신탁된 부동산에 관한 법률관계는 부동산등기부 뿐 아니라 신탁원부까지 살펴야 한다는 사실이 간과되어지는 경우가 적지 않다. 신탁원부는 등기소에 비치되어 누구나 발급받을 수 있도록 하여 신탁된 해당 부동산의 권리관계를 공시하는 역할을 하기 때문에 향후 법적인 분쟁에서 등기부와 동일하게 취급되는 매우 중요한 서류임에도 불구하고, 신탁원부에 대한 고려없이 함부로 거래하여 선의의 피해자가 양산되곤한다.
영조주택이라는 건설사가 “영어도시마을”로 홍보하면서 유명세를 탔던 부산 강서구 명지동 영어도시퀸덤아파트에 대한 최근 대법원판결 역시 그러하다. 해당 부동산이 신탁등기된 상태임데도 “대한리츠”라는 분양회사를 믿고서 신탁원부를 제대로 고려하지 않은 채 분양회사와 계약한 후 분양회사가 지정한 계좌로 대금을 납부하고 입주했지만 그 대금이 신탁회사에 제대로 입금되지 않게되자 수백명의 입주민들이 신탁회사로부터 인도소송을 당한 사건인데, 최종심인 대법원판결에서 결국 입주민들이 패소하고 말았다. 이 사건 1심판결에서는 입주민이 승소하였지만, 그후 2심과 3심에서 패소판결이 선고되어 결국 선의의 입주민들은 아무런 보상을 받지 못한채 집을 비워줘야하는 처지에 놓였다, 판결원문을 자세히 소개키로 하되, 사안을 이해하는 차원에서 사실관계가 서술된 2심판결을 먼저 소개한다. 부산지방법원 2012. 11. 9.선고 2012나9246 건물명도 등 사건이다. 1. 기초사실 가. 주식회사 대한리츠(이하 대한리츠라고만 한다)는 부산 강서구 명지동 3230-11 등 지상에 영어도시퀸덤1차 아파트 2,866세대(이하 이 사건 아파트라고 한다)를 신축하여 분양한 시행사로서 위 아파트의 신축 및 분양사업에 필요한 자금을 마련하기 위하여 퀸덤일차 유한회사(대출을 위하여 대한리츠가 설립한 회사임)를 채무자로 하여 주식회사 현대스위스상호저축은행(이하 현대스위스상호저축은행이라고만 한다) 외 22개 금융기관(이하 대주단이라고 한다)으로부터 사업자금을 대출받았다. 나. 대한리츠는 위 대출금의 담보를 위하여 2010. 4. 14. 원고와 사이에 대주단을 공동1순위 우선수익자, 대한리츠를 위탁자, 원고를 수탁자로 하여 이 사건 아파트 중 별지 목록 기재 각 부동산을 포함한 462세대(이하 신탁부동산이라고 한다)를 원고에게 신탁하는 내용의 부동산담보신탁계약(이하 이 사건 신탁계약이라고 한다)을 체결하고, 같은 달 15. 신탁부동산에 관하여 원고 앞으로 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기를 경료하였다. 다. 이 사건 신탁계약의 신탁조항 및 특약사항의 주요 내용은 아래와 같다. 신탁조항 제1조【신탁목적】 이 신탁은 신탁부동산의 소유권관리와 위탁자가 부담하는 채무 내지는 책임의 이행을 보장하기 위하여 수탁자가 신탁부동산을 보전․관리하고 채무불이행시 환가․정산하는데 그 목적이 있다. 제9조【신탁부동산의 보전관리 등】 ① 위탁자는 신탁부동산을 사실상 계속 점유 사용하고, 신탁부동산에 대한 실질적인 보존과 일체의 관리행위 및 이에 따른 일체의 비용을 부담한다. ② 위탁자는 수탁자의 사전 승낙이 없는 경우에는 신탁부동산에 대하여 임대차 등 권리의 설정 또는 그 현상을 변경하는 등의 방법으로 신탁부동산의 가치를 저감하는 행위를 하여서는 아니된다. 특약사항 제3조【신탁부동산의 관리】 ② 수탁자는 신탁부동산 등기부등본상의 소유권관리와 공동1순위 우선수익자의 요청에 따른 처분업무 등을 수행하며, 이외 신탁부동산의 현실적 점유, 유지․관리, 분양 및 임대업무 등 실질적 관리는 위탁자가 자기책임과 부담으로 처리한다. 