최근 학교선배로부터 소액사건 수임을 부탁받게 되었다. 소가는 430만원.
사건내용은 매우 단순하다.
이 선배는 서울 강남에 모 아파트를 임대차보증금 10억원에 거주하다가 이사나오는 당일 집주인과 원상회복문제로 심하게 분쟁을 하게 된다. 이사
당일 이 선배는 ‘싱크대와 바닥에 생긴 흠집 문제로 보증금에서 700만원 정도를 공제해야겠다’는 집주인의 요구를 받게 되는데, 이 선배의
입장에서는 최초 입주시로부터 10년간 계속 임대되면서 한 번도 수리하지 않은 집상태를 감안하면 배상해야할 흠으로 판단할 수 없어 집주인 요구를
단호하게 거부하게 된다. 하지만, ‘700만원을 공제하지 않으면 보증금을 반환할 수 없다’는 집주인의 강경한 요구로 결국 실랑이를 벌인지
3시간만에 일단 700만원을 공제한 나머지만 반환받고 700만원은 추후 견적을 받은 후에 결정하기로 합의된다. 이 보증금을 받아서 새로 이사할
곳에 다시 보증금을 지급해야하는 선배 입장에서는 그 이상으로 자신의 뜻을 관철하기가 어려웠기 때문이다. 며칠 후 집주인은 나름대로의 견적을
바탕으로 최종적으로 430만원을 공제하게된다.

변호사 수임료를 감안하면 430만원이라는 금액은 포기할 법한데도 이사과정에서
3시간이나 실랑이를 벌이면서 부당한 대우를 받았다고 생각한 이 선배는 매우 흥분한 상태였고, 필자에게 사건수임을 간곡하게 부탁했다.
입증책임상으로는 선배가 유리하지만 변호사보수나 정신적인 고통을 고려하면 크게 실익없는 재판이라는 점을 누누이 강조했지만, 집주인을 일벌백계해주고
싶다는 선배의 강경한 의지를 꺾을 수 없어 결국 사건을 수임해서 현재 소액사건으로 재판 진행 중에 있다.

이와 같은 건물임대차
원상회복에 관한 갈등은 실무상으로 매우 많이 발생하고 있다. 왜 그럴까?
“임차인의 임대차목적물 원상회복의무” 조항, 즉
‘임대차목적물을 원상으로 회복해서 반환한다’거나 ‘원래 상태 그대로 반환한다’는 취지의 계약문구는, 건물 임대차계약서상에도 거의 빠지지 않고
기재되어있는데, 그럼에도 불구하고 분쟁이 잦은 이유는, 분쟁을 대비하여 임대차계약체결 당시에 미리 원상회복에 관한 서로간의 합의내용을 자세히
정하거나 관련 도면, 사진 등을 첨부해두면서 향후 분쟁에서 증거가 될 수 있도록 준비해야 하는데, 막연히 “원상회복한다”라고만 계약하고 다른
증거들에 대한 준비가 없기 때문이다. 계약내용 자체가 불분명한데다가 명확한 증거까지 없다보니 임대차목적물을 원상으로 회복하는 방법과 그에 필요한
금액을 두고 양자 간에 시각 차이가 클 수 밖에 없기 때문이다.

선배의 경우처럼, 실무적으로는 임대인이 원상회복명목으로
보증금에서 일정금액의 공제를 요구하게 되고 임차인이 그 요구를 수용할지 여부를 절충하고 다투게 되는데, 적시에 보증금을 반환받아야하는 임차인의
사정과 재판을 하기에는 그리 액수가 크지 않은 점 때문에 대체로 임대인의 뜻이 관철되는 경우가 대부분이다. 그러다보니 재판으로 비화하는 경우는
실제 분쟁 건수에 비해 매우 소수이다. 그럼에도 불구하고 아래에서 보는 바와 같이 이 문제를 두고 상당히 많은 판결들이 선고되는 있다는 사실은
원상회복 분쟁규모를 쉽게 짐작하게 한다.

협의과정에서는 보증금을 쥐고 있는 임대인이 유리할 수 있지만, 실제로 재판화되면
반대로 임대인이 불리한 처지가 될 수 있다. 원상회복문제에 관해 계약서에 자세하게 기술되고 증거가 충분하면 상관없지만, 그렇지않으면 원상회복의
책임과 액수 등에 대한 입증책임이 모두 임대인에게 있기 때문이다.



