미등기, 미준공 상태의 건물을 임차할 때는 대항력을 갖출 수 있는 정확한 전입신고가 이루어질 수 있도록 유의해야 한다. 건물이 소재하는 지번을 알 수 있는 공부가 없다보니 건물이 소재하는 정확한 지번확인이 곤란할 뿐더러, 특히 다세대주택과 같은 공동주택의 경우에는 동, 호수까지도 전입신고 해야 되는데 이 또한 더욱 어렵기 때문이다.

임대차보호법상의 대항력을 갖추기 위하여 필요한‘주민등록(전입신고)’요건과 관련하여, 그 주민등록이 적법 유효한 것인지는 “사회통념상 그 주민등록으로 당해 주택에 임차인이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있다고 인식할 수 있는지 여부”에 따라 판단되고, 현관문 표시 등 실제 점유하고 있는 장소에 표시된 호수대로 전입신고를 하였다고 하더라도, 전입신고 당시 건물에 관한 표시가 등기부등본, 건축물대장 기타 공부상 표시와 동일하지 않은 경우, 그러한 전입신고에 대해서는 주택임대차보호법상의 대항력을 인정하지 않게 된다.



★ 대법원 2008.02.14. 선고 2007다33224 판결
-- 건축중인 주택을 임차하여 주민등록을 마친 임차인의 주민등록이 그 후 소유권보존등기가 경료되고 이를 바탕으로 저당권을 취득하여 등기부상 이해관계를 가지게 된 제3자에 대한 관계에서 임대차를 공시하는 효력이 있는지 여부는 그 제3자의 입장에서 보아 사회통념상 그 주민등록으로 당해 주택에 임차인이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있다고 인식할 수 있는지 여부에 따라 판단되어야 한다(대법원 1999. 9. 3. 선고 99다15597 판결 등 참조). 원심은, 피고 1이 전입신고한 “에이스텔 404호”로 표시된 주민등록은 그 후 건축물관리대장 및 등기부상 표시된 실제 호수인 “에이스텔 4층 304호”와 일치하지 아니하여 당해 임대차의 유효한 공시방법이 될 수 없다고 판단하였는바, 앞서 본 법리와 기록에 비추어 살펴보면 원심의 그와 같은 판단은 정당하고, 거기에 주장하는 바와 같은 주택임대차보호법 소정의 대항요건인 주민등록의 유효 여부에 관한 법리오해 등의 위법이 없다.

★ 대법원 1996.04.12. 선고 95다55474 판결
--주택임대차보호법 제3조 제1항에서 주택의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는 주민등록은 거래의 안전을 위하여 임대차의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로 마련된 것이라고 볼 것이므로, 주민등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는가의 여부는 일반사회 통념상 그 주민등록으로 당해 임대차건물에 임차인이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있는지를 인식할 수 있는가의 여부에 따라 결정된다고 할 것이다( 대법원 1989. 6. 27. 선고 89다카3370 판결, 1994. 11. 22. 선고 94다13176 판결, 1995. 4. 28. 선고 94다27427 판결 등 참조).

그런데 원심판결 이유에 의하면, 원심은 그 판결에서 들고 있는 증거들을 종합하여, 서울지방법원 의정부지원 94타경982호 강제경매 사건의 목적이 된 이 사건 주택은 반지하층을 포함하여 총 6세대로 구성된 1동 건물의 일부인데, 위 건물은 등기부상 지층 101, 102호, 1층 101, 102호, 2층 201, 202호로 등재되어 있으나 위 건물에 설치된 편지함과 각 세대 현관문에는 반지하층이 101, 102호로, 지상1층이 201, 202호로, 지상 2층이 301, 302호로 각 표시된 사실, 피고는 1992. 9. 18. 이 사건 주택의 소유자인 박성희와 이 사건 주택에 관하여 보증금 23,000,000원, 임차기간 1992. 9. 30.부터 1년간 임차하기로 하는 내용으로 계약을 체결함에 있어 그 등기부상 표시(2층 202호)와 다르게 현관문에 부착된 호수의 표시대로 302호로 표시하고 그 무렵 위 주택에 입주하여 1992. 10. 14. 임대차계약서상의 표시대로 전입신고를 하고 그와 같이 주민등록표에 기재되게 한 후 1993. 10. 8.경 위 임대차계약서에 확정일자를 부여받은 사실을 인정하고, 이 사건 주택의 실제 표시(2층 202호)와 불일치한 302호로 된 피고의 주민등록은 이 사건 임대차의 공시방법으로 유효한 것으로 볼 수 없어 임차권자인 피고가 대항력을 가지지 못하므로 근저당권자들과 지방세 교부청구권자에게 배당한 나머지 배당금 22,040,029원은 강제경매 신청자인 원고에게 배당되어야 한다고 판단하고 있다. 기록에 비추어 살펴보면, 이 사건 주택의 경매대금에서 피고가 임대차보증금을 우선변제받을 권리가 없다고 본 원심의 판단은 정당한 것으로 수긍이 가고( 대법원 1995. 8. 11. 선고 95다177 판결 참조), 거기에 주택임대차보호법상 임차인의 대항력에 관한 법리를 오해한 위법이 있다고 할 수 없다.--