제6조【임대차업무】 ② 위탁자는 공동1순위 우선수익자의 동의가 있는 경우에 한하여 위탁자 명의로 임대차계약을 체결할 수 있다. ③ 위탁자와 임차인간 임대차계약을 체결할 경우 이에 따른 임대업무 및 임대를 위한 유지관리 사무는 위탁자의 책임으로 수행하되, 임대보증금 및 월 임료의 수납 등은 공동1순위 우선수익자가 정하는 바에 따르기로 한다. ④ 신탁계약 체결 이후에 이루어진 임대차계약에 기인한 임대차보증금 반환채무 기타 이와 관련하여 발생하는 모든 채무는 수탁자가 문서에 의하여 명시적인 의사표시를 한 것을 제외하고, 신탁기간 중 또는 이후에도 위탁자가 부담한다. 제11조【신탁부동산의 분양】 ① 위탁자는 신탁부동산을 구분하여 분양할 수 있다. 단 분양대금 수납계좌는 위탁자와 공동1순위 우선수익자가 결정하기로 하며, 위탁자의 분양행위와 관련하여 등기부상 소유권자로서 수탁자는 일체의 의무(분양대금 반환의무 및 개별 분양에 따른 정산의무를 포함하며, 이에 한하지 아니함)를 부담하지 아니한다. ② 전항의 분양결과, 신탁부동산의 일부 소유권이전이 필요한 경우 다음 각호의 절차를 거쳐 피분양자에게 신탁부동산의 소유권을 이전하기로 한다. 1. 위탁자 또는 대표은행은 관리계좌로 분양대금이 완납된 세대에 한하여 수탁자에게 해당 신탁부동산의 신탁해지 요청 2. 전호에 따른 신탁해지요청에 의거 수탁자는 공동1순위 우선수익자의 동의여부와 관계없이 위탁자에게 신탁해지 관련서류 교부(위탁자 앞 소유권이전) 3. 전호에 의하여 신탁해지된 신탁부동산은 위탁자가 자기책임과 부담으로 피분양자에게 소유권이전(피분양자 앞 소유권이전) ④ 본조 제2항에도 불구하고 다음 각 호의 경우 수탁자는 위탁자의 요청과 무관하게 공동1순위 우선수익자의 요청만으로도 수분양자 또는 우선수익자가 지정하는 자에게 직접 신탁부동산의 소유권을 이전할 수 있다. 2. 신탁부동산 분양과 관련하여 공동1순위 우선수익자가 수탁자에게 수분양자로 직접 소유권이전을 요청할 경우 제17조【대출원리금 상환업무 및 대출원리금상환관리계좌 개설 등】 ② 수탁자는 공동1순위 우선수익자의 대출원리금 상환을 목적으로 사용하기 위한 대출원리금상환관리계좌(수탁자 단독명의, 단독날인)를 개설하기로 한다. ④ 위탁자 또는 채무자는 수탁자가 수행하는 공동1순위 우선수익자의 대출원리금 상환업무에 차질이 발생하지 않도록 수탁자가 요청하는 자료 일체를 제출하기로 하며, 신탁부동산의 분양대금이 관리계좌로 입금될 수 있도록 분양계약서상의 분양대금 수납계좌를 관리계좌로 명시하는 등의 필요한 조치를 취하여야 한다. <라. 항 내지 카.항은 피고들의 대금납부를 기술한 부분으로 중략함> 타. 피고들과 대한리츠 사이에 체결된 신개념 아파트 전세계약(이하 이 사건 각 계약이라고 한다)은 피고들이 전세보증금을 납부하면 대한리츠가 그에 대한 양도담보적 성격으로 목적 부동산의 소유권을 임차인에게 이전하여 주고, 임대차 기간이 만료되면 임차인의 선택에 따라 임차인이 소유권을 확정적으로 취득(이 경우 임차인이 납부한 전세보증금은 분양대금의 일부로 봄)하거나 대한리츠에게 환매권을 행사하여 전세보증금의 반환을 청구할 수 있도록 하는 것을 주된 내용으로 하고 있다. 파. 피고들이 대한리츠와 사이에 이 사건 각 계약을 체결하면서 작성한 분양계약서에는 분양대금 납부계좌란에 계좌번호의 기재 없이 은행명 ‘국민은행’, 예금주 ‘대한리츠’라고만 기재되어 있었고, 전세계약서에는 전세보증금 납부계좌란에 은행명 ‘기업은행’, 계좌번호 ‘2009-82-8989(이하 기업은행 계좌라고 한다)’, 예금주 ‘대한리츠명지 주식회사’라고 기재되어 있었는데, 피고들은 전세보증금을 위 기업은행 계좌로 송금 또는 입금하는 방법으로 납부하였다. 