최근 경매시장 동향
투자처를 찾지 못한 부동자금이 값싸게 사는 저가 부동산 투자현장으로 조금씩 유입되면서 경매시장이 서서히 달아오르고 있다. 특히 최근 저금리 기조가 정착되면서 부동산 시장에서 ‘수익형' 부동산을 선호하는 경향이 뚜렷해지고 있다.
수익형 부동산이란 고정적인 월세수익이 나오는 영업(상업)용 부동산을 말한다. 주로 아파트 단지 내 상가, 오피스텔, 상가주택 등을 수익성 부동산으로 꼽는다. 경매시장이 서서히 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가 비율)이 오르는 추세이지만 경매시장을 잘 활용하면 시세대비 20~30% 싸게 낙찰 받을 수 있다.
수익형 부동산들은 낙찰가율이 높아졌다 하더라도 시세보다 싸게 낙찰 받을 수 있는데다 지역에 따라 연 임대수익이 7~8%에 달해 일반 부동산 시장과 비교해 짭짤한 임대수익률을 기대할 수 있기 때문에 인기가 높은 편이다.
수익형 부동산인 단지 내 상가의 평균 낙찰가율은 70%로 통상 2회 유찰 후 값싸게 낙찰되며 평균경쟁률도 2~3대 1로 상당히 낮은 편이다. 오피스텔 또한 평균 낙찰가율 78%로 2회 유찰 후 낙찰돼 얼마든지 시세차익을 볼 수 있다. 상가주택도 낙찰가율 72%, 평균 경쟁률 3대1로 서서히 상승세를 타고 있다.
경매 취득의 장점
통상 경매시장을 통해 수익형 부동산을 취득하면 감정가 대비 10~20% 정도 싸게 낙찰 받을 수 있는데다 영업이 잘돼 프리미엄(권리금)이 붙어 있는 상가도 그대로 권리를 이전 받으므로 훨씬 싼값에 취득할 수 있다.
또 물건 공급이 꾸준해 얼마든지 투자성 부동산을 잡을 수 있음. 통상 서울지역에만 한 달에 단지 내 상가는 500건, 오피스텔과 상가주택은 100여건씩 경매에 부쳐지므로 열심히 다리품을 팔면 얼마든지 수익성 부동산을 찾을 기회가 많다.
특히 대학가나 역세권, 업무빌딩 밀집지역 내 부동산은 임대가 잘 될뿐더러 시간이 갈수록 가치가 높아 빠른 시간 안에 이익을 낼 수 있다는 점에서 다른 부동산보다 투자성이 높은 게 보통이다. 또 몇 천 만원의 소액투자로 안정적인 임대수익이 가능하기 때문에 경기 불안정기에도 안정적이 수입을 기대할 수 있다.
종목별 투자전략
단지 내 상가최근 아파트 단지 내 상가의 몸값이 많이 뛰고 있다. 입찰 경쟁률이 상승세를 타고 있지만 잘 만 고르면 짭짤한 임대수익이 기대된다. 되도록 단지 규모가 큰(최소 500가구 이상) 상가를 고르는 게 유리하다. 입주민의 생활수준이 높은 대형평수가 많은 단지 내 상가보다는 20~30평 형 대의 서민형 아파트 밀집지역 내 상가가 훨씬 구매력이 높아 단지 내 상가가 활성화되는 게 보통이다.
상가의 규모는 아파트 세대수에 비해 작을수록 유리하다. 아파트 1가구 당 상가 면적이 0.5평 이하라면 투자성이 있고 상가가 활성화할 여지가 높다. 인근 대형 유통시설과의 경쟁관계에도 신경을 써야 한다. 단지 내 상가는 대형 유통점과의 경쟁이 심하므로 되도록 멀리 떨어져 있어야 유리하다.
오피스텔임대가 비율(매매가에서 임대가가 차지하는 비율)이 높은 지역일수록 임대수요가 높다. 강북보다는 강남이, 외곽보다는 도심이, 대형 보다는 소형 오피스텔에 투자하는 것이 유리하다. 건축연도가 짧은 오피스텔일수록 주거기능의 비율이 높고 각종 생활편익과 첨단 정보시스템을 구축한 오피스텔이 많은 편이다.
투자목적이라면 임대수요를 먼저 따져봐야 한다. 일반적으로 전세보증금의 비율이 매매가의 50%를 넘어야 투자가치가 있다. 지하철 등 주변의 교통여건과 생활편익시설 구비 여부를 잘 따져보고 주거기능이 강화된 오피스텔일수록 가치가 높은 게 보통이다.
상가주택되도록 점포나 주택 공히 임대수요가 풍부하고 공실이 적은 지역 내 물건에 투자해야 나중에 되팔기도 쉽고 직접 영업하기도 좋다. 수회 유찰해 가격이 싼 것만 고집하지 말고 입지나 위치가 양호한 물건을 골라야 한다. 특히 장래 발전가능성도 따져보고 추후 건물의 가치가 오를 가능성이 있는 물건을 집중적으로 노려야 한다.
상가주택은 도로의 접면상태가 양호한 게 무엇보다 중요하다. 큰 길가에 다소 떨어져 있는 이면도로의 물건이라도 차량통행이 가능한 최소 6m 이상 도로에 접해 있거나 4×6m이상 도로에 접해 있는 물건을 골라야 한다. 투자하려는 건물의 일부 층이 비어있거나 노후화 되어있더라도 지역 내 입지와 상권에 맞게 리노베이션 또는 용도를 변경해서 승산이 있다고 판단되면 과감하게 입찰에 참여할 필요가 있다.
투자 시 유의사항
최근 수익헝 부동산의 낙찰가율이 계속 높아지는 추세이므로 입찰장 분위기에 휩쓸려 높은 가격에 낙찰 받으려는 섣부른 묻지마 투자는 자제해야 한다. 수익성 부동산은 부동산상품 중 경기의 영향을 가장 많이 받는 투자종목이다. 따라서 무턱대고 '사두고 보자'식 투자보다는 전문가의 충분한 수익성 분석과 향후 전망 등 종합적인 의견을 듣고 난 후 투자해야 안전하다.
수회 유찰된 경매물건 응찰 시에는 과열경쟁으로 터무니없는 입찰가격을 써 내기 쉽다. 적정 응찰가격을 정한 후 경매에 참여해야 수익률을 높일 수 있다. 단지 내 상가, 상가주택 중 영업이 잘되는 점포는 시설비나 권리금이 붙어있는 경우가 있다.
이럴 경우 세입자가 이의신청을 하거나 명도저항을 남발해 권리 이전이 늦어져 애를 먹거나 상당한 시간이 소요되는 수가 있다. 되도록 입찰 전 세입자를 만나 명도저항 여부를 파악해 두는 것이 좋다.
경매물건인 만큼 철저한 권리분석이 선행되어야 한다. 상가라 하더라도 실제 사용 용도가 주거 목적이거나 주거로 사용하는 면적이 넓은 경우 주택임대차보호법상 세입자의 대항력이 인정되므로 입찰 전 세입자의 권리내역을 확인한 후 입찰에 참여해야 한다.
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