계획시설사업이 시행되지 아니하는 경우 당해 도시계획시설의 부지로 되어 있는 토지를 말한다. 이러한 장기미집행도시계획시설부지에 대해, 헌법재판소는 헌법에 합치되지 아니한다고 판시하였다.(1999. 10. 21. 97헌바26 결정 참조)
이에 위 헌재결정에 따라 도시계획법을 개정하여 장기간 동안 시행 되지 아니한 도시계획시설결정의 실효제도, 도시계획시설부지 중 지목이 대인 토지에 대한 매수청구제도, 기존의 도시계획시설에 대한 경과 조치를 신설하였다.

따라서 모든 장기미집행도시계획시설부지 소유자는 국토계획법상 ①매수청구제도, ②실효제도로 대응이 가능하게 되었다. 다만 매수청구는 지목이 “대”인 토지에 국한하고, 매수청구에 반드시 응하지 않아도 되는 실정이므로 그 실효성이 약하고, 실효제도는 그 기산점이 2000. 7. 1.로 하여, 결국 2020. 7. 1.까지 실시계획인가 또는 그에 상당한 조치를 취하지 않은 경우에 적용되는 것이므로, 아직도 상당한 시일을 기다려야 한다는 약점이 있다.
하여간 2020. 7. 1.까지 기다려서 도시계획시설에서 풀리면 정상적으로 이용이 가능한 토지라면 장기적인 관점에서 투자를 할 만하다.
또한 도시계획시설부지에 대해서는 토지소유자가 폐지소송을 하는 것도 가능하다. 최근 필자도 폐지소송을 제기하여 승소를 하였고, 이에 토지소유자는 상당한 시세차익을 거두었다.(수원 조달청 부지로 검색하면 나온다)

6. 부당이득금반환청구
만일 도로나 공원처럼 행정청이 당해 토지를 사용하고 있거나 일반 공중의 이용에 제공하고 있다면 부당이득금반환청구도 가능하다. 다만, 도로의 경우는 배타적 사용수익권 포기이론에 의해 부당이득금을 받지 못하는 경우가 있음을 유의하여야 한다. 이러한 부당이득금은 세금도 내지 않는다.

7. 결론
기존 도시계획시설부지 소유자는 ①도시계획시설지정 폐지신청을 하는 방법, ②2020. 7. 1.자 실효를 기다리는 방법, ③매수청구를 하는 방법(지목이 ‘대’인 토지만 해당), ④손실보상을 받는 방법(행정청이 스스로 보상을 하는 경우에만 해당), ⑤일반인이 사용하고 있다면 행정청을 상대로 부당이득금(지료) 반환청구를 하는 방법이 있다.
새롭게 투자를 하고자 하는 자는 위와 마찬가지로 ①도시계획시설지정 폐지 소송 승소여부, ②실효제도 이용여부, ③매수청구 가능여부, ④보상 가능여부, ⑤지료청구 가능여부를 검토하여야 한다. ⑥만일 매수청구 또는 보상이 된다면 인근토지가격으로 보상이 될 가능성이 있는지를 검토하여야 할 것이다. ⑦나아가 기타 목적, 즉 재개발사업에서 분양권을 받을 목적, 지적불부합 해결목적 등 확실한 투자목적을 가지고 낙찰을 받아야지, 막연히 싸니까 경험삼아 투자를 해보라는 주변 권유에 덜컥 낙찰을 받으면, 보상도 못 받고, 지료도 못 받고, 그저 돈이 묶일 가능성도 있으므로 주의하여야 한다. 거듭 말하지만, 도시계획시설부지는 땅주인의 보상요구에 행정청이 반드시 응할 의무는 없다. 이 점 명심하고 투자하여야 한다.
처음 사례에서는 부천시가 향후 기부체납을 하여야 한다는 단서를 달아 응찰자가 없었으나, 이러한 조건은 무효로서, 무시해도 된다. 법 지식이 돈이다. 필자는 도시계획시설부지 투자에 대해 강의를 실시하고 있다.(내용문의 02-592-6390)



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