★ 대법원2003. 5. 16선고, 2003다10940 판결
--건축 중인 주택에 대한 소유권보존등기가 경료되기 전에 그 일부를 임차하여 주민등록을 마친 임차인의 주민등록상의 주소 기재가 그 당시의 주택의 현황과 일치한다고 하더라도 그 후 사정변경으로 등기부 등의 주택의 표시가 달라졌다면 특별한 사정이 없는 한 달라진 주택의 표시를 전제로 등기부상 이해관계를 가지게 된 제3자로서는 당초의 주민등록에 의하여 당해주택에 임차인이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있다고 인식하기 어렵다고 할 것이므로 그 주민등록은 그 3자에 대한 관계에서 유효한 임대차의 공시방법이 될 수 없다고 할 것이며, 이러한 이치는 입찰절차에서의 이해관계인 등이 잘못된 임차인의 주민등록상의 주소가 건축물관리대장 및 등기부상의 주소를 지칭하는 것을 알고 있었다고 하더라도 마찬가지다.--



더구나, 이런 미등기, 미준공 건물일수록 일반인이 임차를 꺼리는 관계로 한번 임차하게 되면 자칫 보증금반환을 장기간 못 받게 되면서 경매에 들어가는 비율이 월등히 높다는 점까지 생각해야 한다.
아래에 소개할 판결은, 미등기, 미준공 상태에서 건축허가된 정확한 동호수 아닌 현관문에 표시된 다른 호실로 전입신고한데다가, 20여년이 흐르는 동안 보증금을 반환받지 못한 상태에서 다른 주소로 전출하는 등 대항력을 제대로 갖추지 못하게 되면서 결국 보증금을 반환받지 못할 처지에 놓인 세입자의 사연이라고 할 수 있다(세입자가 건물주를 상대로 받은 보증금 지급명령결정에 대해 건물주가 세입자를 상대로 다시 청구이의재판을 제기한 사안에서 적법한 전입신고에 관해 쟁점이 되었다).



★ 인천지방법원 2015. 6. 9. 선고 2014가단234031호 청구이의 판결

<주문>
1. 피고의 원고에 대한 인천지방법원 2013가소159939호 임대차보증금반환 사건의 이행권고결정에 기한 강제집행을 불허한다.
2. 이 법원이 2014카기10171 강제집행정지 신청사건에 관하여 2014. 8. 5. 한 강제집행정지결정을 인가한다.
3. 소송비용은 피고가 부담한다.
4. 제2항은 가집행할 수 있다.

<이유>
1. 인정사실
다음의 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나, 갑 제1, 2호증의 각 1, 2의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하여 이를 인정할 수 있다.
가. 인천 남동구 00동 00번지 지상 연와조 슬래브지붕 3층 다세대주택 집합건물(지하층, 지상 1, 2, 3층 각 82.40㎡)인 00빌라 7동 202호에 관하여 2010. 11. 12. 가압류등기촉탁으로 인한 심00 명의의 소유권보존등기가 마쳐졌고, 2011. 4. 15. 원고 명의로 2011. 3. 17. 매매를 원인으로 한 소유권이전등기가 마쳐졌다.
나. 피고는 2013. 12. 2. 원고를 상대로 ‘피고는 1991. 1. 8. 00산업개발 주식회사로부터 00빌라 7동 202호를 임대차보증금 20,000,000원으로 정하여 임차하였는데, 원고가 위 건물에 대한 소유권을 취득하여 임대인 지위를 승계하였으므로, 원고는 피고에게 임대차보증금을 지급할 의무가 있다’고 주장하면서 인천지방법원 2013가소159939호 임대차보증금반환 청구의 소를 제기하였고, 위 법원은 2014. 1. 2. ‘원고는 피고에게 20,000,000원을 지급하라’는 취지의 이행권고결정(이하 ‘이 사건 이행권고결정’이라 한다)을 발령하였으며, 이 사건 이행권고결정은 이의신청기간의 도과로 2014. 1. 23. 확정되었다.

