최근 국내 주택시장의 패러다임이 급속히 변화하고 있다. 물론, 이러한 추세는 무엇보다 우리나라의 인구구조변화 및 가구분화와 관계가 깊다는 것이 시장을 바라보는 전문가들의 공통된 견해이다.
통계청의 장래인구추계(2011)에 따르면, 우리나라의 인구는 1983년 인구대체최저선인 2.1명 이하로 하락한 이래 저출산현상이 지속되면서 2030년 정점을 찍은 이후 점차 감소하는 것으로 나타났다. 또한 2000년부터 시작된 고령화사회(만 65세 이상 인구가 총인구의 7% 이상을 차지)는 2018년 고령사회(만 65세 이상 인구가 총인구의 14% 이상을 차지)로 진입이 예상되고, 2026년부터는 초고령사회(만 65세 이상 인구가 총인구의 20% 이상을 차지)로 진입하는 것으로 나타났다.
한편, 통계청의 장래가구추계(2012)에 따르면, 우리나라의 1~2인 가구는 2010년 835만5천 가구(전체 가구의 48.1%)에서 2035년에는 1,520만7천 가구(전체 가구의 68.3%)로 증가할 것으로 전망되고 있다. 특히, 이 가운데 나홀로세대로 불리는 1인 가구의 빠른 증가세(1985년 전체 가구의 6.7%에서 2010년 24.4%로 증가)에 주목할 필요가 있다. 반면, 평균 가구원수는 2.69명으로 2005년 2.88명보다 0.19명 감소했는데, 이는 1990년 이후 가장 주된 유형의 가구가 4인 가구였으나 2010년 이후부터는 1~2인 가구가 가장 주된 가구 유형으로 등장했기 때문으로 분석된다.
그렇다면, 이와 같은 인구구조변화 및 가구분화가 향후 주택시장에 미칠 영향은 어떨까?

첫째, 소유보다는 임대를 선호하는 수요가 빠르게 증가할 것이고, 규모에 있어서도 대형보다는 소형을 선호하는 다운사이징 경향이 눈에 띄게 확산될 것이다. 특히 20~30대를 중심으로 한 독립가구와 노인세대의 1~2인 가구가 증가하면서 주택의 소형화추세가 빨라질 것으로 예상된다. 이밖에도 출산율의 감소, 독신인구의 증가, 이혼율 및 만혼율의 증가, 외국인 근로자 및 유학생 증가, 개인주의적 가치관 확산, 비정규직 및 아르바이트 일자리의 확산, 빈부격차의 심화, 산업화 및 도시화의 지속으로 1인 내지 2인으로 구성된 소형가구의 급속한 증가는 향후에도 지속될 전망이다.
둘째, 도심지 선호현상이 가속화될 전망이다. 즉 인구구조변화와 가구분화는 인구의 도심지 유입을 촉진시킬 것으로 보이는데, 이는 직주근접선호현상, 즉 경제활동에 유리한 직장 인근 주거지를 선호하기 때문으로 해석할 수 있다. 이웃한 나라 일본의 경우를 보더라도 도쿄 중심부에 위치한 도심지는 인구유입이 가속화되면서 초고도로 개발됐던 반면, 신도시 등 외곽지역은 점차 사람들이 살지 않는 유령도시로 변한지 오래다.
셋째, 다양성 및 개성화가 중요시되면서 맞춤식 소량공급방식이 더욱 확산될 것으로 보인다. 즉 인구구조변화와 가구분화는 개인주의의 확산을 동반하면서 주택공급에 있어서도 과거와 같은 획일적 대량공급방식이 사라지고 맞춤식 소량공급방식의 증대를 가져올 것으로 예상된다.
넷째, 인구의 고령화는 개인의 건강 및 라이프사이클을 더욱 중요시할 것으로 보이는바, 이에 맞춰 주택의 공급 역시 웰빙과 기능성이 강화된 첨단 주거형태로 변모해갈 것이다.
요컨대, 인구구조변화 및 가구분화는 주택의 다운사이징선호현상과 도심지선호현상을 촉발시키면서 향후 주택시장의 패러다임마저 확연히 변화시킬 것으로 전망된다.


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