경매 아파트 낙찰 추이
경매 입찰장에 내 집 마련 실수요자들이 지속적으로 늘어나면서 경매 낙찰가율이 상승세를 타고 있다. 정부의 하우스․렌트푸어 지원 정책과 DTI·LTV 금융규제 완화 이후 중소형 주택에 대한 수요가 늘면서 경매 입찰장이 붐비고 있다. 지난 해 전국 아파트 낙찰가율이 78~80%대에서 올 하반기 들어 83%대로 낙찰가가 꾸준히 상승세를 타고 있다.전통적 비수기인 7~8월에 낙찰가율이 오르는 흔치 않은 일인데다 하반기 이후에는 내 집 마련 실수요자들의 발길이 더 늘 것으로 예상돼 아파트 경매 낙찰가율은 가파른 상승세를 탈 가능성이 높아졌다. 이는 전세 수급이 여전히 불안정한 상태여서 가을 이사철이 오면 경매시장을 찾는 실수요자와 투자자의 발길이 더 늘어날 가능성이 높아서다.
다만 아파트 물건 공급량이 여전히 늘고 있고 비인기지역 중대형의 경우 2회 유찰 이후 70% 후반까지 낙찰가율이 안정세를 보이는 점에서 경매를 통한 아파트 저가 매입의 기회는 충분하다. 가을과 겨울 반짝 낙찰가율이 떨어지는 시기를 이용해 싼 가격에 나온 법원 경매시장을 노리면 의외의 낮은 값에 아파트를 낙찰 받을 확률이 높다.
2회 유찰 경매아파트 투자 장점
전셋값 비율이 높은 곳의 경우 경매 아파트는 전세값에 약간의 금액을 추가하면 아예 내 집을 장만할 소액 투자용 아파트 물건이 다양한 편이다. 감정가에서 2회 유찰해 최저가가 64%로 떨어진 경매 아파트는 한 물건에 입찰경쟁자가 10명 안팎으로 대체로 많다. 그러나 경쟁률이 높은 반면 낙찰가율이 80%를 넘지 않아 낙찰되는 사례도 비일비재해 경매 투자의 장점은 여전하다.
따라서 꾸준히 여러 경매 매물정보를 얻은 후 2회 유찰 아파트를 집중적으로 노려 입찰한다면 시세보다 20~30% 싼 가격에 낙찰 받을 수 있다. 또 감정가가 시세보다 낮게 잡힌 경매 물건 중 2회 이상 유찰 후 낙찰 받을 경우 몇 천 만원의 짭짤한 시세차익을 얻을 수 있다. 특히 추석 명절 전후나 행락철, 연휴 등 반짝 비수기 때 법원경매를 이용하면 높은 경쟁률을 치르지 않고도 비교적 싼 가격에 내 집 장만을 할 수 있어 적극적으로 투자를 고려할 하다.
낙찰 사례
얼마 전 서울북부지원에서 입찰 진행된 도봉구 도봉동 Y아파트 84㎡(25평형) 아파트 낙찰 사례. 올해 상반기 경매가 진행된 이래 2회 유찰 후 입찰 당일 3명이 입찰경쟁을 벌인 끝에 감정가(3억2000만원)의 68%인 2억2009만원에 정 모 씨에게 최종 낙찰됐다. 두 달 간의 세입자 명도 과정을 거쳐 지난 7월 초에 입주를 마쳤다. 아파트의 평균 매매가는 3억 선으로 감안할 때 시세보다 8000만원 가까이 싼 가격에 낙찰 받았다. 아파트는 지난 90년에 건축됐으며 실평수 84㎡에 방 3개 욕실2개 구조를 갖췄다.
또 의정부 고양지원에서 경매에 부쳐진 고양시 일산동 H타운아파트 112㎡(34평)도 감정가(3억9000만원)에서 2회 유찰 후 최저가 1억9110만원에서 입찰 당일 9명이 경쟁을 벌여 2억5655만원(낙찰가율 65%)에 임 모씨가 낙찰 받았다. 잔금 납부 후 한 달 만에 명도를 마치고 최근 입주했다. 아파트의 거래 평균매매가가 3억8000만원 수준이므로 시세 보다 1억 원 이상 싸 낙찰 받은 셈이다.
투자 전략
강남․서초․송파 등 인기지역 아파트는 경쟁률이 높아 2회 유찰 후라도 1회 유찰(80%) 이상 가격까지 낙찰가가 올라가는 경우가 많으므로 되도록 비인기지역 물건의 아파트를 노리고 금액대가 높은 대형 평형 아파트(금액이 높은)는 1회 유찰시 저감률이 높아 상대적으로 수익성이 크다.
2회 유찰 아파트는 입찰 경쟁률이 높은 게 통례이다. 입찰장의 과열분위기에 편승하기보다는 최저 기준가격을 정한 후 낮은 값에 꾸준하게 입찰하는 전략을 세우는 게 필요하다. 아파트 경매에 있어 중․소형 아파트는 주거환경과 교통여건을 따지고 대형 평수의 아파트는 환금성이나 투자가치를 고려해 경매로 투자하는 게 유리하다.
경매 아파트에 세입자가 있는 경우 세입자가 낙찰대금에서 배당을 요구했거나 소액 임차보증금이 걸려 있는 세입자가 거주하고 있는 물건에 투자하는 게 유리하다. 한마디로 한 푼도 못 받고 나가는 임차인보다 약간의 전세금이라도 챙겨 나가는 임차인이 유리하다는 뜻이다.
고액 세입자가 있거나 권리구제가 전혀 안 되는(한 푼도 못 받아 나가는) 세입자가 있는 경우 명도저항이 거세 입주 시기 지연이 예상되며 가끔 협의 문제로 낙찰 후에도 애를 먹는 경우가 많아 주의를 요한다.
경매 투자 유의사항
2회 이상 유찰한 아파트 중 간혹 시세보다 감정가가 과대하게 높게 잡혀 여러 번 유찰해도 투자실익이 없는 경우도 있다. 감정가 대비 수회 유찰된 것만을 따지기 보다는 시세보다 얼마나 싼 지를 확인한 후 응찰해야 한다.
권리 상 하자 여부 확인은 필수 체크사항이다. 간혹 경매 초보자들이 무조건 여러 번 유찰한 것만 노리다 권리 상 하자가 발생해 보증금을 날리는 경우가 다반사이다. 반드시 권리 상 하자여부 확인은 백 번 강조해도 지나침이 없다.
법원 경매 입찰장은 과열분위기에 휩쓸리기 쉬운 곳이다. 경매가 대중화해 수회 유찰해 가격이 싼 물건은 과열분위기가 조성되기 마련이다. 분위기에 휩쓸리기보다는 자금사정에 맞춰 가격을 써내야 경매 투자의 메리트가 있다.
같은 아파트 단지라도 동․향․층에 따라 수 천 만원의 가격차이가 나는 게 보통이다. 입찰 전 급매물 시세와 적정 거래시세를 몇 군데 중개업소에 들려 시세 확인을 해 두는 게 좋다.
특별한 이유 없이 지나치게 여러 번 유찰한 물건은 각별히 주의해 투자해야 한다. 일반인들이 보기엔 별 문제없어 보여도 서류상으로는 나타나지 않는 결정적 하자가 있을 수 있으므로 전문가의 도움을 받아보는 세심한 주의가 필요하다.
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