지난해 하반기 이후 정부의 주택거래 활성화 정책 및 전세난 여파로 주택시장이 살아나면서 내 집 마련을 위한 실수요자들의 주택매입 역시 늘어나고 있는 추세다. 하지만 시장의 분위기에 휩쓸려 매입을 서두르거나 철저한 사전준비 없이 거래에 나섰다가는 미처 예상하지 못한 위험에 노출될 수 있음을 명심해야 한다. 이와 관련, 주택매입 시 사전에 알아두면 유익한 몇가지 사항들을 살펴보자.
첫째, 내 집 마련의 첫걸음은 매입하고자 하는 주택의 정확한 시세를 파악하는 것에서 시작됨을 명심하자. 먼저 인터넷을 통해 신뢰할만한 부동산 정보업체가 제공하는 시세정보를 확인한다. KB국민은행 부동산사이트, 부동산114 등에서 제공하는 시세정보를 이용하면 된다. 대부분 상한가와 하한가를 동시에 보여주는 방식으로 시세를 제공하고 있는데 상한가와 하한가를 산술 평균한 중간가를 직접 계산하여 활용하는 게 보다 좋다. 다만, 호황기에는 하루가 다르게 시세가 급등하므로 상한가를 기준가격으로 보는 것이 좋을 것이나, 시세급락이 우려되는 불황기에는 가급적 하한가를 기준가격으로 보는 것이 좋을 듯하다. 한편, 부동산 정보업체들은 대개 매매시세와 별개로 전세시세 및 월세시세도 함께 제공하고 있는데, 이들 전세시세 또는 월세시세의 등락을 통해서도 향후 매매시세의 변화 추이를 예측해 볼 수도 있으니 반드시 참고해야 할 것이다. 아울러 인터넷을 통해 시세정보(매매, 전세, 월세)를 파악했다면 이어서 인근 중개업소 5곳 이상을 방문하여 직접 눈으로 확인하는 자세가 필요하다.
둘째, 해당하는 지번, 면적, 소유자 등을 확인하고 부동산 등기부등본(토지, 건물), 토지대장, 건축물관리대장, 토지이용계획확인서 등을 열람하여 실제 현장과 공부상의 기재사항이 일치하는지 여부를 확인하자. 최근 들어 매도인을 사칭한 거래사기가 발생하고 있음을 감안할 시 매도인이 실소유자인지 여부를 철저히 확인할 필요가 있다. 특히, 중개수수료 등 관련 비용을 아끼려는 마음에 인터넷을 통한 직거래를 이용하는 사람들이 점차 늘어나면서 이를 악용한 거래사기가 적지 않게 발생하는 만큼 각별한 주의가 요구된다. 허매도 여부, 사기매물 여부, 이중매매 여부 등을 철저히 파악한 뒤 아무 이상이 없는 완전한 매물이라는 확신이 들 때 거래에 임하는 지혜가 필요하다.
셋째, 발급받은 부동산 등기부등본을 통해 법률적 하자 여부를 확인하자. 부동산 등기부등본상의 갑구에는 소유권에 관한 사항이 기재되어 있는 반면, 을구에는 전세권, 저당권, 지상권, 지역권 등 소유권 이외의 권리에 관한 사항이 기재 되어있다. 일반적으로 권리자가 수시로 바뀌는 등 권리변동 관계가 빈번하고 복잡 난해한 매물은 일단 의구심을 갖고 확인할 필요가 있다. 특히 예고등기, 가등기, 가처분 등이 설정되어 있는 매물은 소유권을 위협하는 중대한 사항이므로 사전에 이들 권리관계의 확실한 정리 또는 별도의 담보 없이는 계약하지 않는 것이 안전하다. 실무적으로는 과다 채무 등으로 권리관계가 복잡하고 난해한 매물을 시세보다 저렴한 급매가격에 매입하되, 법무사를 대동하고 별도의 계약금 없이 일시불로 매매계약과 동시에 소유권 이전등기(권리관계 정리 포함)를 마치는 방법을 사용하기도 한다.
넷째, 부동산 등기부등본은 계약 시는 물론, 중도금, 잔금 처리 시에도 지급 직전에는 반드시 재확인하자. 아울러 대금지급 시 반드시 영수증을 받아 두어야 안심할 수 있을 것이다. 한편, 잔금지급과 동시에 반드시 매도인으로부터 등기권리증, 부동산 매도용 인감증명서 등을 넘겨받아 빠르게 소유권이전등기 절차를 밟아야 한다. 소유권이전은 가장 중요한 권리관계의 변동사항이므로 최대한 신속히 처리하는 게 좋다. 모든 법적 권리관계의 순위는 등기접수일이 기준임은 물론이다.
끝으로, 주택취득일(계약서상의 잔금 지급일이나 등기접수일 중에서 빠른 날)로부터 60일 이내에 해당 주택이 있는 당해 시, 군, 구청의 세무부서에 취득 사실을 신고하고 자진 납부하자. 만일 취득세를 납부기한 내에 신고납부하지 아니하면 신고납부 불성실과 일자별 가산세가 부과된다. 즉 신고납부 불성실 가산세 20%와 경과일수에 대한 가산세(경과일수 1일 기준으로 0.03%)가 부과됨을 잊지 말아야 한다.


"외부 필진의 기고 내용은 본지의 편집 방향과 다를 수 있습니다."
독자 문의 : thepen@hankyung.com