[힘이 되는 부동산 법률] 경매낙찰자와 체결한 임대차계약, 위험할 수 있다

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경매로 낙찰된 부동산이 아직 이전등기(정확히 말하자면, 경락잔대금납부)되지 못하고 있는 상태에서 이에 관한 임대차계약이 체결되는 경우가 적지 않다. 하지만, 잔금을 납부하기 이전의 낙찰자는 최고가매수신고인의 지위에 있을 뿐, 해당 부동산의 소유자는 아니라는 점에 유의할 필요가 있다.



★ 민사집행법 제135조(소유권의 취득시기)
매수인은 매각대금을 다 낸 때에 매각의 목적인 권리를 취득한다.



이러한 경우, 낙찰자가 잔금을 납부하지 못해 궁극적으로 소유권을 취득하지 못할 가능성도 있을 뿐 아니라, 소유권을 취득한다고 하더라도 잔금 납부를 위하여 경락부동산을 담보로 하는 선순위저당권이 설정될 수도 있어, 임차인보호에 문제가 없는지 여부를 충분히 고려하여야 한다.
아래 대법원판결은, ‘최고가매수신고인은 주택임대차보호법상의 적법한 임대권한자로 볼 수 없다’고 판단하였다. 이는 법 해석 자체만이 아니라 불측의 손해를 입을 수 있는 담보권자 보호를 위하여서라도 부득이한 해석이라고 보인다.



★ 대법원 2014. 2. 27.선고2012다93794 배당이의

☞ 경락과정에서 발생한 대출에 따른 저당권자가 저당설정 이전에 임대차계약을 체결한 임차인에 비해 배당순위에서 우선시되자, 임차인이 저당권자를 상대로 배당이의를 제기한 사안
1. 원심은, 원고가 진정한 임차인임을 전제로, ‘원고는 2007. 10. 23. 이 사건 주택에 대한 인도와 주민등록을 마침과 동시에 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춤으로써 그 다음날인 2007. 10. 24. 00:00 주택임대차보호법 제3조의2 제2항에 의한 우선변제권을 취득하였으므로, 경매절차상 환가대금에서 2007. 10. 24. 근저당권설정등기를 마친 피고보다 우선하여 임대차보증금 3,000만 원을 변제받을 권리가 있다’고 판단하였다.

2. 그러나 원심의 위와 같은 판단은 다음과 같은 이유로 수긍하기 어렵다.
가. 주택임대차보호법이 적용되는 임대차가 임차인과 주택의 소유자인 임대인 사이에 임대차계약이 체결된 경우로 한정되는 것은 아니나, 적어도 그 주택에 관하여 적법하게 임대차계약을 체결할 수 있는 권한을 가진 임대인이 임대차계약을 체결할 것이 요구된다(대법원 2008. 4. 10. 선고 2007다38908, 38915 판결 등 참조).
나. 그런데 원심판결 이유에 의하면, 원고는 종전 임의경매절차에서 최고가매수신고인의 지위에 있던 이00와 2007. 10. 13. 이 사건 주택에 관한 임대차계약을 체결한 후, 같은 달 23. 종전 임차인 풍00으로부터 이 사건 주택을 인도받은 이00로부터 이 사건 주택을 인도받아 같은 날 전입신고를 마치고 임대차계약서에 확정일자를 받았으며, 이00가 같은 달 24. 매각대금을 완납하고 피고에게 근저당권설정등기를 마쳐준 사실은 알 수 있으나, 이00가 최고가 매수신고인이라는 것 외에는 위 임대차계약 당시 적법한 임대권한이 있었음을 인정할 자료는 기록상 찾아볼 수 없다.
그럼에도 불구하고 원심이, 원고가 아직 매각대금을 납부하지도 아니한 최고가매수신고인에 불과한 이00로부터 2007. 10. 23. 이 사건 주택을 인도받고, 전입신고 및 확정일자를 갖추었다는 것만으로 그 다음날인 2007. 10. 24. 00:00 우선변제권을 취득하였다고 단정한 것은, 주택임대차보호법상 적법한 임대권한에 관한 법리를 오해하거나 그에 관한 심리를 다하지 아니함으로써 판단을 그르친 것이다(다만, 원고가 소액임차인으로서 일정 금액을 최우선으로 배당받을 수 있는지 여부는 별개의 문제이다).

3. 그러므로 나머지 상고이유에 관한 판단을 생략한 채 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.



※ 칼럼에서 인용된 판결의 전문은 최광석 변호사의 홈페이지인 www.lawtis.com 에서 참고하세요.


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