빌딩관리는 아무나 하나

감정평가사가 부동산 매입단계에서 부동산에서 발생할 미래의 기대수익을 예측하여
부동산의 가치를 평가한다면 부동산자산관리사는 관리단계에서 그 기대수익을 현실화시키는 업무를 수행한다고 할 수 있다. 이런 의미에서 부동산자산관리사는 화려하지는 않지만 성공투자를 위해서는 아주 중요한 업무를
수행하는 전문가다. 그러나, 다수의 투자자들, 특히 중소형빌딩 투자자들은
부동산 자산관리업무를 아무나 할 수 있는 것으로 생각하는 우를 범한다. 이들은 빌딩을 매입하고 나면 빌딩을 중개한 중개사로부터 빌딩관리 서비스를
무상으로 제공받거나 아니면 가족 친지나 지인에게 부동산관리를 맡긴다.
아래의 경우처럼 비전문가에게 빌딩관리를 맡겨놓다 보면 시간이 지날수록 자산관리비용
절감보다는 오히려 손실이 커지는 경우가 많다.
사례1. 친인척에게 빌딩관리를 맡긴 사례
해외에서 의류사업체를 운영하고 있는 C씨(53세)는 임대사업을 목적으로 서울 영등포시장 인근에 있는 중소형빌딩을 2013년에 매입했다. 빌딩을 매입한 후 C씨의 장인어른이 사위를 대신해서 빌딩관리를 맡았다. 장인어른은 빌딩으로
매일 출근하면서 나름대로 열심히 관리를 했지만 공실과 임대료 체납이 문제였다. 2년이 지나도록 공실은 해소되지 않아서 공실손실이 약 1억원에 달했고
임대료 체납금도 5천만원을 넘어섰다. 그 결과 투자수익율이 당초 기대했던 5% 후반에서 4% 초반으로 하락했다.
사례2. 전업주부에게 빌딩관리를 맡긴 사례
서울 모 대학의 교수인 S씨(58세)는 5년 전에 강남구 역삼동에 있는 지하 1층 지상 5층 규모의 중소형빌딩(연면적 1,600㎡)을 상속받았다.
S씨는 빌딩관리 경험을 쌓고자 초기
1년간 직접관리를 해봤으나 임차인의 유지보수 요청과 임대료 인하 요청 처리와 체납금 및 공실관리가 힘들어서 관리를 1년만에 결국 포기하고 전업주부인
아내에게 자산관리 업무를 넘겼다. S씨가 관리한 기간이 비록 1년이라는 길지 않았지만 S씨는 임차인과 임대료 체납 독촉 건으로 시비가 붙어서 육탄전까지 벌인 일도 있었다. 그 후로 임차인과 마주치는 게
싫어서 전문 관리회사에게 관리를 위탁하려 했으나 아내가 직접관리하면 월간 자산관리 수수료 100만원을 아낄 수 있다고 강력히 주장하여 아내에게
관리를 맡겼으나 S씨 부인은 임차인과의 잦은 마찰, 공실의 장기화 그리고 노후된 설비 보수업무 처리 등 여러 문제로 골머리를 앓다가 스트레스가 심해져 병원치료
까지 받게 되었다.
3. 빌딩중개인에게 빌딩관리를 맡긴 사례
빌딩중개인들이 빌딩중개수수료만 받고 빌딩관리는 무상 또는 최소비용만 받고
제공해주겠다는 말만 믿고 맡겼다가 비전문적으로 임대차관리를 함으로써 건물주가 피해를 입는 사례가 증가하고 있다. 서울 삼성동에서 중소형빌딩을 매입한
L씨는 빌딩을 거래한 중개인이 무상으로
빌딩관리를 해주겠다는 말만 믿고 관리를 맡겼다가 낭패를 본 경우다. 이 중개인은 관리를 개시한 지 6개월도 안되어 임대차관리를 제대로 하지 않아
임대료 체납금이 5천만원을 초과했고 신규 임차인의 업종을 미용업종이라고 허위로 보고하여 임대차계약 승인을 받고 유치했으나 요즘 유행하는 퇴폐(?)업소로
밝혀져 결국 임대인이 그 임차인을 명도하느라 많은 비용을 지불했다.
부동산자산관리사(Property
Manager)란 소유주를 대신하여 부동산의 유지보수,
신규임차인 유치, 임대차계약 협상 및 갱신, 인력관리, 재무관리 및 행정관리 업무 등을 수행하면서 순영업소득(NOI)을 극대화시켜 부동산의 가치를 상승시키는 부동산관리 전문가를 말한다. 수익형부동산
투자가 활발해지면서 부동산자산관리의 중요성이 갈수록 커지고 있다. 부동산의 매입못지 않게 중요한 것이 부동산자산관리업무다. 부동산자산관리의
결과에 따라 부동산의 가치가 결정되기 때문이다. 빌딩의 관리상태를 항상 양호하게 유지하고 좋은 임차인을 제때 유치하여 오랫동안 유지함으로써 부동산의
가치는 상승하게 된다. 부동산자산관리가 제대로 되지 않은 빌딩은 투자자산으로서의 가치를 잃게 된다. 이제 부동산자산관리사는 단순 임대료 수금이나
유지보수업무만 수행하는 사람이 아니라 부동산 투자자(소유주)의 눈높이에서 부동산의 성과를 재무적으로 분석할 수 능력을 갖춰야 한다.
미국에서는 국제 부동산자산관리사 CPM (Certified
Property Manager) 자격증 소지 여부에 따라서 부동산관리자의
연봉이 48%나 차이가 난다. 실제로, 미국 부동산관리협회(IREM)의 자료(Journal of Property Management 2012.4-5월호)에 의하면 CPM 자격 소지자의 평균 연봉총액은 $124,228로 비소지자의 연봉총액 $83,588보다 $40,640가 더 많다. 미국에서는 부동산자산관리(property
management)를 전문직의 영역으로 인정하고
우대해준다는 것을 보여주는 결과다.
빌딩의 가치를 창조하고 침체기에는 빌딩의 가치를 유지하는 부동산 투자의 핵심업무인 빌딩관리를 아무나 할 수 있는 업무라고 생각하십니까?

글로벌PMC㈜ 대표이사 사장 김 용 남, CCIM, CPM
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[가치를 창조하는 부동산자산관리] 빌딩관리는 아무나 하나







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