경매물건을 낙찰받기 위해서는 일반적으로 물건선정 - 권리 및 임대차분석 - 현장조사 - 입찰가 분석 - 매수신청(입찰)이라는 단계를 거치게 된다.
매수신청에 앞서 최종적으로 거치는 단계가 바로 입찰가 분석 단계이다. 입찰가 분석 단계에 돌입했다는 것은 그간의 과정을 통해 입찰을 위한 모든 준비가 마무리됐다는 얘기다.
즉 입찰할 물건에 대한 권리분석 및 임대차 분석을 통한 권리나 임차인 보증금의 인수 여부, 현장조사를 통한 임대가, 매매가 등 시세조사는 물론 물건상의 하자나 개발가치에 대한 판단 등도 모두 끝냈음을 뜻한다.
이러한 모든 조사나 판단에 대한 결과가 한곳에 응집되어 나타나는 것이 바로 수익률 분석이다. 수익률은 경매물건에서 발생할 연간 예상수익(처분수익, 임대수익 등)을 경매로 인한 취득 시 소요되는 제반비용의 합으로 나눈 결과값이다.
다만 차이가 있다면 처분수익용 물건은 수익률보다는 매매차익을 얼마 남겼냐는 것이 관건인 결과성 관심사인 반면 임대수익용 물건은 투자금액 대비 임대수익이 얼마나 발생하는지에 대한 경과성 관심사라는 점이다.
이 수익률 분석에 가장 큰 영향을 미치는 요인은 당연 시세다. 처분수익을 목표로 경매물건을 취득하고자 한다면 매매가가 수익률 분석에 지대한 영향을 미칠 것이요, 임대수익을 목표로 입찰에 응하고자 한다면 임대가가 수익률 분석에 영향을 미칠 수밖에 없다. 그만큼 정확한 시세(매매, 임대)조사가 중요하다는 얘기다.
그런데도 불구하고 간혹 낙찰된 경매물건을 보자면 누가 봐도 다소 의아해할 정도로 높은 가격에 낙찰되는 사례가 종종 눈에 띈다. 나름 시세조사를 정확히 한다고 했겠지만 조사에 임하는 열정이나 노력, 정보원으로부터 얻은 정보의 정확도, 시세 정보에 대한 영향력 내지 이해관계 있는 인사로부터 전달되는 정보의 질적 수준 등에 따라 결론짓게 되는 시세 정도가 제각각인 탓이다.
이렇듯 하나의 물건에 대해 조사되고 평가되는 시세가 제각각이다보니 수익률도 제각각으로 나올 수밖에 없고 또한 입찰자 개개인의 기대수익률이 다르다보니 산정된 입찰가도 열이면 열, 백이면 백 모두 다르게 나타나는 것이다.
구체적으로 시세조사가 어떻게 입찰가에 영향을 미치는지 사례를 들어 알아보자. 지난 2월 18일 부천시 원미구 중동 소재 리슈빌엔클라스 1층 109호(전용면적 51.96㎡) 오피스텔 상가가 감정가 3억8000만원에 두차례 유찰된 1억8620만원에 경매에 부쳐진 적이 있다.
필자도 입찰을 염두에 두고 임장활동을 통해 조사된 임대시세는 보증금 1000만원에 월임대료 110만원 정도. 이 시세를 기준으로 전액 자기자본을 투자한다는 가정하에 기대되는 예상 기대수익률 6%에 맞춘 적정입찰가는 2억990만원으로 산정됐다. 취득세, 법무비용, 경매수수료, 협의명도비, 체납관리비 등 제반비용이 고려됐음은 물론이다.
결과적으로 이 물건은 21명이라는 치열한 경쟁 끝에 직전 최저경매가 2억6600만원을 훌쩍 넘긴 2억8000만원(낙찰가율 73.68%)에 낙찰이 됐다. 필자는 보기 좋게 낙방했다. 필자가 써낸 가격보다 무려 7000만원이나 높은 가격이다.
낙찰가 2억8000만원을 기준으로 같은 방법으로 수익률을 분석해보면 임대수익률은 4.5%에 불과한데 어떻게 이런 입찰가가 나왔을까? 필자의 지인으로부터 얘기를 들으니 의외로 쉽게 답이 나왔다.
지인도 이 물건 입찰에 관심을 두고 본건 주변에 있는 어느 부동산중개업소에 들러 임대가 조사를 한 적이 있었단다. 이런저런 사항을 물어본 후 그 중개업소를 나서려는 찰나 어떤 남자가 인솔하듯 하면서 몇 명의 아줌마 무리가 중개업소로 들어서더란다.
그러더니 대뜸 중개업소 대표에게 ‘이 물건 임대를 보증금 1000만원에 월임대료 150만원에 맞출 수 있죠?’라고 묻더니 그 대표가 대답할 시간도 주지 않고 같이 들어온 무리에게 위치가 어떻고 시세가 어떻고 이러쿵저러쿵 얘기하느라 여념이 없단다.
어느 사설 경매교육업체에서 온 무리들 같은데 아마도 인솔자인 이 남자는 이미 자기가 생각하고 있는 임대가가 시세인양 학생(?)들에게 각인시키기 바빴던 것이다. 시세에 대한 정보를 알려고 하기보다는 낙찰을 염두에 둔 채 나름의 정당성을 부여받기 위한 방문이었던 셈이다.
그 남자가 생각한, 아니 인솔자들에게 각인시킨 임대시세(보증금 1000만원, 월임대료 150만원)를 대비하여 같은 방법으로 분석했을 때 낙찰가 2억8000만원 기준 임대수익률은 약 6.1% 정도가 나온다. 물론 낙찰 시 소요비용 항목에는 낙찰가라는 가장 큰 비용 외에도 취득세를 비롯하여 법무비용, 경매수수료, 체납관리비, 협의명도비 등 제반비용이 고려되었음은 물론이다.
이후 낙찰받은 상가를 그 남자가 확신에 차듯 얘기한 것처럼 보증금 1000만원, 월임대료 150만원에 맞추었는지 확인되지는 않았지만 - 최근의 시장여건에서 그 임대가를 맞춘다는 것도 매우 어렵겠지만 - 위 사례는 각각의 입찰 예정자들이 조사한 임대시세의 차이가 입찰가에서도 얼마나 큰 차이를 보이는지 여실히 보여줬다고 할 것이다.
또한 정확한 시세조사를 통한 수익률 분석이 왜 중요한지, 필요 이상의 고가낙찰 예방과 적정한 입찰가 산정을 위해서는 반드시 발품을 팔고 또 파는 노력을 기울여야 이끌어낼 수 있음을 뼈저리게 느끼게 해준 사례라 할 것이다.
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