하. 피고들은 전세보증금을 모두 납부한 후 각 그 무렵부터 현재까지 이 사건 각 부동산에 거주하고 있다.2. 당사자의 주장과 그에 대한 판단 가. 당사자의 주장 (1) 원고의 주장 이 사건 각 부동산은 원고의 소유이고, 피고들이 대한리츠와 체결한 이 사건 각 계약은 원고에 대하여 효력이 없으므로 피고들은 원고에게 그들이 점유하는 이 사건 각 부동산을 인도할 의무가 있다. (2) 피고들의 주장 (가) 피고들은 원고 또는 대주단으로부터 이 사건 각 부동산에 관한 분양계약 체결권을 위임받은 대한리츠와 사이에 이 사건 각 계약을 체결하였으므로 이 사건 각 계약의 효력이 원고에게 미치고, 가사 그렇지 않다 하더라도 민법 제125조 또는 제126조에 규정된 표현대리의 법리 내지는 무권대리 추인의 법리에 따라 이 사건 각 계약의 효력이 원고에게 미친다고 할 것이므로, 피고들은 이 사건 각 계약에 기하여 이 사건 각 부동산을 점유할 권원이 있다. (나) 피고들은 대한리츠에게 전세보증금을 모두 납부하였으므로 대한리츠는 이 사건 각 계약에 따라 피고들에게 이 사건 각 부동산에 관한 소유권이전등기를 경료해 줄 의무가 있다 할 것인데, 대한리츠가 파산선고를 받아 피고들에게 이 사건 각 부동산에 관한 소유권이전등기의무를 이행할 수 없게 됨으로써 피고들은 대한리츠에 대하여 이 사건 각 부동산의 분양대금 내지는 적어도 피고들이 납입한 전세보증금 상당의 손해배상 채권을 갖게 되었는바, 피고들은 위와 같은 손해배상 채권을 피보전권리로 하는 유치권을 취득하였으므로 이 사건 각 부동산을 점유할 권원이 있다. (다) 가사 그렇지 않다 하더라도, 피고들은 원고가 피고들과 동일한 기간에 이 사건 각 계약과 동일한 내용의 계약을 체결하고 대한리츠에게 대금을 지급한 다른 입주자들에게 소유권이전등기를 경료하여 주는 것을 보고 대한리츠에게 대금을 지급하면 이 사건 각 부동산에 관하여 소유권이전등기를 경료받을 수 있을 것이라는 신뢰를 갖게 되었는데, 원고가 피고들에게 소유권이전등기를 경료하여 주지 아니하고 오히려 이 사건 각 부동산의 명도를 구하는 것은 모순행위 금지의 원칙에 반하고, 또 피고들은 이 사건 각 계약에 따른 대금을 정당하게 납부함으로써 대한리츠를 대위하여 원고에게 이 사건 각 부동산에 관한 소유권이전등기절차의 이행을 구할 수 있는 지위에 있다 할 것이므로, 원고의 피고들에 대한 이 사건 청구는 의무자가 권리자를 상대로 한 소송으로서 신의성실의 원칙에 반하며, 뿐만 아니라 원고의 피고들에 대한 이 사건 청구는 피고들에게 현저한 손해만을 가하는 것으로서 권리남용에 해당한다. 나. 판단 (1) 먼저 피고들이 이 사건 각 계약에 기하여 이 사건 각 부동산을 점유할 권원이 있는지, 즉 피고들이 대한리츠와 사이에 체결한 이 사건 각 계약의 효력이 원고에게도 미치는지 여부에 관하여 본다. 피고들이 대한리츠와 체결한 이 사건 각 계약은 피고들에게 수분양권이 보장된 임대차계약과 분양계약이 혼합된 계약으로 봄이 상당하다. 그런데 앞서 본 바와 같이 이 사건 각 계약은 원고 명의가 아니라 대한리츠 명의로 체결되었고, 을 제4호증의 1 내지 4의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, 앞서 본 이 사건 신탁계약의 신탁조항 및 특약사항들은 피고들이 이 사건 각 계약을 체결할 당시 이미 이 사건 각 부동산에 관한 등기부에 첨부되어 있는 신탁원부에 기재되어 있었던 사실이 인정되고, 구 부동산등기법(2011. 