2016년 새해 부동산시장을 전망해보고 부동산 유형별 투자전략을 살펴보자. 2016년 부동산시장을 좌우할 변수로는 대출규제, 금리인상, 전세난, 공급과잉, 정부정책, 총선 등이 있는데, 그 중 최대변수는 단연코 대출규제가 될 것이다. 2008년 하반기 글로벌금융위기 이후 오랜 침체의 늪에 빠져있던 부동산시장이 최근 강한 회복세를 보일 수 있었던 것은 무엇보다 총부채상환비율(DTI)과 담보대출비율(LTV)을 크게 완화시킨 정부의 대출규제 완화정책(2014년 7월 24일 발표) 덕분이었다.
하지만 정부는 1,100조원이 넘는 가계부채의 해결방안으로 당장 2016년 1월부터 집단대출심사를 강화하고 원리금 분할상환 중심으로 개편하겠다고 예고하고 있는데, 여기에 미국발 금리인상이 더해진다면 부동산시장에 적지 않은 부담으로 다가올 것으로 보인다. 특히 집단대출심사가 강화될 경우 공급과잉논란이 제기된 수도권 외곽의 아파트 분양시장은 크게 위축될 것으로 예상된다. 다만 정부 역시 국내외 경기불황이 길어지고 있고 더욱이 총선을 앞둔 상황에서 경기침체를 부채질할 만큼의 강력한 대출규제나 금리인상은 하지 않을 것으로 판단된다. 또한 전세난이 해결되지 않은 상황에서 강남권 재건축 이주가 본격적으로 진행된다면 인근지역을 중심으로 비자발적 내 집 마련 수요는 꾸준할 것으로 보인다.
이어서 부동산 유형별로 투자전략을 살펴보자.
첫째, 재건축에 투자하는 경우이다. 재건축은 사업진행속도가 빠를수록 투자가치가 높다. 하지만 재건축은 미래에 대한 기대감이 현재의 가격에 선반영되는 것이므로 기대감이 현실화될수록 가격 상승폭은 작아지게 마련이다. 일반적으로 조합설립인가 직후에 투자하는 게 안전하며, 만일 매각차익만을 원하는 투자자(가수요자)라면 사업시행인가 직후에 매각하는 게 좋다. 압구정동, 잠원동, 반포동 등 강남권 소재 한강변 재건축이 유망 투자처로 보인다.
둘째, 일반아파트에 투자하는 경우이다. 실수요자관점에서 직주접근이 용이한 도심 및 강남의 역세권 중소형아파트에 투자하는 게 좋다. 만일 신규 분양아파트에 관심있는 투자자라면 도심지에서 멀어질수록, 주변시세 대비 고분양가일수록 조심스럽게 접근할 필요가 있다.

셋째, 임대수익용 소형아파트에 투자하는 경우이다. 장점으로는 임대수요가 안정적이며, 노후화되더라도 재건축을 기대할 수 있다는 것이다. 특히 주택임대사업자등록과 연계하면 임대수익과 세제혜택(취득세 ․ 재산세 ․ 양도세 감면)이라는 두 마리 토끼를 모두 잡을 수도 있다.
넷째, 상가(구분상가)에 투자할 경우이다. 임대수요의 지속성여부와 함께 상권의 확장, 배후지 존재여부가 중요하다. 정체된 상권보다는 성장하고 있는 상권에 투자하는 게 유리하다. 또한 상가의 본질적 속성상 가시성과 접근성 확보여부도 따져봐야 한다. 특히 신규 분양상가의 경우 상권형성에 많은 시간이 필요하고 고분양가논란에서 자유롭지 못한 경우가 많아 더욱 보수적인관점에서 접근할 필요가 있다.
다섯째, 오피스텔에 투자할 경우이다. 주수요층인 20~30대 젊은 직장인이 출퇴근하기에 편리한 도보 5분 내 초역세권에 입지해야 하며 준공된 지 5년이 채 지나지 않아야 좋다. 하지만 최근 과잉공급에 따른 공실증가위험에 노출된 사례가 많아 조심스런 접근이 요구된다.
끝으로, 토지에 투자할 경우이다. 투자에 앞서 반드시 현장답사가 선행돼야 한다. 이를 통해 진입로존재여부, 개발가능성, 적정시세 등을 확인할 수 있다. 또한 평소 지역개발정보(도로 및 철도 개설 등 기반시설 건설정보)에 많은 관심을 가지는 것은 물론, 총선 및 대선기간 중 부동산관련 이벤트성 공약에도 주목해야 한다.


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