2. 당사자의 주장 및 판단
가. 주장의 요지
피고는 00빌라 7동 202호의 소유권을 취득하여 임대인 지위를 승계한 원고가 피고에게 임대차보증금 20,000,000원을 반환할 의무가 있으므로 이 사건 이행권고결정은 정당하다고 주장하고, 이에 대하여 원고는 피고의 주장과 같이 임대인 지위를 승계한 사실이 없다며 이 사건 이행권고결정에 기한 강제집행의 불허를 구한다.
나. 판 단
1) 갑 제1, 10호증의 각 1, 2, 갑 제4, 5호증의 각 1 내지 4, 갑 제6, 9호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, 00빌라 7동은 1990년 12월경 지하층, 지상 제1, 2, 3층의 구조로 신축된 후 지하층 101호, 102호, 지상 1층 201호, 202호, 지상 2층 301호, 302호, 지상 3층 401호, 402호로 각 호수가 표기되었던 사실, 그러던 중 00빌라 7동에 대하여 2010. 11. 12. 심00 명의로 소유권보존등기가 마쳐지면서 지하층은 비01호, 비02호, 지상 1층은 101호, 102호, 지상 2층은 201호, 202호, 지상 3층은 301호, 302호로 등기부상 표기되었던 사실, 원고는 2011. 4. 15. 지상 2층에 위치한 등기부상 00빌라 7동 202호에 대한 소유권이전등기를 마친 사실이 각 인정된다.
위 인정사실에 비추어 보면, 피고가 1991. 1. 8. 00산업개발 주식회사로부터 임차하였다는 00빌라 7동 202호는 원고 소유의 등기부상 명지빌라 7동 202호와 서로 다른 부동산이라고 판단되므로, 원고가 피고에 대하여 임대인 지위를 승계하였다고 보기 어렵고, 달리 이를 인정할 증거가 없다.
2) 나아가 주택임대차보호법 제3조 제1항의 주택의 인도 및 주민등록의 대항요건을 갖춰 대항력이 발생된 이후 양수인은 임대인의 지위를 승계하는데, 다만 공시방법이 없는 주택임대차에 있어서 주택의 인도 및 주민등록이라는 대항요건은 그 대항력 취득 시에만 구비하면 족한 것이 아니고 그 대항력을 유지하기 위하여서도 계속 존속하고 있어야 한다(대법원 1998. 1. 23. 선고 97다43468 판결 등 참조).
위 법리에 비추어 이 사건에서 살피건대, 갑 제1호증의 2, 제7호증, 갑 제8호증의 1, 2, 을 제2호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 더하면, 피고는 원고가 00빌라 7동 202호의 소유권을 취득한 2011. 4. 15. 당시 이미 다른 주소지인 ‘인천 남동구 00동 000번지 1층’으로 전출한 사실이 인정되어 대항력은 소멸하였다고 할 것이므로, 피고로서는 원고에게 주택임대차보호법에 의한 임대인 지위의 승계를 주장할 수 없다.

3. 결 론
그렇다면, 피고의 원고에 대한 이 사건 이행권고결정에 기한 강제집행은 불허되어야 할 것이므로, 원고의 이 사건 청구를 인용하기로 하여 주문과 같이 판결한다.



결국, 극히 적은 보증금으로 단기간 거주할 목적이어서 보증금회수에 대한 부담이 적은 특수한 임대차계약이 아니라면 미등기, 미준공 건물에 대한 임대차는 가급적 피하는 것이 상책일 수 있다. -이상-


※ 칼럼에서 인용된 판결의 전문은 최광석 변호사의 홈페이지인 www.lawtis.com 에서 참고하세요.



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