4. 12. 법률 제10580호로 전문개정되기 전의 것) 제124조 제2항은 ‘신탁원부는 등기부의 일부로 보고, 그 기재는 등기로 본다’라고 규정하고 있으므로 원고는 위와 같은 신탁조항 및 특약사항으로 피고들에 대하여 대항할 수 있다 할 것인데, 앞서 본 특약사항 제6조 제2항에 따른 공동1순위 우선수익자의 동의가 있었다는 점을 인정할 아무런 증거가 없으므로, 피고들은 이 사건 각 계약이 가진 임대차계약으로서의 효력으로 원고에게 대항할 수 없다. 그리고 비록 특약사항 제11조 제1항 본문에 ‘위탁자는 신탁부동산을 구분하여 분양할 수 있다’라고 규정되어 있으나, 위 규정과 앞서 본 이 사건 신탁계약의 목적, 특약사항 제11조 제1항 단서, 제2항, 제4항, 제17조 제2항, 제4항의 각 내용을 종합해 보면, 이 사건 신탁계약의 내용은, 위탁자인 대한리츠와 수탁자인 원고 사이의 내부관계에서 대한리츠는 자신의 이름으로 분양계약을 체결하고 그 분양대금이 원고 명의의 관리계좌에 입금되도록 할 권한과 의무를 가지고, 원고는 분양대금이 관리계좌로 완납된 세대에 대하여 대한리츠 또는 대표은행의 신탁해지 요청이 있으면 대한리츠에게 신탁해지 관련서류를 교부할 의무를 부담하되 공동1순위 우선수익자의 요청이 있으면 수분양자에게 직접 소유권이전등기를 해 줄 수 있다는 것에 불과할 뿐 원고가 대한리츠에게 원고에 대하여도 효력이 미치는 분양계약을 체결할 권한을 위임하거나 대리권수여의 의사표시를 한 것으로 보기 어렵고, 그밖에 원고가 대한리츠에게 이 사건 각 계약을 체결할 권한을 위임하거나 대리권수여의 의사표시를 하였다고 볼 사정을 인정할 증거가 없으며, 또 대한리츠에게 원고를 위한 어떠한 기본적 대리권이 있다고 보기도 어려우므로, 피고들은 원고에 대하여 이 사건 각 계약이 가진 분양계약으로서의 효력을 주장할 수 없다. 한편, 을 제6호증의 2의 기재에 의하면, 공동1순위 우선수익권자들은 회의를 개최하여 후순위 우선수익권자들의 동의가 있고 대한리츠가 출입관련 장비 일체를 관리위임업체에게 인도하는 것을 조건으로 59세대 전체를 일괄하여 분양가의 75%의 금액에 처분하는 것에 동의하기로 합의한 사실을 인정할 수 있으나, 위 인정사실만으로는 원고가 이 사건 각 계약을 추인하였다고 보기 어렵다. 따라서 이 사건 각 계약의 효력이 원고에게 미친다는 점을 전제로 하는 피고들의 이 부분 주장은 이유 없다. (2) 다음으로 피고들이 유치권자로서 이 사건 각 부동산을 점유할 권원이 있는지 여부에 관하여 본다. 민법 제320조 제1항은 ‘타인의 물건을 점유한 자는 그 물건에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에는 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 권리가 있다’고 규정하고 있으므로 유치권의 피담보채권은 ‘그 물건에 관하여 생긴 채권’이어야 할 것인데, 피고들이 이 사건 부동산에 대한 유치권의 피담보채권이라고 주장하는 이행불능으로 인한 손해배상 채권은 이 사건 각 부동산 자체에 관하여 생긴 채권이라고 할 수 없으므로, 피고들의 이 부분 주장은 더 나아가 살펴 볼 필요 없이 이유 없다. (3) 끝으로 원고의 피고들에 대한 이 사건 청구가 신의성실의 원칙에 위배되거나 권리남용에 해당하는지 여부에 관하여 본다. 