재건축 매도청구소송 대응방안 3
법무법인 강산

1. 소송 진행절차
원고(조합)
피고(소유자)
기간
*소장 제출


*답변서 제출
*소장 받은 후 30일 이내
*시가감정신청
*시가감정신청(필요에 따라)
*2달 정도 소요
*사실조회, 문서송부촉탁등
*사실조회, 문서송부촉탁등
*1달 정도 소요
*준비서면
*준비서면


*반소제기(필요에 따라)


* 약 6개월 정도 소요

2. 가격만 다툼

○최근 대법원은 “재건축정비사업조합이 조합 설립에 동의하지 않은 자 등에 대해 매도청구권을 행사하여 그에 따른 소유권이전등기절차 이행 등을 구하는 소송을 제기한 경우 그 소송절차에서 조합 설립에 동의하지 않은 자 등이 조합설립결의에서 정한 비용분담에 관한 사항 등이 구체성을 결여하여 위법하다는 점을 근거로 매도청구권 행사의 적법성을 다툴 수 있기 위해서는, 그와 같은 사정으로 조합설립결의가 효력이 없다는 것만으로는 부족하고 나아가 그로 인해 조합설립인가처분이 적법하게 취소되었거나 그 하자가 중대·명백하여 당연 무효임을 주장·입증하여야 한다.”고 판시하고 있다(대법원 2010. 4. 8. 선고 2009다10881 판결).

○위 판결의 의미는 이제 매도청구소송에서는 당연 무효사유가 아닌 이상 가격만을 다툴 수 있다는 의미임을 유의하여야 한다.

3. 매도청구의 성질(강제수용과 같음)

○도시정비법 제39조에 정한 매도청구권은 재건축사업의 원활한 진행을 위하여 같은 법이 재건축 불참자의 의사에 반하여 그 재산권을 박탈할 수 있도록 특별히 규정한 것으로서, 그 실질이 헌법 제23조 제3항의 강제수용과 같다(헌법재판소 1999. 9. 16.자 97헌바73, 98헌바62, 98헌바60(병합) 결정, 대법원 2008. 7. 10. 선고 2008다 12453 판결 등 참조).

○따라서 소유자는 재판에서 패소하면 소유권을 강제로 상실하므로, 신중한 대응을 하여야 한다.

4. 매도청구 자체를 무력화 시키는 방법

①조합설립인가 취소소송(이 소송은 인가일로부터 90일내에 제기하여야 함)을 별도로 제기하여 승소하고 그 승소판결문을 매도청구 소송에 제출하거나 또는 매도청구소송 자체에서 조합설립인가처분에 하자가 있고 그 하자가 중대·명백하여 당연무효임을 주장·입증하는 방법이 있다.

②별도로 사업시행인가 취소 소송을 제기하여 승소하는 방법이 있는데, 이 소송은 조합설립에 동의한 자만 제기가 가능하다. 즉 분양신청을 하지 않아 매도청구를 당하였을 때 제기할 수 있는 소송이다.

5. 시가로 받을 수 있는지 여부

(1) 시가로 받는다.
○매도청구를 하여 소유권을 취득하기 위해서는 당연히 반대급부로 아파트 등 종전자산 값을 주어야 한다. 이 종전자산 값은 법원이 감정평가사를 선정하여 감정평가를 거쳐 최종적으로 결정하는데, 감정을 실시함에 있어서 소위 개발이익이 포함된 “시가”로 정하여야 한다는 것이 대법원 판례이다. 즉, “시가”란 매도청구권이 행사된 당시 재건축으로 인하여 발생할 것으로 예상되는 개발이익이 포함된 가격을 말한다(대법원 1996. 1. 23. 선고 95다38172 판결, 대법원 2014. 7. 24. 선고 2012다62561, 2012다62578(병합) ).

○비례율이 반영되어야 하고, 실제거래가격이 참작된다. 외관, 건물의 특수성, 임대료 수익이 많을 경우에 별도 대응이 필요하다.

(2) 시가 산정기준일
○시가에 대해 조합과 소유자가 합의(통상은 현재 거래가에 이사비를 포함한 가격)가 이루어지면 그것으로 정해질 것이고, 합의가 이루어지지 아니하면 현금청산기준일을 기준으로 법원의 시가감정절차에 따라 결정된다. 조합설립자체를 부동의 한 자는 매매계약체결의제일 즉, 매도청구의 의사표시가 담긴 소장 부본 송달일이거나 최고를 소장으로 하였으면 최고서 송달일로부터 2개월이 경과한 다음날이 기준일이다.

○분양신청을 하지 않은 경우는 분양신청기간만료일 다음날이다(대법원 2011. 1. 27. 선고 2008두14340 판결).

