최근 1%대 초저금리가 부동산시장에 커다란 호재로 작용하면서 내 집 마련은 물론, 임대수익(월세)을 얻을 수 있는 부동산에 투자하기를 고려하고 있는 사람들이 눈에 띄게 늘고 있다. 건설업체(시행사 또는 시공사) 역시 이와 같은 호재성 분위기에 편승해 내 집 마련 수요자를 대상으로 아파트를 분양 중이거나 매월 정기적으로 임대수익을 기대할 수 있는 오피스텔, 구분상가, 분양호텔, 소형아파트 등을 꾸준히 내놓고 있다. 기존에 매물로 나와 아직 거래되지 않은 부동산 물건 외 신규로 부동산 물건이 속속들이 시장에 등장하고 있는 것이다.문제는 아무리 초저금리시대라고 하지만 분위기에 편승돼 무턱대고 부동산에 투자했다가는 낭패로 이어질 수 있다는데 있다. 부동산 투자자의 냉철하고 정확한 판단이 더욱 중요시되는 요즘이다. 이와 관련, 초저금리시대에 도움이 될 투자 전략을 부동산 유형별로 살펴보겠다. 첫째, 아파트에 투자할 경우를 살펴보자. 아파트 투자는 실수요자(내 집 마련을 목적으로 하는 사람)냐, 아니면 가수요자(순수투자를 목적으로 하는 사람)냐에 따라 다소 달라진다. 먼저, 전세로 살고 있는 사람, 즉 내 집 마련을 필요로 하는 실수요자라면 생활편의성과 거주환경을 우선으로 하되, 현재 거주하고 있는 아파트의 전세가율(매매가 대비 전세가비율)이 해당 지역의 평균치보다 높은지 여부를 함께 살펴봐야 한다. 만일 아파트의 전세가율이 지나치게 높을 경우에는 집주인의 파산 시 전세금을 모두 날리게 되는 이른바‘깡통전세’로 전락할 우려가 크기 때문이다. 아울러 자녀교육문제(학군), 직장출퇴근문제(직주근접) 등으로 해당 지역, 해당 아파트단지 내에서 계속 거주하기를 원하는 사람이라면 요즘 같은 초저금리시대에는 매매수요로 전환하는 편이 나을 듯하다. 하지만 순수하게 투자를 목적으로 하는 가수요자라면 조금 다르게 접근해야 한다. 즉 생활편의성이나 전세가율보다는 수익성(양도차익)이나 환금성(거래가능성)에 보다 큰 선택우위를 두어야 한다. 순수투자를 목적으로 하는 아파트 매입, 즉 재테크관점에서 바라본 아파트 매입이므로 향후 매각 시 차익보장과 안정적인 출구를 도모해야 하기 때문이다. 이와 관련, 우리나라의 장래 인구변화와 가구분화를 감안할 시 도심지(서울의 경우 강남권 및 4대문권) 내 역세권(도보 10분 거리 이내)에 소재하며 국민평형대(전용면적 85㎡)이하 아파트가 투자에 유리할 것으로 판단된다.
둘째, 오피스텔에 투자할 경우를 살펴보자. 최근 초저금리 여파로 서울, 부산 등 광역시권 도심지 소재 오피스텔 투자를 희망하는 사람들이 부쩍 늘고 있다. 사실 오피스텔은 상대적이지만 비교적 적은 돈(보통 1~5억 원)으로 투자가 가능한 수익형부동산이면서도 물건분석이나 입지분석에 특별한 어려움이 없고, 공급량도 풍부해 초보투자자들이 가장 선호하는 투자대상물이다. 준주택인 오피스텔은 주택에 포함되지 않는 상업용 부동산이면서 주거용 부동산처럼 사용할 수 있어 비교적 장기적이면서 안정적인 임대수익(월세)을 기대할 수 있다. 하지만 오피스텔은 도시형생활주택이나 원룸텔, 고시텔 등 다수의 유사 부동산 상품과 경쟁관계에 있으며, 최근에는 고분양가 및 과잉공급 논란에서 자유롭지 못하다는 점에서 투자에 신중할 필요가 있다. 따라서 오피스텔은 전용면적 기준 60㎡ 이하의 소형이면서 주수요층인 20~30대 젊은 직장인이 출퇴근하기에 편리한 도보 5분 내 초역세권지역에 입지해야 하며, 건물이 노후화될 경우 임대료가 급락하는 전형적인 전강후약(前强後弱) 성격의 부동산 상품이므로 준공된 지 만 5년이 지나지 않은 오피스텔에 투자하는 게 좋다.

셋째, 상가에 투자할 경우를 살펴보자. 우리가 흔히들 상가 투자라고 말하는 것은 상가건물 전체가 아니라 개별상가, 즉 구분상가를 말한다. 구분상가의 경우 주거용 부동산에 비해 임대관리가 비교적 수월하면서 상권이 안정화된 경우에는 꾸준한 임대수요를 기대할 수 있다. 하지만 경기불황이 심화되거나 상권이 취약하고 임차인의 영업력이 미진할 경우 임대료 연체 및 공실 장기화 등에 쉽게 노출된다. 특히 신규 분양상가의 경우, 대체로 시세대비 고분양가 논란에서 자유롭지 못하므로 투자에 더욱 신중해야 한다.

넷째, 분양형호텔에 투자할 경우를 살펴보자. 분양형호텔은 말 그대로 일반투자자들이 호텔의 객실을 분양받아서 운영대행사에게 운영 일체를 맡기고 투자수익을 배당받는 것을 말한다. 문제는 일부 시행업체들이 최근의 초저금리기조를 틈타 분양형호텔 공급에 집중하면서 과잉열기 징후가 나타나고 있고, 무엇보다 판매를 위해 투자자들을 현혹시키는 과장된 광고와 무책임한 수익보장조건을 내걸고 있다는데 있다. 분양형호텔의 판매 광고 문구 중 확정수익률 연 12% 보장, 확정수익률 연 15% 보장 등 이라는 말이 자주 등장하데, 이는 판매를 위한 미끼 상술일 뿐이다. 각별한 주의가 요구된다.
다섯째, 소형아파트에 투자할 경우를 살펴보자. 소형아파트는 주거용 부동산이므로 상가나 오피스텔 등과 같은 수익형부동산에 비해 안정적으로 임대수요를 유지할 수 있고, 건물이 노후화되더라도 재건축을 기대할 수 있다. 하지만 상가나 오피스텔, 원룸텔, 도시형생활주택에 비해 다소 임대수익률이 떨어지며, 비역세권지역으로 가게 되면 임대에 어려움이 많다. 더욱이 IMF 외환위기 극복 직후인 2000년부터 아파트 분양시장이 건설업체의 수익성 중심으로 돌아가게 되면서 중대형아파트 위주로 공급이 집중되었는데, 이로 인해 서울의 경우 사실상 도심지 내에서 제대로 된 소형아파트를 찾아내기가 힘들게 되었다. 투자하고 싶어도 투자할 대상이 없다는 게 그저 안타까울 뿐이다.


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