원고가 대한리츠에게 대금을 납입한 다른 입주자들에게 소유권이전등기를 경료하여 주었다는 점만으로는 원고의 피고들에 대한 이 사건 청구가 모순금지의 원칙에 반한다고 보기 어려울 뿐만 아니라, 앞서 본 바와 같이 이 사건 각 계약에 따른 전세보증금이 원고 명의의 관리계좌가 아닌 대한리츠 명의의 기업은행 계좌로 송금 또는 입금된 이상 피고들이 대한리츠를 대위하여 원고에게 이 사건 각 부동산에 관한 소유권이전등기절차의 이행을 구할 수 있는 지위에 있다고 보기도 어려우므로, 피고들이 주장하는 사정만으로는 원고의 피고들에 대한 이 사건 청구가 신의성실의 원칙에 위배된다고 할 수 없다. 또 이 사건 신탁계약의 신탁조항 및 특약사항에는 이 사건 각 부동산을 포함한 신탁부동산에 관한 대한리츠의 권한이 상세히 규정되어 있고 그 내용이 등기부를 통하여 공시되어 있으므로 피고들은 이 사건 각 계약을 체결하는 과정에서 이를 충분히 확인할 수 있었던 점, 이 사건 신탁계약은 대한리츠가 부담하는 채무의 이행을 보장하기 위하여 원고가 신탁부동산을 보전․관리하고 채무불이행시 이를 환가․정산하는 것을 주된 목적으로 하고 있는데 대한리츠가 대주단에 대한 대출원리금 채무를 이행하지 않고 있으므로 원고로서는 신탁부동산의 환가․정산을 위하여 피고들에게 이 사건 각 부동산의 인도를 구할 이익이 있는 점 등에 비추어 보면, 피고들이 주장하는 사정만으로는 원고의 피고들에 대한 이 사건 청구가 권리남용에 해당한다고 보기 어렵다. 따라서 피고들의 이 부분 주장도 모두 이유 없다.이어진 대법원 판단 역시 2심과 동일했다. 대법원 2013. 12. 12.선고 2012다109682 건물명도 등 판결이다. 1. 상고이유 제1 내지 3점에 대하여 원심판결 이유에 의하면 원심은, 피고들과 이 사건 퀀덤1차 아파트의 시행사인 대한리츠 주식회사(이하 ‘대한리츠’라고 한다) 사이에 위 아파트에 관하여 체결된 이 사건 각 계약은 원고 명의가 아니라 대한리츠 명의로 체결되었고, 대한리츠와 원고 사이에 체결된 이 사건 신탁계약의 신탁조항 및 특약사항들은 피고들이 이 사건 각 계약을 체결할 당시 이미 이 사건 각 아파트에 관한 등기부에 첨부되어 있는 신탁원부에 기재되었으므로, 원고는 위 신탁조항 및 특약사항으로 피고들에게 대항할 수 있다 할 것인데, 이 사건 신탁계약의 특약사항 제6조 제2항에 따른 공동1순위 우선수익자의 동의가 있었다는 점을 인정할 증거가 없으므로, 피고들은 이 사건 각 계약이 가진 임대차계약으로서의 효력으로 원고에게 대항할 수 없다고 판단하였다. 원심은 또한 이 사건 신탁계약의 목적, 개별 조항의 내용을 종합하여 보면, 이 사건 신탁계약의 내용은, 위탁자인 대한리츠와 수탁자인 원고 사이에 대한리츠는 자신의 이름으로 분양계약을 체결하고 그 분양대금이 원고 명의의 관리계좌에 입금되도록 할 권한과 의무를 가지고, 원고는 분양대금이 관리계좌로 완납된 세대에 한하여 대한리츠 또는 공동1순위 우선수익자 중 대표은행의 신탁해지 요청이 있으면 대한리츠에 신탁해지 관련 서류를 교부할 의무를 부담하되 공동1순위 우선수익자의 요청이 있으면 수분양자에게 직접 소유권이전등기를 해 주게 되는 것일 뿐이어서, 원고가 대한리츠에 원고에 대하여도 효력이 미치는 분양계약을 체결할 권한을 위임하거나 대리권수여의 의사표시를 한 것으로 보기 어려우므로, 피고들은 원고에 대하여 이 사건 각 계약이 가진 분양계약으로서의 효력을 주장할 수도 없다고 판단하여, 결국 원고의 피고들에 대한 건물명도청구를 받아들이고, 대한리츠와 유효하게 계약을 체결하고 대한리츠가 지정한 대한리츠 명의의 계좌로 전세보증금을 모두 납부하였으므로 이 사건 각 계약에 기하여 이 사건 각 아파트를 점유할 정당한 권원이 있다는 피고들의 주장을 배척하였다. 