월급쟁이의 무덤으로 전락한 자영업
중소기업청의 실태 조사(2013년)에 의하면 자영업에 뛰어든 동기와
관련한 물음에 '생계유지
위해서(다른
대안이 없어서)'를
꼽은 자영업자가 전체의 82.6%로 압도적으로 많았고 '창업을 통해
성공할 가능성이 있어서'와 '가업
승계를 위해서'라는 답변은 각각 14.3%와 1.3%에
불과했다. 다른
대안을 찾지 못해
자영업을 시작한 비율은 2007년
79.2%, 2010년
80.2% 등 해를 거듭할수록 늘고 있다.
은퇴한 월급쟁이들이 생계유지를 위해 창업으로 내몰리고 있지만 문제는 이들의 살아남는 비율이 매우 낮다는 것이다. 국세청의 조사 결과 2004~2013년 10년 동안 자영업 창업은 949만개, 폐업은 793만개로 집계됐다. 생존율이 16.4%에 불과하다.
특히 자영업의 70% 이상을 차지하는 음식점의 생존율은 6.8%에 불과하다.
이들 자영업자들의 몰락은 결국 은퇴를 앞둔 봉급생활자들의 앞날을 암울하게 만들고 있다.
달라진 은퇴의 의미
베이비붐 세대가 ‘은퇴’의 정의를 새롭게 정립하고 있다는 말이 있다. 베이비부머의 아버지 세대는 은퇴 후 생활이 10∼15년으로 비교적 짧았고, 부동산시장도 호황이어서 집값
상승으로 인해 자산을 증식시킬 수 있었고 또한 예금금리가 높아서 금융소득만으로도 은퇴생활이 충분히 가능했다. 그 당시에는 ‘은퇴’라는 말이 현직에서 물러나
골프 등 레저생활을 즐기면서 여유로운 삶을 영위하는 것으로 인식되었다.
그러나 지금은 상황이 크게 달라졌다. 은퇴시기는 점점 빨라지고 있지만 평균수명은 100세 시대에 접어들어서 이제는
30년동안 열심히 벌어서 50년 이상을 먹고 살아야 할 처지에 놓여있다. ‘은퇴’는 일을 떠나 여유롭게 여생을
보내는 것을 의미하는 것이 아니라 인생2막을 새로운 직업으로 시작하는 것으로 인식되고 있다.
부동산 자산관리회사 창업을 통한 인생 2막
서울 명문대 법학과를 졸업한 K씨(52세)도 3년 전 묻지마식으로 창업을 했다가 전 재산을 다 날리고 빚더미에 올라앉은 경우다. K씨는 대형
건설회사 등에서 20년 넘게 근무하다 3년 전에 명예 퇴직한 후 구로디지털단지에서 프랜차이즈 음식점을 개업했다가 1년만에 눈물을 머금고 폐업했다.
K씨는 현재 아파트 경비회사에서 24시간씩 교대로 아파트 경비원으로 근무 하고 있다. K씨는 미리 창업을 준비하지 못한 것을 크게 후회하고 있다.
K씨는 늦게나마 틈틈이 부동산자격증 취득을 위한 공부를 하고 있다. 자격취득 후 관련회사 취업에 도전하기 위해서다.
그렇다면 인생2막으로서 창업은 어떻게 준비하는 것이 좋을까?
필자의 경험을 비추어 볼 때 준비는 빠르면 빠를수록 좋다는 생각이다. 필자는 베이비붐 세대의 막차를
탄 1963년생이다. 대학 졸업 후 건설회사에
입사하여 약 13년 동안 주택사업과 해외개발사업 업무를 수행하다 2002년 초에 갑작스럽게 퇴직했다. 준비되지 않은 퇴직이었기에
처음에는 막막했으나 옛 직장 상사를 찾아가 향후 진로에 대해 자문을 받던 중 미국 등 선진국에서는 부동산자산관리(PM)가 유망한 분야이고 국내에서는
이제 막 시작됐으므로 PM을 준비해보면 좋겠다는 조언을 들었다. 이 때까지는 건물 시설관리(FM)에 대해서만 막연히 알고
있었던 터였는데 PM에 대해 처음으로 듣고 조사를 해보니 유망한 분야라고 판단되었다.

