최근 들어, 아파트분양시장이 불황인 가운데 미분양된 아파트가 매매가 아니라 임대로 제공되는 경우가 적지 않다.
그런데, 분양아파트의 경우에는 원활한 사업진행을 위하여 대부분 신탁회사 앞으로 신탁되어있어 소유권이 신탁회사에 있게 되지만, 사업의 필요에 의해 소유권을 임시로 취득하는 지위에 있다 보니 신탁회사는 신탁목적 이외의 다른 법률관계에 대한 법적책임을 회피하고자 하는 경향이 있는데, 양자간에 충돌이 발생하면서 여러 법적 문제를 야기하게 된다. 신탁회사 앞으로 등기된 부동산의 임대차계약도 그 중 한가지라고 할 수 있다.

지난 수년간 많은 상담결과, 미분양아파트를 임대차함에 있어 해당 아파트 소유자인 신탁회사의 임대차계약상 지위는 크게 두 가지로 구분될 수 있었다. 신탁회사가 임대인 지위를 가지는지 여부에 따른 구분이라고 할 수 있다.

첫 번째 유형은, 신탁회사가 아닌 분양회사나 시공사 등 다른 사업주체가 임대인인 구조이다.
이러한 방법은 해당 임대차목적물 소유권이 신탁회사에 있음에도 불구하고, 소유자 아닌 다른 당사자를 임대인으로 정하게 되면서, 거래실무에서 많은 의문을 낳게 만들 수 밖에 없다. 임차인으로서는 임대차종료 후 보증금을 안전하게 반환받을 수 있어야 하는데, 소유자 아닌 다른 당사자가 임대인이 되는데다가, 대체로 해당 임대차아파트에 거액의 우선수익권이 설정되어 있어, 보증금반환에 의문을 가질 수 밖에 없다.

두 번째 유형은, 신탁회사가 임대인인 구조이다.
이 유형은, 첫 번째 유형에서 나타나는 임차인의 의구심을 해소코자 고안된 방법으로, 소유자인 신탁회사가 임대차계약상 임대인이 된다.
하지만, 신탁회사의 보증금반환책임을 면하기 위해 임대차계약서상에 여러 가지 은밀하고 교묘한 약정을 두고 있다는 점에 문제가 있다. 사업목적달성의 일환으로 원활한 임대를 위해 임대차계약에서 신탁회사가 부득이 임대인지위를 가지는 것으로 정하기는 했지만, 앞서 본 바와 같이 신탁회사는 사업의 필요에서 임시로 소유권을 취득하게 된다는 점에서 사업진행과정에서의 책임을 회피하고자 하는 경향이 있고, 임대차보증금반환책임 역시 부담하지 않을 의도를 가지게 된다. 이를 위해 임대차계약서상에 여러 가지 계약조항을 두게 된다. 예를들어, ‘보증금반환책임은 신탁회사가 부담하지 않고, 분양회사(내지 시공사)가 부담한다’는 약정이다. 이러한 약정 내용에 의하면, 소유권자인 신탁회사는 보증금반환책임이 없고, 소유권자 아닌 자가 보증금반환책임을 부담하게 되는 것이 명백하다. 하지만 명확한 약정 내용 때문에, 안전한 보증금반환에 의문이 제기될 수 밖에 없고, 원활한 임대차계약체결에 장애가 될 수 있다.

반면, 이와 같은 명백한 약정이 아니라 다소 교묘하게 신탁회사의 보증금반환책임을 피하려는 약정을 두고 있기도 하다. 예를들어, ‘전세기간 만료일에 병(분양회사 내지 시공사임)이 전세주택인도와 동시에 반환한다’는 식이다. 앞서 본 바와 같이 신탁회사의 보증금반환책임이 없음을 명백하게 선언하지 않은 채, ‘분양회사나 시공사가 보증금을 반환한다’는 정도로만 약정한다면, 신탁회사가 임대인의 지위를 가진다는 전체적인 구조에다가, ‘전세기간만료일에 전세주택인도와 동시에 보증금을 반환한다’는 취지의 문구에 묻혀, ‘보증금반환을 분양회사 내지 시공사가 하게된다’는 의미는 묻혀버리게되면서, 임차인으로서는 자칫 ‘임대인인 신탁회사가 당연히 보증금반환을 책임지지않겠느냐’는 오해를 가질 수 있게 된다.

