부동산 임대시장이 임차인 주도시장으로 바뀌면서 임차인의 중요성이 더욱 부각되고
있다. 임차인을 어떻게 장기간 유지하느냐에 따라 빌딩의 가치가 결정되기 때문에 임차인 유지는 부동산자산관리의
가장 중요한 업무라고 할 수 있다.
아래 그림에서 보듯이 주요 자산관리 업무 19가지(중요도 순) 중에서 임차인 유지업무는 임차인 확보업무 보다도 더 중요하다는 것을 확인할 수 있다.


[가치를 창조하는 부동산자산관리] 세상에 공짜 빌딩관리 서비스는 없다


미국 부동산관리협회(IREM)의 조사자료에 따르면 신규고객을 유치하는 것이 기존 고객을 유지한 것보다 약 6배의 비용이 더 발생한다고 한다. 전문적이고 체계적인 부동산관리를 통해 임차인의 니즈를 미리 파악하여 충족시킴으로써 임차인 유지율을 높이고 부동산의 가치를 향상시키기 위해서는 부동산관리 전문 역량을 갖춘 부동산자산관리사(property manager)가 필요하다.

일부 빌딩매매를 전문으로 하는 중개법인의 영업행태가 문제가 되고 있다.
이들 중개법인이은 건물주에게 접근하여 빌딩관리
수수료는 받지 않고 임대차계약 체결 시 중개수수료만 받겠다고 제안하여 빌딩관리를 수주한 후 빌딩관리를 제대로 하지 못해 건물주가 피해를 입는 사례가
증가하고 있는 것다. 이들은 빌딩관리의 전문성도 없으면서 면제해준 수수료를 보충하기 위해 임차인을 자주 교체하면서
그 때마다 건물주와 임차인으로부터 임대차중개수수료를 받아 챙기려는 꼼수를 부리다가 신규 임차인을 제때 유치하지 못해 건물주에게 피해를 입히는 경우가
빈번하게 발생하고 있다.
얼마 전 자산관리 상담한 K씨의
사례다.
1년 전에 강남구 신사동에 중소형빌딩(연면적
1,350㎡)을 모 빌딩중개법인의 소개로 매입한 K씨는 무료로 빌딩관리를 해주겠다는 빌딩 중개법인의 말만 믿고 월 1백만원의
관리수수료를 아끼려고 관리를 맡겼다가 낭패를 봤다.
부동산자산관리의 전문성도 없고 임차인 유지의 중요성 조차 모르는 그 중개법인에서는
임대차계약 중개건수를 늘리는데 혈안이 되어 무리하게 임차인을 교체하려다가 임차인과의 관계를 계속 악화시키고 소송을 남발하다 보니 건물주와 건물
평판을 추락시켰다. 그 결과, 1년이 다 되도록 2개층의 공실이 채워지지 않아 건물주는 3년분 자산관리수수료(36백만원)에 해당하는 손실을 보고 있다.
‘세상에 공짜 점심은 없다’는 모든 것에는 그 대가가 있다는 뜻으로 영어 속담 ‘There is
no such thing as a free lunch’를 직역한 것이다. 이 속담은 1900년대 초 서부개척시대에 미국 술집에서 술을 사면 무료로 점심을 제공한 것에서 유래했다고 한다. 그런데 공짜로 주는 음식들이 하나같이 염분이 많은 햄, 치즈 등이라서
손님들이 맥주를 평소보다 더 시켰다고 한다. 술집들은 점심을 공짜로 주는 대신에 술을 많이 팔아 이익을
남겼기 때문에 공짜 점심이 사실 공짜가 아니었던 것이다. 과음에 나트륨 중독까지 생각하면 더 비쌌을
수도 있다.
세상에 공짜 점심이 없는 것처럼 공짜 빌딩관리 서비스도 없다. 공짜로 관리해준다고 해서 공짜 서비스가 아니라는 것을
기억해야 한다.
이러한 공짜서비스라는 감언이설로 피해를 보지 않으려면 먼저 건물주가 빌딩관리 서비스는 부동산의 가치를 높여주는 빌딩투자의 핵심업무라는 인식을 가져야 하고 부동산관리업체 선정 시에도 이러한 인식을 바탕으로 자산관리 수수료를 무료로 또는 낮게 제시하는 회사 보다는 부동산의 가치를 높여줄 수있는 경험과 실적이 뒷받침되는 회사를 선정해야 한다. 이를 위해서는 부동산관리회사의 업력, 전문성, 관리실적
및 평판 등을 종합적으로 평가해야 한다.

글로벌PMC㈜ 대표이사 사장 김 용 남, CCIM, CPM
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