자산관리 상담을 위해 최근 당사를 찾은 S씨(68세)는 서울 종로구
인사동에 5층 건물을 소유하고 있다. S씨는 18년 전에 남편과 사별한 이후로 빌딩관리를 직접 해오고 있지만
요즘처럼 빌딩관리가 힘든 적이 없었다고 한다. 공실은 계속 늘어만 가는데
새 임차인은 들어오지 않고 그나마 근근히 버텨오던 임차인들도 임대료를 제때 못내 체납금이 증가하는 실정이라고 한다.
공실이 증가하고 공실기간이 장기화되면 빌딩주는 임대수입이 줄어들게 되어 빌딩관리에 신경을 덜 쓰게 된다.
이렇게 되면 비교적 우량 임차인들 조차도 동요하게 된다. 이러한 상황을 감지한
주변 경쟁빌딩의 소유자(관리자)는 임차인을 향해 좋은 조건을 제시하며 자기빌딩으로 이전하라는 유혹의 손길을 뻗는다. 이것이 S씨가 맞닥뜨리고 있는 바로 그 상황이다.

빌딩주나 자산관리자는 이러한 상황을 미연에 방지하기 위해서는 임차인 유지전략을 마련하여 시행해야 한다.

임차인 유지율을 높이기 위해 필요한 5가지를 요약 정리해본다.


1. 주변 경쟁빌딩 조사
-공실률과 임차인 현황
-강점과 약점
-더 많은 인센티브를 제공하는지
여부


2. 빌딩 신축허가 현황 지속적 추적 조사
-임대가와 임대조건
-인센티브 제공 수준


3. 보유빌딩 자체 평가 실시
- 임차인 구성
- 임대차계약 현황
- 6개월내 계약만기 도래하는
임차인


4. 임차인의 등급 분류
- 우량임차인과 비우량임차인 분류
- 우량임차인은 유지전략,
필요시 인센티브 제공


5. 비우량 임차인 특별 관리
- 임대차계약 만료 6개월
시점부터 교체전략 수립

임차인 유지(retention)는 지피지기(知彼知己)에서 출발한다. 경쟁빌딩에 대한 분석과 보유빌딩에 평가를 바탕으로 임차인 유지전략을 마련하여 시행해야 임차인 유지율을 높일 수 있다.
지피지기(知彼知己)면 백전불태(百戰不殆)라는 말이 있다. 손자병법에 나오는 말로, ‘적을 알고 나를 알면 백번 싸워도 위태롭지 않다’는 뜻이다. 위태롭지 않다는 것은 큰 약점이 없어 쉽게 패하지 않는다는 것이고, 이는 그만큼 안정적이고 튼튼하다는 것일 것이다.
부동산 임대사업에 있어서 임차인은 임대수입의 원천이자 빌딩에서 가장 소중한 자산이다. 이러한 임차인을 소홀히 대하여 떠나버린 후 후회해도 소용없다.
기존 임차인을 유지하는 것보다 새로운
임차인을 유치하려면 비용이 약 6배 더 소요된다고 한다. 임차인이 이탈한 후 다시 신규 임차인을 유치하면 지출되지 않아도 될 비용 – 공실
기간 동안의 임대료와 관리비 손실, 개선공사비용 및 중개수수료 등 - 이 추가로 발생하고 임대수익률도 대폭 하락하게 된다.
임차인 유지를 어떻게 하느냐에 따라 임대수익률이 달라지고 임대사업의 성패도 갈리게 된다. 따라서, 성공적인 임대사업을 위해서는 위 5가지 사항을 수시로 점검해야 한다.
그리고, 유행가 '있을 때 잘해'의 가사처럼 임차인은 있을 때 잘해야 한다. 나중에 후회하지 말고.

글로벌PMC㈜ 대표이사 사장 김 용 남, CCIM, CPM
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[가치를 창조하는 부동산자산관리] 임차인 유지율을 높이기 위해 필요한 5가지



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