○분양계약을 체결하지 아니한 경우는 관리처분계획에서 정한 분양계약체결기간 종료일 다음날이다(대법원 2008. 10. 9. 선고 2008다37780 판결).

(3) 도로부지 소유자 주의점
○도로부지에 대해 조합은 3분의 1로 평가를 하여 현금청산을 하려고 한다. 그러나 이는 잘못이다. 대법원은 재건축의 경우에는 도로도 대지로 평가하여 보상을 실시하여야 한다고 한다(대법원 2014. 12. 11. 선고 2014다41698 판결). 물론 재개발은 3분의 1이다.

6. 소유자 대응방법

○현금청산대상자들은 단체로 대응을 하여야 할 사항과 개인적으로 대응을 하여야 할 사항이 있다. 먼저 개인적으로 대응할 중요한 사항을 지적하면 다음과 같다.

(1) 즉시 대응을 하여야 한다.
○피고 즉 소유자는 소장을 받는 날, 아니 받기 전부터 미리 대응을 하여야 한다. 어찌 보면 조합이 설립되기 전부터 대응(외관)을 시작하는 것이 좋다. 최선의 대응은 전문변호사를 빨리 선임하는 것이다. 처음부터 사전 준비하고, 나아가 소송에서는 감정인 선정절차부터 철저히 준비하여야 제대로 된 감정평가를 받을 수 있다. 가끔 감정평가가 나온 후에 대비한다는 생각, 2심에 가서 다시 재판하면 된다는 생각을 하는 경우가 있으나, 이는 매우 잘못이다. 대부분은 법원에서 선정한 1심 감정인의 감정평가 결과가 나오면 그것으로 끝이다. 그 후에 결과는 바뀌지 않는 경우가 대부분이다.

(2) 공동대응 여부
○아파트 매도청구는 개인별로 차이가 나지 않으므로, 공동대응을 하는 것이 좋다. 조합이 소송을 개인별로 제기하는 경우에도 그렇다. 어느 1건에서 먼저 감정결과가 나오면 다른 사건도 그 결과를 따라가는 경향이 크다. 통상 실무적으로 다른 사람이 대응을 할 것이라고 생각하며 서로 미루고 관심을 기우리지 않는데, 이렇게 되면 같이 망한다.

○단독주택 매도청구도 공동대응을 하는 것이 좋다. 다만 단독주택은 각자 개인별로 가격이 틀리므로 단독대응을 해도 무방하다.

(3) 전문변호사를 선임하여야 한다.
○“아는 만큼 보인다.”라는 말이 있다. 전문변호사의 눈에는 사소한 것부터 큰 것까지 볼 수 있는 능력과 경험이 있다. 매도청구소송을 법리적인 측면 및 감정평가에 대한 지식, 경험을 두루 갖춰야 하는 전문분야임을 잊지 않아야 한다. 게다가 재건축정비사업에 관한 전반을 잘 알고 있는 전문변호사라면 최선이라고 할 수 있다.

○명의는 환자를 찾아다니지 않는다. 변호사도 마찬가지이다.

(4) 감정평가가 전부이다.
○시가는 감정평가에 의해 결정된다. 통상은 원고(조합) 측이 감정평가를 신청하여 감정절차를 주도하고 있다. 그러나 피고인 현금청산대상자도 감정절차에 적극적으로 대응함이 좋다. 즉 감정신청을 고려하여야 하고, 감정인 선정, 감정비용, 시가에 대한 의견을 철저히 개진하여야 한다.

○감정인의 감정 결과는 그 감정방법 등이 경험칙에 반하거나 합리성이 없는 등의 현저한 잘못이 없는 한 이를 존중하여야 한다(대법원 2007. 02. 22. 선고 2004다70420 판결, 대법원 1997. 2. 11. 선고 96다1733 판결 등 참조).

○감정인 방문 시에는 A4용지 1장짜리로 ‘요약주장문’을 제출한다.

(5) 반소제기 여부를 고려해 보아야 한다.
○매도청구소송은 조합이 현금청산대상자에게 종전자산 값을 지급받음과 동시에 소유권을 이전하고 부동산을 인도하라는 것이다. 따라서 조합이 급하면 바로 돈을 지급하고 나가라고 하지만 급하지 않으면 판결이 있어도 돈도 주지 않고 그냥 세월을 보내는 것이다. 이러한 경우 현금청산대상자가 바로 돈을 받거나 이자를 받기 위해서는 반소를 제기하는 것이다.

○즉, 먼저 소유권이전등기서류와 부동산을 인도하고 나서 돈 지급을 요구하였는데도 조합이 돈을 지급하지 않으면 20% 지연이자를 조합으로부터 받기 위해서 반소를 제기하는 것이다.

