낙찰을 받고 잔금을 치른 후 기쁨도 잠시, 명도에 대해 두려워 해 본 경험이 있습니까?

경매에서 낙찰을 받고 잔금을 치르면 고민되는 것 중에 하나가 바로 명도죠. 하지만, 두려울 이유가 전혀 없습니다. 어제까지 전 소유자의 집일지 몰라도 잔금을 치르는 즉시 낙찰자의 소유가 됩니다. 우리나라 어느 누구도 남의 집에서 마음대로 살 수 없습니다. 경매시장은 법에 의해 성립된 시장이기 때문이죠. 법이 보장해 주는 투자이므로 법만 잘 안다면 명도에 대해 두려워 할 아무런 이유도 없을 겁니다.

그렇습니다. 명도는 100% 된다고 생각하고 투자하는 것이 옳습니다. 명도 기법과 마인드가 안되 고생하는 사람을 본 적은 있어도 1~2년 계속 남의 집에서 사는 사람은 보질 못했습니다. 명도는 보통 약 1달에서 2달 정도 걸리죠. 물론, 잔금을 치르기 훨씬 전부터 즉, 낙찰 받고 나서부터 움직입니다. 하지만, 원칙적으로 잔금을 치른 다음부터 움직이는 것이 더 합리적이죠. 특히 경매초보자들은 명도에 대해 잘 몰라 경솔하게 낙찰 받고 나서 바로 명도를 진행하다가 싸움만 나는 경우도 많습니다.

명도의 기법으로는 대화로 하는 방법과 법으로 하는 방법이 있습니다.
간단한 이치죠. 대화로 하다 안되면 법으로 하면 되는 겁니다. 평화롭게 하다가 통하지 않으면 전쟁을 하는 것과 같은 원리입니다. 법무사를 통해 잔금을 치를 때 인도명령신청을 같이 넣어달라고 하면 됩니다. 명도소송시에도 마찬가지입니다. 낙찰자는 돈만 지불하면 알아서 진행됩니다. 직접 배워야 하는 것은 제가 권하지 않습니다.

우선, 대화로 하는 방법을 말씀드리죠. 명도를 할 때 구두쇠 같은 마음으로는 성공할 수 없습니다. 늘 강자가 약자에게 먼저 웃어줘야 합니다. 약자는 마음에 상처를 입은 상태이기 때문에 먼저 양보하고 웃어야 협상이 진행되는 것이죠. 그런 마인드가 없다면 서로 싸움만 하게 될 겁니다. 즉, [내가 강자고, 너는 약자이니 내가 너의 요구사항을 좀 들어주마]라는 생각을 갖고 명도를 진행하는 것입니다.

법으로 하는 명도는 이미 잔금을 치를 당시 인도명령을 신청했기 때문에 고민할 문제가 아닙니다. 대화를 하다가 언제부터 본격적으로 법으로 할 것인가는 투자자 스스로 판단해야 합니다. 어떤 사람은 이미 법적인 조치를 취해야 함에도 미적거리다가 시간을 낭비하기도 합니다. 인도명령은 이미 신청된 상태로 대화를 시작합니다. 나중에 인도명령결정문이 나오면 강제집행 하는데 최대 1달을 넘지 않습니다. 명도소송의 경우 미리 점유이전금지가처분을 해 놓은 상태에서 대화를 진행하면 됩니다.

그리고 낙찰자에게는 명도확인서가 있죠. 이 명도확인서는 일정금액이라도 배당금을 수령할 수 있는 세입자를 내보내는데 매우 유용한 무기입니다. 그러나, 섣불리 써줬다가 낭패를 볼 수도 있음을 알아야 합니다. 집을 완전히 비우기 전에 주느냐, 마느냐는 오로지 낙찰자가 선택할 문제이지만, 제 입장에서는 비울 때까지 명도확인서를 주지 않는 것을 원칙으로 합니다. 가끔 나가기로 한 세입자가 돌변해서 속이는 경우도 있습니다. 이리 저리 머리 쓸 필요 없이 가장 간단한 방법은 확실할 때까지 주지 않는 겁니다.

다시 정리해보죠. 명도의 기본 원리는 상대가 원하는 것을 들어준다는 겁니다. 여유를 가지고 대화로 하는 것이죠. 그 사이에도 법으로 하는 명도는 진행되고 있다는 점을 잊지 말아야 합니다. 그리고 원칙을 세워서 확실해지기 전까지는 명도확인서를 주는 일이 없도록 하는 것이 신경쓸 일이 생기지 않습니다. 아주 간단한 것입니다. 명도는 즐거워야 하는 겁니다. 명심하세요.


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