분양계약미체결자 현금청산특별노하우

법무법인 강산 김은유 변호사

1. 분양계약미체결로 현금청산 가능여부

○일단 분양신청을 한 자가 분양신청기간 내에 철회를 하지 못하고 다시 현금청산을 받기 위해서는 분양계약체결기간 동안 분양계약을 체결하지 아니하고 현금청산대상자로 되어야 하나, 이 경우에는 2가지 조건, 즉, ①조합정관에 반드시 근거조항이 있어야 하고, ②조합이 분양계약체결기간을 설정하여야 한다. 즉, 만일 정관에 근거조항이 없거나 조합이 분양계약체결기간을 설정하지 않으면 불가하다.

○이러한 현금청산방법은 도시정비법에서 인정되는 것이 아니라 정관에서 인정하는 것이다. 대법원은 “조합원은 관리처분계획이 인가된 후라도 위와 같이 정관에서 정한 분양계약 체결기간 이내에 분양계약을 체결하지 아니함으로써 특별한 사정이 없는 한 현금청산대상자가 될 수 있다. 이러한 정관 규정은 조합원으로 하여금 관리처분계획이 인가된 이후라도 조합원의 지위에서 이탈하여 현금청산을 받을 기회를 추가적으로 부여하기 위한 데 그 취지가 있으므로 그 내용이 구 도시정비법에 위배되어 무효라고 볼 수 없다.”고 판시하였다(대법원 2011. 7. 28. 선고 2008다91364 판결).

○따라서 현금청산을 받으려면 아예 분양신청을 하지 않는 것이 좋다. 실무적으로 분양신청기간 동안 토지등소유자들은 별로 고민을 하지 않고 분양신청을 하거나, 조합이 나중에 분양계약 체결을 하지 않아도 현금청산을 받을 수 있으므로 일단 분양신청을 하라는 말에 분양신청을 하는 경우가 많으나, 분양신청 여부는 매우 중요하므로, 신중한 판단을 하여야 한다. 조합은 반드시 분양계약을 체결하여야 하는 것이 아니라는 점을 명심하여야 한다. 일반 분양신청을 하면 조합이 분양계약체결기간을 설정하기 전까지는 조합원이므로, 조합원으로서의 의무를 다하여야 한다. 즉, 이주의무와 신탁등기 의무가 있는 것이다.

○재개발등이나 재건축등 정비사업 모두에서 정관에 규정이 있다면 분양계약미체결로 현금청산을 받을 수 있다.

2. 분양계약체결기간을 아직 설정하지 않은 경우 대처법

가. 서설
○일반 분양신청을 하면, 조합원이다. 따라서 분양계약미체결로 현금청산을 받고자 마음먹고 있다고 하더라도 조합이 분양계약체결기간을 설정하지 않으면, 조합원으로서의 의무를 다하여야 한다. 즉, 이주비를 받고 이사를 가야하고, 재건축등의 경우는 신탁등기까지 해주어야 한다. 이를 이행하지 않으면 조합은 인도청구소송과 신탁등기청구소송(재건축만)을 제기하여 온다.

○이러한 경우 대응방법은 다음과 같다.

나. 대응방법

①이주비를 받고 이사를 가거나 신탁등기를 해 주고 나서, 나중에 조합이 분양계약체결기간을 설정하기를 기다리는 방법이 있다.

②조합이 제기하는 인도청구(재건축은 신탁등기 포함) 소송에서 적극대응을 하는 방법이 있다.

○그러나 인도청구소송 중에 분양계약체결기간이 설정되지 않는 한 현금청산대상자가 패소를 할 수밖에 없다. 그래도 현금청산대상자가 인도청구소송(재건축은 신탁등기 소송 포함)에서 응소를 하는 경우는 4가지 경우를 생각하고 진행한다. 첫째는 조합이 조정에 응하는 경우이다. 조합이 조정에 응하게 하기 위해서는 다양한 방법으로 재판부와 조합을 설득하여야 한다. 특히 조합정관에 분양계약체결기간은 관리처분인가일로부터 00일 이내로 한다고 규정되어 있는 경우에는 수월하다. 이렇게 조정으로 결론이 나는 경우도 많다. 둘째, 인도청구소송 도중에 분양계약체결기간이 설정되기를 기대하고 응소하기도 한다. 셋째, 재건축등의 경우에는 신탁등기를 해주지 않으면(1심판결이 아니라 확정되어야 등기가 넘어간다), 철거 문제가 걸림돌로 작용할 수도 있다. 넷째, 준공검사 전까지는 소유권을 확보하여야 하므로, 이 문제를 가지고 다투기 위해서이다.

○이렇게 적극대응을 할 경우 장점은 또 있다. 즉, 현금청산을 할 경우에 가격산정시점이 분양계약체결기간만료일(대법원 2008. 10. 9. 선고 2008다37780 판결)로 되므로, 증액될 가능성이 크다는 점이다.

③위법 발견 시 관리처분계획인가 취소소송을 제기하거나, 분양계약체결기간을 조속히 설정하도록 압박을 하거나, 필요시 현금청산대상자 지위 확인의 소를 제기한다.

3. 분양계약체결기간 만료 후 대응방법

○조합이 분양계약체결기간을 설정하여 만료되어 분양계약을 체결하지 않으면 그때부터 앞에서 살펴 본 대응방법(제1편 내지 제4편)에 따르면 된다.

○다만 재건축등은 신탁등기가 된 경우에는 적극적으로 현금청산대상자가 현금청산금지급소송을 즉시 제기하여야 한다. 조합은 이미 소유권을 확보하였기 때문에 아쉬울 것이 없다.<법무법인 강산>



"외부 필진의 기고 내용은 본지의 편집 방향과 다를 수 있습니다."
독자 문의 : thepen@hankyung.com