관련 법리와 기록에 비추어 보면, 원심의 위와 같은 판단은 정당하고, 거기에 상고이유 주장과 같이 논리와 경험의 법칙을 위반하여 자유심증주의의 한계를 벗어나거나 이 사건 각 계약의 효력에 관한 법리를 오해하는 등의 위법이 없다.2. 상고이유 제4점에 대하여 원심판결 이유에 의하면, 원심은 이 사건 각 계약에 따른 전세보증금이 원고 명의의 관리계좌가 아닌 대한리츠 명의의 계좌로 입금된 이상 피고들이 대한리츠를 대위하여 원고에게 이 사건 각 아파트에 관한 소유권이전등기절차의 이행을 구할 수 있는 지위에 있다고 보기 어렵다고 판단하고, 원고의 피고들에 대한 이 사건 청구는 의무자가 권리자를 상대로 한 소송으로 신의성실에 원칙에 반하거나 권리남용에 해당한다는 피고들의 주장을 배척하였다. 관련 법리와 기록에 비추어 보면, 원심의 위와 같은 판단은 정당하고, 거기에 상고이유 주장과 같이 이 사건 신탁계약의 목적에 관한 법리를 오해하는 등의 위법이 없다. 마지막으로 입주민들이 승소했던 1심판결을 소개한다. 사실관계 판단은 2심판결과 거의 동일하므로 법적인 판단부분만 소개키로 한다. 원고 소유인 이 사건 각 건물을 피고들이 점유하고 있는 것은 앞서 본 바와 같다. 먼저 위에서 인정한 사실관계에 비추어, 피고들에게 이 사건 각 건물을 점유할 정당한 권원이 있는지에 관하여 살펴본다. 가. 이 사건 신탁계약의 성격 및 내용 이 사건 신탁계약은 대한리츠가 대주단에 대하여 부담하는 채무의 이행을 담보하고 수분양자들에게 그 소유권을 안정적으로 이전하기 위한 목적에서 체결된 것으로, 따라서 수탁자인 원고가 신탁부동산을 적극적으로 관리, 처분할 권리, 의무를 갖지 않고, 위탁자인 대한리츠가 신탁부동산을 점유사용하고 실질적인 보존과 일체의 관리행위 및 이에 따른 비용 일체를 부담하며, 그 명의로 신탁부동산을 구분하여 분양할 권리를 갖도록 정하고 있다. 나. 신개념 전세계약체결권의 포괄적 위임 여부 대한리츠가 원고 또는 대주단으로부터 이 사건 각 계약의 체결권을 위임받았는지에 관하여 본다. 원고 또는 대주단이 시행사인 대한리츠가 계약의 당사자로서 분양계약 또는 신개념 전세계약을 체결하는 것에 대하여 어떠한 이의를 제기한 적이 없고, 오히려 미분양 아파트의 처분을 통한 사업목적 달성을 위하여 대주단과 대한리츠의 협의 하에 신개념 전세계약의 형태로 미분양아파트를 처분해 온 것으로 보이는 점, 이 사건 신탁계약은 담보를 목적으로 한 것으로서 신탁부동산의 보존, 관리는 물론 신탁부동산에 관한 분양을 위탁자인 대한리츠가 하도록 정하고 있었던 점에 비추어 보면, 원고 또는 대주단이 대한리츠에게 이 사건 각 건물을 포함한 신탁부동산들에 관한 분양 또는 신개념 전세계약체결권을 포괄적으로 위임하였다고 봄이 옳다. 다. 전세보증금 납부의 효력 이 사건 각 계약이 정한 전세보증금이 관리계좌에 입금되지 않은 사실, 신탁원부에 분양대금 수납계좌는 대한리츠와 공동 1순위 우선수익자가 결정하기로 하며, 관리계좌로 분양대금이 완납된 세대에 한하여 수탁자에게 해당 신탁부동산의 신탁해지를 요청하는 것으로 정해져 있었던 사실은 앞서 본 바와 같다. 