(6) 기타 대응방안으로, 부가가치세 문제, 토지·건물 외의 물건 문제
○사업용 건물인 경우 부가가치세 문제가 있고, 토지·건물 외의 물건 문제가 있다. 즉, 사업용 건물인 경우 매도청구 가격에 부가가치세가 포함되지 않으므로 이 돈을 받을 수 있도록 주의하여야 하고, 토지·건물 외의 물건이 있는 경우 이 부분도 별도로 지급받을 수 있는지를 검토하여야 한다. 실무적으로는 부동산 외 수목 등은 아직까지는 별도로 시가감정에 포함되지는 않는 것 같으나, 이는 법리상으로는 맞지 않다.

○각종 정보공개청구 문제 등 전문적으로 대응을 하여야 할 일이 산더미처럼 많은 것이 매도청구소송이다. 소유자는 소장에 기재되어 있는 소가에 의미를 두는 경우가 있으나, 이는 인지대를 계산하기 위한 가격일 뿐 시가산정과는 아무 상관이 없는 것이다. 재판기간은 상대방과 재판부의 의지에 따라 달라진다.

7. 조합설립변경 인가 후 매도청구 가능여부

○재건축조합이 조합설립인가 후 매도청구권 행사기간을 도과한 경우 재건축 참가자 등이 다시 조합설립변경동의 및 조합설립변경인가 등의 절차를 밟아 새로이 매도청구권을 행사할 수 있다(대법원 2012. 12. 26. 선고 2012다90047).

8. 근저당권 등 문제

○근저당권, 압류 등기에 대해 소유자를 상대로 말소청구는 불가하다. 이는 단지 등기의무자이므로 그렇다(대법원 1974. 6. 25. 선고 73다211).

○매도청구로 가등기를 말소할 수는 없다(서울동부지방법원 2014. 8. 19. 선고 2011가합18374). 이 점 유의하여야 한다.

9. 1심 재판결과가 불만족스러울 때

○당연히 항소를 하여야 한다. 항소심에서 가장 중요한 것은 재감정 채택여부이다. 재감정이 채택되지 않으면 1심을 뒤집기가 어렵다. 따라서 2심에서는 재감정 채택에 올인하여야 하고, 만일 재감정 신청이 채택된다면 역시 감정인 선정 때부터 주의를 기우려야 한다. 2심에서는 더욱 더 전문변호사가 필요하다.

○한편 인도청구부분에 대한 강제집행정지 신청을 할 필요도 있다. 나아가 신탁등기가 되지 않은 상태이므로, 철거 문제에 철저히 대응하여야 한다.

10. 사업비 분담 문제

○사업비 분담 문제는 재건축사업에서 이를 분담하여야 한다는 하급심 판결이 나오면서 논란이 붙은 것이다(서울중앙지방법원 2011. 9. 22. 선고 2011가합14706 판결, 대법원에서 확정되었지만, 대법원에서는 사업비 분담의무에 대한 부분은 판단대상이 아니었다. 즉, 대법원 판결로 사업비 분담의무가 있다고 판결하였다는 말은 사실이 아니다). 그 이후 여러 하급심 판결에서 사업비 분담을 하여야 한다는 판결이 있었다.

○그러나 최근에는 재건축에서도 사업비 분담의무가 없다는 판결이 나오고 있다(서울고등법원 2014. 10. 23. 선고 2014누 5158 판결 등).

11. 철거 문제

○대법원 2010. 2. 25. 선고 2009도8473 판결 이후에, 하급심은 비조합원에 대해서도 1심 판결 후에 대금을 공탁하고 인도집행을 받아 집행 후에 철거하면 정당행위로 판시하고 있다(부산지방법원 2014. 6. 27. 선고 2014고정159 재물손괴, 대구지방법원 2014. 11. 13. 선고 2014고단3549 재물손괴).

○멸실 신고, 석면처리 문제 등으로 추가대응을 하여야 한다.

12. 결론

○매도청구소송에서 현금청산대상자는 일단 피고이므로 원고가 진행하는 대로 가만히 있어도 된다는 오해를 하기 쉬우나, 이는 비전문가 입장에서 보면 그렇게 보이는 것이다. 실제는 위에서 본 것처럼 할 일이 매우 많다. 결국 매도청구 소송은 재건축 전반에 정통하고, 그리고 의뢰인을 위해 재판부에 밉보일 각오를 한 변호사를 선정하는 것이 좋다. 어차피 당사자가 직접 진행하기는 어려운 소송이다. 또한 경우에 따라서는 그래야 합의를 이끌어 낼 수도 있다.

○또한 조합이 현금청산대상자들에게 사업비 분담을 요구할 경우, 부당함을 알리고, 그 경우 명도 등에 있어서 최강 대응을 할 것임을 알리고 협상에 나서는 것이 좋다.<법무법인 강산>



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