★ 대법원 1995.07.25. 선고 95다14664,14671(반소)
임대차계약에 있어 임대차보증금은 임대차계약 종료 후에 발생하는 임료 상당의 부당이득반환 채권뿐만 아니라 훼손된 건물 부분의 원상복구비용 상당의 손해배상 채권 등도 담보하는 것이므로, 임대인으로서는 임대차보증금에서 그 피담보채무를 공제한 나머지만을 임차인에게 반환할 의무가 있다고 할 것인데, 임대인으로서는 그 임대차보증금에 의하여 담보되는 부당이득 반환채권 및 손해배상 채권의 발생에 관하여 주장·입증책임을 부담하는 것이고, 다만 그 발생한 채권이 변제 등의 이유로 소멸하였는지에 관하여는 임차인이 주장·입증책임을 부담한다.



원상회복문제를 다룬 많은 판결결과들도 임대인의 입증부족으로
임대인에게 불이익한 판단이 된 경우가 대부분이었다.



★ 대전지방법원
2014가합4914 판결
피고는 원고가 이 사건 아파트의 싱크대에 설치된 오븐기 하단 받침 부분을 파손하였으므로, 그 원상복구비를
피고가 반환해야 할 임대차보증금에서 공제해야 한다는 취지로 주장하나, 을 제3호증의 영상만으로는 원고가 위 오븐기 하단 받침 부분을
파손하였다고 인정하기 어렵고, 달리 이를 인정할 증거가 없으므로, 피고의 위 주장 역시 이유 없다.

★ 대전지방법원
2014나100243 판결
2. 원고의 주장
원고는 피고가 임대기간 동안 이 사건 아파트의 벽에 수많은 못 등을 박아
놓아 이 사건 아파트의 벽 또는 벽지를 훼손하고, 안방 및 외부 욕실 손잡이를 파손하였으며, 주방 칼꽂이를 손괴하고, 음식물 쓰레기통을
분실하였으므로, 피고는 원고에게 임대차계약에 따른 원상회복 또는 불법행위에 기한 손해배상으로서 254만 원(① 벽파손 수리비 100만 원 +
도배비용 134만 원, ② 수리비 10만 원, ③ 수리비 10만 원)을 지급할 의무가 있다고 주장한다.
3. 판단
가.
이 사건 아파트의 벽 또는 벽지 훼손에 관한 판단
1) 갑 제4호증의 1 내지 20, 갑 제10호증의 각 영상에 의하면 이
사건 아파트의 벽에 못 등이 다소 박혀 있었던 사실을 인정할 수 있으나, 갑 제11호증의 기재, 갑 제4호증의 1 내지 20, 갑 제10호증의
각 일부 영상만으로는 위 못을 모두 피고가 박았다는 사실을 인정하기에는 부족하고 달리 이를 인정할 증거가 없다.
2)
나아가, 설사 피고가 이 사건 아파트의 벽에 못 등을 박았다고 하더라도, 부동산을 장기간 사용하는 것을 목적으로 하는 임대차계약의 본질상
훼손․마모는 당연히 예정되어 있고, 이러한 경우에 생기는 통상적인 가치 감소는 감각상각비나 수선비 등의 필요경비로서 이미 차임에 포함되어 있다고
보아야 하므로, 임차인이 통상적인 방법으로 사용, 수익함으로써 발생하는 임차목적물의 훼손․마모에 대하여는 임차인에게 귀책사유가 없고, 이는
임차인이 부담하는 원상회복의무의 범위에 포함되지 않는다고 보아야 한다.
 그런데 갑 제4호증의 1 내지 20, 갑 제10호증의
각 영상에 의하면 이 사건 아파트의 벽에 박힌 못으로 인한 이 사건 아파트의 훼손 정도는 임차목적물의 통상의 손모에 해당한다고 봄이 타당하므로,
그 훼손에 대하여 임차인인 피고에게 귀책사유가 없어 이는 피고가 부담하는 원상회복의무의 범위에 포함되지 않는다.
3) 따라서
원고의 위 주장은 이유 없다.

★ 서울고등법원 2012나30665(본소),2013나35964(반소) 판결
임차인은
임대차계약이 종료한 때 임차목적물을 원상에 회복하여 임대인에게 반환할 의무가 있고, 원상으로 회복한다고 함은 사회통념상 통상적인 방법으로 사용
수익한 후 그대로 반환하면 된다고 보아야 하므로, 비록 통상적인 사용을 한 후에 사용을 개시할 당시의 상태보다 나빠지거나 가치의 감소가 생긴다
하더라도 통상의 정도에 불과하다면, 임차인에게 원상회복의무가 있다고 할 수 없다.
주방 액정 텔레비전 및 인터컴 교체비용에 관하여
보건대, 갑 제12호증의 기재에 의하면 공정거래위원회에서 고시하는 위 물품들에 대한 내용연수(통상적인 사용에 감당할 수 있는 기간을 뜻하는
것으로 ‘내구연수’라고도 한다)가 5년에서 7년 정도인 점을 알 수 있는바, 여기에 위 물품들이 최초 분양시인 2002년경부터 7년 이상 이
사건 주택에 구비되어 있던 점을 더하여 고려하면, 위 물품들에 발생한 손상 역시 통상적인 사용에 따른 정상적인 것으로 봄이 타당하므로, 피고의
이 부분 주장 역시 이유 없다.

