임대차계약기간이 끝나 보증금을 받고 이사를 나오려고해도 집주인의 사정으로 부득이 보증금을 받지 못하고 다른 곳으로 이사하게 되는 경우가 적지 않다. 이럴 때는 임대차보호법상의 대항력과 우선변제권 유지를 위해 반드시 임차권등기를 해두는 것이 원칙이다.


★주택임대차보호법 제3조의3(임차권등기명령)

① 임대차가 끝난 후 보증금을 반환받지 못한 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원ㆍ지방법원지원 또는 시ㆍ군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다.

⑤ 임차인은 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면 제3조제1항 또는 제2항에 따른 대항력과 제3조의2제2항에 따른 우선변제권을 취득한다. 다만, 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에는 제3조제1항 또는 제2항의 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 아니한다


그럼에도 불구하고 이런 절차를 번거롭게 생각하고서, 새로 이사 간 장소로 주민등록을 옮기지 않고 주민등록을 기존처럼 유지한 채 기존 임대차목적물에 간단한 짐을 그대로 두는 정도로 하여 외부적으로는 임대차관계를 지속하는 것처럼 조치하는 경우도 많다.

최근 필자는 이런 정도의 조치 때문에 큰 낭패를 보게 된 의뢰인의 상담을 받게 되었다. 이 의뢰인은 서울 소재 원룸을 보증금 5천만원에 임대차계약하면서 살다가 계약기간 이후 다른 곳에 이사가면서 보증금을 받지 못해 주민등록을 그대로 두었다. 번거롭다는 이유로 임차권등기를 생략했기 때문에 부득이 주민등록을 옮길 수 없었다.

하지만, 결국 이것이 화근이 되고 말았다. 주민등록은 그대로 두었지만 실제 생활은 새로 이사 간 주소에서 했기 때문에, 이사 간 이후에 기존 임대차목적물에 대해 진행된 경매진행을 알지 못했고, 결국 배당요구 종기(終期) 내에 필요한 배당요구를 하지 못하고 말았다. 이 의뢰인의 경우 당초 해당 임대차목적물에 전입신고할 당시에 이미 선순위 저당권이 있어 낙찰 이후에 대항력은 없었기 때문에 결국 확정일자에 따른 우선변제권만을 행사할 수 있었는데(더구나, 이 의뢰인은 최우선변제권한이 있는 소액임차인이었다), 주민등록지에 거주하지 못해 법원에서 온 경매 우편물을 받지 못해 배당요구종기 내에 배당요구할 수 있는 기회를 놓쳐버린 것이다. 법원송달을 비롯한 거의 모든 행정이 주민등록을 기반으로 하는데, 주민등록지에 보내진 우편물이 반송되면 “발송송달”이라는 절차로 하여 실제 수령없이도 발송만으로 송달된 것으로 처리하는 것이다.

이런 경위로 이 의뢰인은 배당요구종기 내에 배당요구를 하지 못해 법적으로 배당요구권 자체를 상실하고 말았다.


★대법원 2002. 1. 22. 선고 2001다70702 판결 [부당이득금반환]

[1] 민사소송법 제605조 제1항에서 규정하는 배당요구가 필요한 배당요구채권자는, 압류의 효력발생 전에 등기한 가압류채권자, 경락으로 인하여 소멸하는 저당권자 및 전세권자로서 압류의 효력발생 전에 등기한 자 등 당연히 배당을 받을 수 있는 채권자의 경우와는 달리, 경락기일까지 배당요구를 한 경우에 한하여 비로소 배당을 받을 수 있고, 적법한 배당요구를 하지 아니한 경우에는 비록 실체법상 우선변제청구권이 있다 하더라도 경락대금으로부터 배당을 받을 수는 없을 것이므로, 이러한 배당요구채권자가 적법한 배당요구를 하지 아니하여 그를 배당에서 제외하는 것으로 배당표가 작성·확정되고 그 확정된 배당표에 따라 배당이 실시되었다면 그가 적법한 배당요구를 한 경우에 배당받을 수 있었던 금액 상당의 금원이 후순위채권자에게 배당되었다고 하여 이를 법률상 원인이 없는 것이라고 할 수 없다.

[2] 주택임대차보호법에 의하여 우선변제청구권이 인정되는 소액임차인의 소액보증금반환채권은 현행법상 민사소송법 제605조 제1항에서 규정하는 배당요구가 필요한 배당요구채권에 해당한다.


만약, 이 의뢰인이 정석대로 임차권등기를 한 후 새로운 이사 장소에 주민등록을 했다면, 법원우편물을 제대로 받아 정해진 배당요구종기 내에 배당요구를 했을 것이다. 게다가, 법리상 임차권등기명령이 등기부에 등재되는 그 자체만으로도 당연배당요구권자로 되면서, 굳이 배당요구조차 할 필요없는 지위가 되었을 수 있었을 것이다.


★대법원 2005. 9. 15. 선고 2005다33039 판결 [배당이의]

임차권등기명령에 의하여 임차권등기를 한 임차인은 우선변제권을 가지며, 위 임차권등기는 임차인으로 하여금 기왕의 대항력이나 우선변제권을 유지하도록 해 주는 담보적 기능을 주목적으로 하고 있으므로, 위 임차권등기가 첫 경매개시결정등기 전에 등기된 경우, 배당받을 채권자의 범위에 관하여 규정하고 있는 민사집행법 제148조 제4호의 "저당권·전세권, 그 밖의 우선변제청구권으로서 첫 경매개시결정 등기 전에 등기되었고 매각으로 소멸하는 것을 가진 채권자"에 준하여, 그 임차인은 별도로 배당요구를 하지 않아도 당연히 배당받을 채권자에 속하는 것으로 보아야 한다.


결국, 이 의뢰인은 다른 특별한 변수가 없는 한 보증금을 배당받을 수 없게 될 가능성이 큰데, 작은(?) 실수로 너무 큰 댓가를 치르게 되는 것 같아 안타까운 마음이 든다.

※ 칼럼에서 인용한 판결의 전문은 최광석 변호사의 홈페이지인 www.lawtis.com에서 참고하세요.


"외부 필진의 기고 내용은 본지의 편집 방향과 다를 수 있습니다."
독자 문의 : thepen@hankyung.com