재건축·재개발 교회, 절 등 대응방안2
법무법인 강산

1. 머리글

기존에 “정비사업시 종교시설 협의방안”이라는 제목으로 글을 발표한 적이 있다. 그 이후에 교회나 절 등 종교시설 관계자로부터 참으로 많은 문의와 격려가 있었다.

종교시설이 정비구역 내에 있을 경우 사업시행자와 협의가 이루어지지 않으면 많은 사회적 갈등이 초래되고, 이로 인하여 불필요한 비용이 발생한다. 따라서 종교시설에 대해서만큼은 조합이 전향적인 자세를 가지고 사전 협상으로 문제를 해결하고자 하는 자세를 가지는 것이 타당하다. 그저 “법”으로만 해결하려고 하다가 더 많은 비용을 지불할 수도 있는 것이다.

2. 서울시 뉴타운 지구 등 종교시설 처리방안

서울시는 2009. 9. 27. “서울시 뉴타운 지구 등 종교시설 처리방안”을 제시하였는데(문서번호 : 뉴타운사업2담당관-8497 / 2009.9.27.), 종교시설은 우선적으로 “존치”가 되도록 검토하고, “이전”이 불가피한 경우 “존치”에 준하는 이전계획을 수립하라는 것이다.

구체적인 이전계획수립 기준을 살펴보면, ⓵이전계획 수립시 관련 종교단체와 협의, ⓶기존 부지와 이전 예정부지는 “대토” 원칙, ⓷현 종교시설 실제 건물 연면적에 상당하는 건축비용 조합 부담(성물 등 가치가 큰 종교물품에 대한 제작설치비 고려), ⓸사업기간 동안 종교활동에 지장이 없도록 임시장소 마련, 이전비용 등 조합 부담 등이다.

서울시가 다른 소유자들과 달리 이러한 방안을 수립발표한 배경은 당연히 종교시설의 특수성 때문일 것이다. 즉, 종교시설은 단순하게 그 소유자의 재산문제로 보는 것이 아니라 그 지역에 오랫동안 신앙의 본거지 역활을 수행하며 조합원들의 삶에 많은 영향을 끼쳤고, 나아가 그 종교시설이 계속 존속하려면, 결국은 조합원들이 다시 돈을 부담하여 종교시설을 건축하여야 하고, 이는 결국 조합원들의 신앙권에 직결되어 있기도 한 것이기 때문이다. 나아가 종교시설은 그 자체가 비영리조직이므로, 영리를 추구하는 소유자들과는 다른 차별이 필요하기도 하다. 따라서 조합은 원만한 타협이 최선의 대책인 것이다.

3. 교회나 절 등 대응방안

가. 정비계획 수립 시 사업계획에 반영하는 것이 최선
자신의 교회나 절이 정비예정구역에 포함되면, 이때부터 교회나 절은 정비계획에 자신의 주장이 반영되도록 행정청을 설득하여야 할 것이다. 그것이 가장 좋은 방안인 것이다. 즉, 존치나 대토는 이때 계획이 잡히지 않으면 불가한 것이다. 한편 존치나 구역 내 대체 부지를 마련해 주는 경우 행정청에 녹지 비율 축소 등 인센티브를 건의하는 것도 생각해 볼 일이고, 이에 대해서는 교회나 절도 당연히 최선을 다하여 조합을 도와야 할 것이다. 실제로 행정청이 인센티브를 준 사례도 있다.

이렇게 노력하여 존치나 대체부지가 마련되면, 추가문제에 대해서는 합의가 쉽다. 즉, 이전문제와 건축문제만 합의하면 되는데, 이에 대해서는 서울시 방안을 따르면 무난하다고 본다.

그런데 존치나 대토가 계획되지 않으면, 현금청산을 하여야 하므로, 이 경우가 가장 어렵다. 물론 경우에 따라서는 분양신청을 하여 상가를 받는 경우도 있기는 하지만 많지는 않다. 이 문제는 항을 바꾸어 살펴보고자 한다.

나. 현금청산 대응방안
종교시설에 대한 현금청산은 일반 소유자와는 다른 각도로 바라보아야 한다. 즉, 협의가 이루어지지 않을 경우 용산참사에서 보듯이 많은 비용이 발생할 우려가 크기 때문이다. 따라서 현금청산을 한다고 하더라도, 조합에서는 단순히 기존 건축물에 대해 수용보상을 하면 그만이라는 안이한 사고방식은 버릴 필요가 있다. 또한 종교시설 입장에서도 경우에 따라서는 조합이 수용보상을 하고 명도소송을 하면 그만이라는 것을 명확히 인지하고 철저한 대응을 하여야 하는 것이다.

(1) 공동주택 단지 내 복리시설 등으로 이전하는 경우
종교시설 건축물은 일반 상가 및 부대복리시설 동과 별개의 동으로 구분하여 건축 하고, 진·출입 동선을 계획하는 것이 좋다. 다만, 소유자가 상가 내에 배치를 원하는 경우 협의 결정하면 된다.
가급적 종교시설 연면적은 기존시설면적 이상으로 하고 부지면적은 전체 단지 면적에서 연면적 비율만큼 지분으로 소유하면 그만이다. 기존 부지면적이 지분 소유 면적보다 클 경우 감정평가 금액으로 정산하면 된다. 이전에 따른 인테리어비용 등은 많은 비용이 소요되지 않으므로 협의 결정하면 된다.

(2) 정비구역 밖으로 이전하는 경우
기존건축물은 감정가로 보상하는 것이 타당하고, 나머지는 서울시 안처럼 협의하면 될 것이다. 즉, 이전에 따른 비용을 지급하고, 신축비용은 기존건축물의 연면적, 구조 및 마감재 등과 동등하거나 그 이상의 건축물로 신축할 수 있도록 사업시행자가 지원하면 될 것이다.

(3) 기타 협의가 되지 않을 경우
교회나 절은 조합과 협의가 되지 않을 경우에는 나름대로 자구책을 강구하여야 할 것이다. 조합이 가장 힘들어 하는 부분을 가지고 대응을 하면 된다. 통상 사업시행인가나 관리처분에 대해서 소송을 통해 다투고, 명도소송 및 그 집행에 대비하고, 석면문제, 전기·가스·상하수도 문제, 비대위 문제, 철거신고, 일반분양 문제를 가지고 대응을 하며, 사회연결망을 통해 대응을 하기도 한다.

4. 결론

종교시설 소유자나 사업시행자는 정비계획수립단계부터 성실히 협의하는 것이 가장 타당하고, 이때 서로간의 입장을 존중하여야 할 것이다. 특히 사업시행자는 미리 합의가 되지 않을 경우 민원제기에 따른 명도지연 문제가 발생하거나, 사업시행인가나 관리처분인가가 지연될 소지가 있고, 종교시설 소유자는 교인들이 조합원이라는 점을 고려하여 서로 양보의 미덕을 발휘하는 것이 타당하다. 특히 합의가 성사된 경우에는 그 합의안이 조합 총회를 통과하여야 하므로, 이에 대비하여 조합원 설득 노력도 게을리 하여서는 아니될 것이다.



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