그 밖에도, 신탁부동산 임대차목적물의 담보력에 대해서도 주의가 필요하다 (신탁부동산임에도 불구하고 신탁회사 동의없이 분양회사 등이 임의로 임대차계약체결하는 위험에 대해서는 워낙 명백한 문제이어서 별도로 논하지 않는다).
신탁된 부동산에는 거의 대부분의 경우 거액(대규모 분양의 경우 수백억원 이상이 대부분임)의 우선수익권이 설정된다. 등기부상에는 신탁회사 앞으로 신탁된 상태에서 다른 저당권이 설정되어 있지 않아 권리관계가 깨끗한 것처럼 오해될 수 있지만, 실제로는 등기부에 첨부된 신탁원부라는 문서상에 표시된 우선수익권을 고려하면, 임차한 해당 부동산이 경매(공매)될 경우에 임차인에게 보증금이 확보될 수 있는 가능성이 거의 없게되는 것이다.
최근에 상담한 신탁된 수도권아파트의 경우, 신탁회사가 임대인의 지위를 가지면서도 임대차보증금반환책임은 시공사인 모 건설회사가 부담하는 것으로 약정되어 있는데, 이 시공사는 워크아웃상태에 있어 재무구조가 취약한 상태에 있었다. 신탁원부 확인결과, 시공사가 우선수익자로 되어 있고, 우선수익권금액이 1천억여원으로 정해져있었다. 보증금반환책임이 있는 시공사가 자력이 충분하다면 보증금반환에 대해 걱정하지 않아도 되지만, 워크아웃상태에 있는 것에서 알 수 있는 것처럼 자력을 걱정할 상황이라고 한다면, 임대차목적물에 대한 임차인의 우선변제권을 검토해야만 하고, 그런 차원에서는 권리관계가 심히 불투명하다고 하지 않을 수 없다. 아무리 시공사가 1천억원대의 우선수익권이 있다고 하더라도 건설사가 부도처리되면 거액의 다수 채권자들에 의해 기타 다른 재산을 비롯한 해당 임대차목적물도 함께 경(공)매처리될 수 밖에 없는데, 해당 임대차목적물에 대해서는 임차인이 아닌 우선수익권자가 배당에서의 우위를 점하게 되고, 우선수익권채권에 대해서는 다른 채권자들의 집행이 예상되는 등 임차인에게 우선적인 권리가 전혀 없다는 점에서, 보증금회수는 낙관적이지 않게된다.

이런 점을 의식해서인지, 일부 신탁원부에는 우선변제권에 대하여 다음과 같은 문구가 추가되어있기도 하다. 즉, “신탁계약 체결 이후에 이루어진 임대차계약에 기인한 임대차보증금 반환채무 기타 이와 관련하여 발생하는 모든 채무는 신탁기간 중 또는 이후에도 불구하고 우선수익자가 부담한다. 단, 우선수익자가 부담하지 않을 경우 수탁자는 본 계약 제19조 내지 제21조의 규정에 따라 신탁부동산을 처분할 수 있으며, 처분대금에서 동 보증금액을 신탁계약의 우선수익자의 수익권에 앞서 지급할 수 있고, 이에 대해 위탁자 및 우선수익자는 동의하며, 수탁자에게 일체의 이의를 제기하지 않기로 한다.” 문구가 바로 그것이다. 얼핏 보아서는, 임대차보증금이 우선수익자의 수익권에 앞서 지급될 수 있어 임대차계약이 안전할 수 있는 것처럼 보이지만, 필자는 여전히 의문을 가지고 있다. 우선, 이 문구에도 불구하고 여전히, 아니 이 문구에 의해서 오히려 더 분명하게 임차인에 대한 신탁회사의 보증금반환채무는 존재하지 않게 되는데, 경(공)매시 소유자인 신탁회사에 대해 보증금반환채권이 없는 임차인이 배당에서 어떤 자격을 가질 수 있는지 의문이 들지 않을 수 없다. 즉, 우선수익자의 수익권에 비해 보증금반환청구권이 배당에서 우선하는 것에 대해 이해관계인들이 양해한다고 하더라도, 정작 신탁회사에 대해 임차인이 임대차보증금을 청구할 권리가 없다면 임차인에게 적법한 배당자격이 있을 수 있는지 의문이 아닐 수 없다.

이런 점을 감안하면, 다음과 같은 점을 당부하고 싶다.
신탁회사를 비롯한 분양회사와 건설사에 대해서는, 신탁회사가 임대차보증금반환책임을 부담하지 않을 의도가 있다면, 마치 책임이 있는 듯한 애매한 문구로 눈속임할 것이 아니라 분명하고 명백한 문구로 정정당당하게 계약에 임할 것을 촉구한다.
한편, 임차인으로서는 신탁회사의 법적지위를 충분히 이해하면서 스스로의 피해예방을 위해 신탁회사의 책임에 관한 분명한 문구를 추가해달라고 임대인측에 요청할 필요가 있다. -이상-


※ 칼럼에서 인용된 판결의 전문은 최광석 변호사의 홈페이지인 www.lawtis.com 에서 참고하세요.


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