★ 서울북부지방법원 2013가단48378 판결
이에 대하여 피고는 이 사건
주택에 관한 원상복구 비용을 위 임대차보증금에서 공제하여야 한다고 주장하나, 앞서 본 바와 같이 원고가 10년가량 이 사건 주택에 거주하여
왔는바 그에 따라 통상적으로 발생하게 되는 주택의 마모 및 부분적이거나 경미한 훼손에 대하여는 원고에게 보수의무가 있다고 볼 수 없고, 을
제1, 2, 5호증, 을 제6호증의 1 내지 19의 각 기재 및 영상만으로는 원고가 위와 같은 장기간 사용에 따라 통상적으로 발생할 수 있는
범위를 넘어서 이 사건 주택을 훼손하였다고 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다. 따라서 피고의 위 주장은 이유
없다.

★ 서울중앙지방법원 2014가단5251665 판결
이에 대하여 피고들은, 원고가 이 사건 건물 중 화장실과 안방의
문짝을 파손하였으므로 그 원상회복비 상당의 손해배상금 500,000원을 보증금에서 공제하여야 한다고 주장한다. 그러나 을 제2, 3, 8,
12, 13호증의 각 기재 및 영상만으로는 원고가 이 사건 건물의 화장실과 안방 문짝을 파손하였다거나 임의로 철거하였다는 사실을 인정하기에
부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다. 따라서 피고들의 이 부분 주장은 받아들이지
않는다.



결국, 불필요한 분쟁을 미연에 방지하는 차원에서는 임대차계약서에
원상회복문제를 충분히 합의하고, 임대차를 시작하는 시점의 임대차목적물 상태 등에 관해 자세한 자료(사진, 영상 등)를 구비해둘 필요가 있을
것이다.

참고로, 계약 문화가 발달한 선진국에서 사용하는 계약조항들을 예시해보기로 한다. 중요한 합의내용마저도 제대로
서면화하지 못하는 우리와 비교할 때 너무 놀라울 정도로 자세한 합의 문구가 사용되고 있다.



예시1
ALTERATIONS: RESIDENT shall not paint, wallpaper, alter, change
or install locks, install antenna or other equipment, screws, fastening devices,
large nails, or adhesive materials, place signs or other exhibits, on or in any
portion of the premises without the written consent of the OWNER except as may
be provided by law.

(목적물의) 변경: 입주자는 법에 보장된 바를 제외하고는, 소유주의 서면 동의 없이 목적물 어느
부분에도 페인트칠, 도배, 개조, 잠금장치 변경 또는 설치, 안테나 기타 장비•나사•고정 장치•대못 또는 접착물질•간판 기타 전시물의 설치를
해서는 안 된다.

예시2
HANGING PICTURES; NAILS AND SCREWS: Lessee may hang
pictures or other wall hangings, but nails and fasteners must be as small and
nondestructive as possible. Ceiling hangings are not permitted. Lessee shall not
use toggle bolts or similar fasteners which cause large holes. Lessee is
responsible for filling and patching all holes. If a filled or patched hole is
conspicuous, the lessee shall be responsible for lessor\'s cost of repairing and
repainting the walls and, if applicable, ceilings.

그림 걸기 및 못과 나사 사용: 임차인은
그림 기타 벽걸이 장식을 설치할 수 있으나, 못과 고정 장치는 가능한 한 작고 목적물에 손상을 덜 주는 것으로 사용해야 한다. 천장에 거는
설치물은 허용되지 않는다. 임차인은 거대한 구멍을 내는 토글볼트나 이와 유사한 고정 장치를 사용해서는 안 된다. 임차인은 모든 구멍을 메우고
덧댈 책임이 있다. 구멍을 메우거나 덧댄 흔적이 눈에 잘 띠는 경우, 임대인이 벽(경우에 따라 천장 포함)을 수리하고 새로 페인트칠하는 데 드는
비용은 임차인이 부담한다.


※ 칼럼에서 인용된 판결의 전문은 최광석 변호사의 홈페이지인 www.lawtis.com 에서 참고하세요.


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