소액임차인에 대해 잘못 알고 있는 또 다른 상식 중 하나는 소액임차인에 해당되면 무조건 최우선변제액 전액을 배당받을 수 있는 것으로 알고 있는 사람들이 많다는 것이다. 이를테면 보증금 9500만원인 소액임차인은 최우선변제액 상한에 해당하는 3200만원을 모두 배당받는다는 식이다.물론 틀린 얘기는 아니다. 담보물권 설정일 2010.7.26~2013.12.31 사이에 대항요건을 갖춘 임차인의 경우 서울은 7500만원 이하 소액임차인에 해당하면 최대 2500만원, 수도권 과밀억제권역은 6500만원 이하 소액임차인으로서 최대 2200만원, 광역시(군 제외), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시 등은 5500만원 이하 소액임차인으로서 최대 1900만원, 기타 지역은 4000만원 이하 소액임차인으로서 최대 1400만원이 최우선변제된다.그러나 여기서 한 가지 문제가 있다. 소액임차인 최우선변제는 이보다 권리순위에서 앞선 담보물권에 우선하여 최우선적으로 배당을 해주기 때문에 그 담보물권의 권리를 심하게 해한다는 것이다. 아파트나 구분상가 등 집합건물이라면 임차인 구성이 대부분 1세대로만 되어 있기 때문에 선순위 담보물권의 권리를 해하는 정도가 약하지만, 특히 다가구주택, 원룸주택 및 근린주택과 같이 소액임차인이 여럿 있는 건물은 그 소액임차인마다 최우선변제를 한도 껏 다 해주다보면 선순위 담보물권이 설정돼 있는 경우 소액임차인에 우선하는 권리순위를 확보하고 있음에도 배당 한푼 받지 못하는 문제가 발생할 수 있다. 예컨대, 4억원에 낙찰된 어느 아파트에 선순위 담보물권이 3억 설정됐고, 후순위 소액임차인이 보증금 7500만원에 거주하고 있다고 치자. 이 경우 소액임차인에게 2500만원을 최우선변제한다고 해도 선순위 담보물권자 역시 채권액 전액 3억원을 배당받는데 아무런 문제가 없다. 반면 4억원에 낙찰된 물건이 아파트가 아니라 7500만원 이하 소액임차인 10가구가 거주하고 있는 다가구주택이라면 어떻게 될까? 10가구에 각각 최우선변제액 2500만원씩을 배당하다보면 소액임차인에게 배당되는 금액은 총 2억5000만원이 되고, 선순위 담보물권자는 우선순위를 확보하고 있음에도 불구하고 채권액 3억원 중 1억5000만원밖에 배당을 받지 못하는 모순이 생긴다. [소액임차인이 다수인 경우의 배당例]


























































[가정]▪서울 소재 주택 ▪최초근저당 설정일: 2010.09.09, 채권청구액: 2억원 ▪낙찰가: 2억300만원, 경매(집행)비용을 제한 실배당금액 2억원 ▪소액임차인 모두 배당요구함.

임차인
보증금
최우선변제액 한도
실배당액
계산식

A
7000만원
2500만원
1,563만원
(2500 / 1억6000) x (2억 x 1/2)

B
5000만원
2500만원
1,563만원
(2500 / 1억6000) x (2억 x 1/2)

C
2000만원
2000만원
1,250만원
(2000 / 1억6000) x (2억 x 1/2)

D

7000만원
2500만원
1,563만원
(2500 / 1억6000) x (2억 x 1/2)

E

1500만원
1500만원
938만원
(1500 / 1억6000) x (2억 x 1/2)

F

3000만원
2500만원
1,563만원
(2500 / 1억6000) x (2억 x 1/2)

G

2500만원
2500만원
1,563만원
(2500 / 1억6000) x (2억 x 1/2)

합 계
2억2500만원
1억6000만원
1억원


구체적으로 사례를 들어 부연하여 설명해보자. 2억300만원에 낙찰된 서울 소재 어느 주택의 경매비용을 제한 실배당금액이 2억원이라고 치자. 이 주택에는 임차인 7가구가 거주하고 있고, 최초근저당 설정일 2010년 9월 9일을 기준으로 모두 소액임차인에 해당한다. 소액임차인은 선순위의 담보물건이 있다고 하더라도 이보다 우선하여 최우선변제되므로 원칙대로 한다면 위 표에서와 같이 소액임차인에게 총 1억6000만원을 배당하게 된다. 1억6000만원을 배당하고 나면 남는 금액 4000만원은 최초근저당권자에게 배당이 이루어진다. 여기서 최초근저당권자는 채권청구액이 2억원임에도 불구하고 4000만원 밖에 배당을 받지 못하는 문제가 생긴다. 이런 이유 때문에, 즉 소액임차인보다 권리순위에서 앞서는 채권자를 보호하기 위한 일련의 조치로 주택임대차보호법 및 상가건물임대차보호법은 소액임차인이 다수 있는 경우의 최우선변제되는 일정액 한도를 주택은 주택가격의 1/2, 상가건물은 상가건물가격의 1/3 범위 내에서만 배당이 이루어지도록 하는 규정을 두고 있는 것이다. 주택가격이나 상가건물가격은 매각대금에서 경매비용을 뺀 실제 배당액을 말한다. 이 규정에 의해 소액임차인에게 배당을 해보면 앞선 것과는 사뭇 다른 결과가 나온다. 실배당액 2억원을 한도로 배당하는 것이 아니라 2억원의 1/2에 해당하는 1억원을 총 배당액으로 하여 소액임차인 7명에게 최우선변제액 일정액 비율로 배당이 이루어진다. 어쨌든 소액임차인에게 배당되는 금액이 총 1억원을 넘지 않는다는 얘기다. 이렇게 배당이 이루어지면 앞선 배당방법에 의하면 4000만원밖에 배당을 받지 못했던 최초근저당권자는 이보다 6000만원이 많은 1억원을 배당받게 돼 채권손실부분을 그나마 약간은 줄일 수 있게 됐다. 채권자 입장에서야 좋을 일이지만 소액임차인 입장에서 보면 손해가 이만저만 아닌 셈이 됐다. 위 사례에서와 같이 소액임차인이 많을수록, 낙찰가가 낮아 실제 배당할 금액이 적어질수록 소액임차인에게 배당될 최우선변제액이 임대차보호법에 정한 한도액에 미치지 못할 수 있기 때문이다. 다가구주택이나 원룸주택 등 임차인이 많은 주택을 임차해 거주할 때에는 등기부등본상의 권리순위와 주택가격 및 예상 낙찰가를 따져보아야 하는 것은 물론 소액임차인으로서 최우선변제액 최대 한도로 배당이 이루어질 수 있는지도 아울러 살펴봐야 하는 이유가 여기 있다. (주)이웰에셋(www.e-wellasset.co.kr) 문의: 02-2055-2323 카페: 경제적 자유를 위한 경매투자자들의 모임(http://cafe.daum.net/ewauction)


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