[가치를 창조하는 부동산자산관리] 부동산 관련업 창업준비자에게 주는 팁.....KB골든라이프 11월호 칼럼


부동산자산관리(PM)란 부동산 소유주를 대신하여 부동산 자산을 금융자산처럼 적극적으로 관리하여 빌딩자산의 수입은 늘리고 비용은 최소화하여 빌딩의 순영업소득(NOI,
Net Operating Income)을 극대화함으로써 부동산의 가치를 높이려는 적극적인 활동을 의미한다.
필자는 부동산자산관리회사 창업을 위해서는 시설관리에 대한 지식과 경험이 우선적으로 필요하다고 판단하여 2002년에 시설관리회사에 취업했다. 약 2년여 동안 대형빌딩 시설관리
업무를 담당하면서 외국계 부동산자산관리회사들과 교류할 수 있었고 이를 통해 외국의 부동산자산관리 시스템과 부동산자산관리시장에 대해 배울 수 있었다.
필자는 부동산 자산관리에 대한 전문지식을 습득하기 위해 회사 재직중에 건국대학교 부동산대학원 석사과정(경영관리)에 입학했고 그 다음해에는
부동산자산관리 전문가로 인정받기 위해 미국 부동산자산관리사(CPM, Certified
Property Manager) 자격을 취득했다. 이어서 미국 상업용 부동산투자분석사(CCIM, Certified
Commercial Investment Member) 자격을 취득했다.
그 당시 대형빌딩 자산관리시장은 CBRE, JLL, Cushman & Wakefield 등 외국계 PM회사들이 장악한 상황이었기
때문에 필자는 대형빌딩 자산관리시장에 뛰어들기 보다는 자산가들이 소유하고 있는 중소형빌딩 자산관리시장을 타겟으로 정했다. 대형빌딩을 전문관리회사가
관리하는 것처럼 중소형빌딩도 머지 않아 전문적인 관리서비스가 필요할 것으로 예견했기 때문이다.
필자는 중소형빌딩 관리시장을 틈새로 정하고 이 시장을 공략하기 위해 동 대학원 3학기 재학 중이던 2004년 4월에 중소형빌딩 자산관리업체를
국내 최초로 설립했다. 이후 주요 시중은행과 부동산관리 업무제휴 약정을 체결하고 중소형빌딩을 소유하고 있는 PB고객에게 전문적인 부동산관리서비스를
제공하면서 중소형빌딩의 자산관리 선두기업의 입지를 굳힐 수 있었다.
부동산 관련업 창업준비자에게 주는 팁
필자가 부동산자산관리회사를
창업하여 운영한 경험을 바탕으로 창업을 준비하는 사람들에게 성공적인 창업을 위한 아래의 팁을 제시하고자 한다.

첫째, 경험이 있거나 적성에 맞는 분야를 선택하라.
부동산관련업은 부동산자산관리, 중개,
주택임대관리, 투자자문, 시설관리 및 분양대행 등 다양하다. 자기진단을 바탕으로 지금까지 수행해온 업무와 관련이 있는 분야를 선택하거나 성격적으로 맞는 분야를 선택한다면 성공확률을 높일 수 있을 것이다. 예를 들어, 회사에서 영업관리, 리스크관리 또는 재무관리관련 업무를 수행했던 사람이라면 부동산 자산관리를 택하는 것이 유리하다.
부동산자산관리는 시설관리부터 임대차관리 및 재무관리서비스를 종합적으로 제공하면서 부동산의 가치를 향상시키는 업무를 수행하는데 이를 위해서는 투자분석 능력이 요구되기 때문이다.

둘째, 창업분야에 대한 전문지식을 쌓아라.
전문지식을 쌓는 가장 좋은 방법은 관련 자격증을 취득하는 것이다.
부동산자산관리회사를 창업하려면 KPM 또는
CPM자격증을 먼저 취득하는 것이 좋다. 또한 관련단체나 협회에서 실시하는 정기 세미나 등에 참여하여 전문지식과 시장정보를 획득하는 것이 중요하다. 고객에게 전문가로 인정받기 위해서도 자격증 취득은 도움이 될 수 있다.

셋째, 필자의 경우처럼 관련회사에 취업하여 실무경험을 쌓아라. 가능하면 관련 회사에서 충분한 경험을 쌓고 관련업에 대한 이해를 넓힌 후 창업하면 실패확률이 낮아질 것이다.
이것이 어렵다면 신규창업자 교육프로그램 등에 참여하는 것도 큰 도움이 될 수 있다.

넷째, 페이스북,
트위터 등 SNS활용에 익숙해져라.
창업 후 돈들이지 않고 회사를 홍보할 수 있는 가장 좋은 방법은 SNS를 활용하는 것이다. 지금부터라도 페이스북 친구와 트위터 팔로워를 많이 만들어라. SNS마케팅은 창업 성공의 필수요소다. SNS를 잘 활용하면 인맥을 구축할 수도 있다.


창업을 어떻게 접근하고 준비하느냐에 따라 창업의 결과는 극명하게 달라질 수 있다. 아무런 준비 없이 무턱대고 안일하게 시작하는 것보다 더 위험한 것은 없다. 과거의 화려한 경력만을 믿고 아무런 준비없이 은퇴를 맞이하는 것은 매우 위험할 수 있다. 창업분야를 선정하여 새로운 것을 항상 배우면서 시장의 트렌드를 파악하고 준비한다면 인생2막시대에 있어서 어떤 새로운 분야라도 두려울 게 없을 것이다.

기회는 시장이 변화할 때 생기고 준비하는 자에게만 주어진다는 말이 있다.
아무쪼록 은퇴 전에 철저히 창업을 준비하여 인생2막에서도 부동산시장의 승자가 되기를 기대해본다.



글로벌PMC㈜ 대표이사 사장 김 용 남, CCIM, CPM

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