이번 칼럼은 경매 초보자가 법원경매투자를 할 때 고려해야 할 4가지 사항 중 그 두 번째 이야기 입니다. 경매를 투자 할 때에는 실거주로 할 것인지, 수익형으로 할 것인지, 그 목적을 분명히 해야 한다는 것입니다.

1.경매투자에서 주관적이고 까다로운 입맛은 버려라.
2.경매투자의 목적을 분명히 하라.
3.물건마다 장단점이 다르고, 이용법도 분명히 다르다.
4.어느 시점에 파는 것이 좋을 것인가.

경매 물건을 검색하기 전에 가장 먼저 중요한 것은 투자하는 목적을 구체적으로 결정하는 것입니다. 처음 물건을 검색할 당시부터 자신이 원하는 것이 무엇이고, 투자방향이 무엇인지를 정확하게 스스로 알아야 합니다. 그래야, 그 방향에 맞춰서 물건을 검색하고 투자할 것을 결정하는 것입니다. 대부분의 경매 초보자들은 이러한 목적을 분명히 하지 않기 때문에 실패를 불러 오게 됩니다.

하나 예를 들어 보겠습니다. 우리가 국을 먹으려고 할 때 어떻게 할까요. 젓가락을 사용하나요? 아니면 수저를 사용하나요. 당연히 수저를 사용합니다. 국을 먹을 때 어떤 사람이 젓가락을 찾는다면 그 사람은 국을 먹지 못하는 것입니다. 이와 마찬가지로, 자식에게 집을 사주려고 찾는 것인지, 임대사업을 하려고 사는 것인지, 단지 농사를 지으려고 사는 것인지 등 투자하기 전에 다양한 목적들이 있을 것입니다. 그런 목적들을 잘 정리해서 스스로 판단하기에 수저를 찾아야 하는지 젓가락을 찾아야 하는지를 구별하는 것입니다.

다시 말하자면, 실 거주가 목적인지, 투자가 목적인지를 나누어 판단을 내려야 한다는 것입니다. 투자목적이란 말은 내가 직접 사는 것 이외의 모든 목적을 말하는 것입니다. 실 거주 목적으로 물건을 검색하는 것은 자신이 직접 거주하는 것이기 때문에 투자목적으로 물건을 찾는 것보다 조금 더 주관적이고, 조건이 까다로울 수 밖에 없습니다.

투자목적의 경우에는 물건을 선택하는 거의 모든 조건을 없애려고 노력하면서 단지 시세차익이 얼마냐를 중요시 하는 것입니다. 두 가지 기준이 명확하고 선명한 것은 아닙니다. 그 중간지대에 처한 경우도 있습니다. 이때 중요한 것이 바로 부자마인드 입니다. 즉, 만족함을 알아야 한다는 마인드가 적용됩니다. 이 기준에 의해 다양한 욕구를 버릴 수 있는 것입니다.

투자목적으로 물건을 검색할 때는 시세차익을 따져보고, 실 거주 목적으로 물건을 검색 할 때는 시세차익이 작더라도 그것을 감수해야 한다는 것입니다. 그런데 실제는 거의 대다수 사람들은 실 거주 목적처럼 까다로운 조건을 들이대고, 투자목적처럼 시세차익이 큰 물건을 찾아 다닙니다. 속 된 말로 양손에 떡을 쥐겠다는 마음이지만, 이런 계획은 결코 성공할 수 없습니다.

실 거주 목적의 경우에는 아무래도 시세차익에 대한 욕심을 줄일수록 낙찰확률이 높아 질 수 있습니다. 그리고, 주변의 환경적 요소 즉, 교통편, 시장접근성, 깨끗한 주거환경, 문화환경 등도 고려할 것입니다. 이런 경우에는 당연히 지역이나 종목도 분류가 한정되는 것입니다. 또, 전철이 인근에 있어야 한다면 당연히 전철역과 거리가 먼 물건은 찾아보지 않을 것입니다. 그러나, 마을버스라도 있으면 된다면 전철역과 거리가 먼 물건도 살펴볼 것입니다. 경매는 경쟁 입찰입니다. 그래서 여러 조건을 다 따지고 시세차익까지 바란다면 반드시 실패하게 됩니다.

그럼, 시세 차익을 목적으로 한다면 어떤 방식으로 물건을 검색해야 할까요?

바로 얼마나 벌 수 있느냐를 보는 것입니다. 내가 직접 살지 않기 때문에 우선 교통편이 중요하지 않습니다. 그리고, 지역이 어디든 중요하지 않습니다. 물론, 호재가 잠재되어 있다면 좋을 것입니다. 지역이 중요하지 않다고 말 해 놓으면 무지한 사람들은 어디 산골이나 섬에도 상관없다는 주의로 생각하는 경우도 있습니다. 또, 시세 차익을 우선으로 하다보면 건물 외관이 낡아도, 페인트가 더러워도, 계단이 지저분해도 별 상관하지 않고 투자해야 합니다. 시세 차익을 우선으로 하면 현재 이익이 작아도 미래 이익을 보고 투자 할 줄도 알아야 하는 것입니다.

오로지 돈을 얼마나 벌 수 있는지만 따져야 합니다. 그러다 보면 자연스럽게 지역에 대한 편견이나 모양에 대한 편견들도 극복 될 것입니다. 이러한 단순한 내용을 잘 따라하지 못해 부자가 안되는 것입니다. 목적을 분명히 해야 물건을 검색할 때 괜찮은 물건을 고르게 된다는 것을 명심해야 합니다.

실 거주 목적이냐, 시세 차익 목적이냐, 이 두 가지에서만 결정하는 것이 좋습니다. 두 가지 목적은 조금씩 섞일 수는 있으나 서로 구별하는 것이 경매투자를 성공으로 이끄는 지름길이 될 것입니다.


대한공경매사협회 신문사 : kobidnews.com
도기안의 경매왕!(팟캐스트) : tokian.com

"외부 필진의 기고 내용은 본지의 편집 방향과 다를 수 있습니다."
독자 문의 : thepen@hankyung.com