그러나, ① 대한리츠가 관리계좌가 명기되지 않은 분양계약서를 사용하여 분양계약을 체결하고 기업은행계좌로 신개념 전세보증금 또는 분양대금을 지급받은 후 대주단이 관리하는 계좌로 송금하는 방법으로 신탁부동산 처분업무를 수행하는 것에 관하여 대주단 또는 원고가 아무런 이의를 제기한 사실이 없는 점, ② 대주단이 지명한 대한리츠의 공동대표이사 역시 위와 같은 업무수행방법에 대하여 당연히 알고 있었고 적어도 이를 묵인한 것으로 보이는 점, ③ 이 사건 분양계약서에는 대금수납계좌의 계좌번호가 기재되어 있지 않고, 신개념 전세계약서에는 기업은행계좌가 대금수납계좌로 기재되어 있었으며, 신탁원부에도 ‘관리계좌로 분양대금이 완납되는 경우’ 신탁해지 요청을 한다는 기재가 있었을 뿐 계좌번호 등 구체적인 사항에 관하여 명기되어 있지 않았으므로, 피고들로서는 관리계좌가 실제 존재하는지, 존재한다면 어느 계좌인지 알 수 없었던 점, ④ 피고들과 같이 기업은행 계좌에 입금한 상당수 분양 또는 신개념 전세계약자들의 경우에도 대한리츠가 원고 또는 대주단이 관리하는 계좌로 대금을 송금한 경우 계약자들에게 소유권이전등기가 마쳐진 사실 등 이 사건에 관한 제반사정을 종합하면, 피고들은 원고 또는 대주단으로부터 대금수납권한을 위임받은 대한리츠가 지정하는 계좌에 전세보증금을 입금함으로써 신개념전세계약이 정한 대금지급의무를 적법하게 이행하였고 이를 원고에게 주장할 수 있다고 봄이 옳다. 대한리츠가 대주단과의 사업약정을 위반하여 분양대금 또는 신개념 전세보증금을 관리계좌에 송금하지 않은 것에 대한 위험부담은 특별한 사정이 없는 한, 계약체결권과 대금수납권을 대한리츠에게 포괄적으로 위임하였고 이에 대한 감독권이 있는 대주단이 부담하는 것이 옳고, 신탁원부에 관리계좌에 대한 일응의 언급이 있고, 대한리츠가 피고들로부터 받은 대금을 관리계좌로 송금하지 않았다는 우연한 사정만으로, 이 사건 각 계약을 체결하고 전세보증금을 납부함에 있어 아무런 귀책사유가 없는 피고들이 그 위험을 부담한다고 볼 수 없다. 라. 정당한 점유권원의 유무 사적 자치(私的 自治)의 원칙에 비추어 권리의 보유자는 타인에게 처분권한을 부여할 수 있고, 처분권한을 부여받은 자의 처분행위는 본인에 대하여 효력을 미치고, 특히 이 사건의 경우 앞서 본 이 사건 신탁계약의 목적과 내용에 비추어 더욱 그러하다. 그와 같은 의미에서 이 사건 신탁계약 특약사항 제11조 제5항은 신탁부동산의 소유권을 매수자에게 직접 이전할 수 있도록 규정을 두고 있다. 1) 가사 이 사건 각 계약이 원고에 대하여 직접 효력이 미치지 않는다고 보더라도, 이 사건 신탁계약은 신탁부동산인 이 사건 각 건물이 정당한 계약자들에게 처분되고 그 대금이 정당하게 납부됨으로써 그 목적을 달성하여 종료되었다고 할 것이므로, 2) 이 사건 신탁계약 특약사항 제1조 제2항 제2호는 이 사건 신탁계약의 목적이 수분양자에게 신탁부동산의 소유권을 안정적으로 이전하는 것을 그 목적으로 하고 있기도 하다. 피고들은 대한리츠를 대위하여 원고에게 이 사건 건물에 관한 소유권이전등기를 구할 수 있는 지위에 있다. 따라서 피고들은 정당한 권리자로서 이 사건 건물을 점유할 권원이 있다.4. 결론 그렇다면 원고의 피고들에 대한 청구는 모두 이유 없어 기각한다.1) 그와 같은 의미에서 이 사건 신탁계약 특약사항 제11조 제5항은 신탁부동산의 소유권을 매수자에게 직접 이전할 수 있도록 규정을 두고 있다. 2) 이 사건 신탁계약 특약사항 제1조 제2항 제2호는 이 사건 신탁계약의 목적이 수분양자에게 신탁부동산의 소유권을 안정적으로 이전하는 것을 그 목적으로 하고 있기도 하다.

※ 칼럼에서 인용된 판결의 전문은 최광석 변호사의 홈페이지인 www.lawtis.com에서 참고하세요.


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