초저금리시대가 장기간 이어지면서 주택임대사업자등록이 유행을 타고 있다. 월세를 받을 수 있는 임대용 주택(공동주택 및 단독주택 또는 주거용 오피스텔) 1호 이상을 매입한 후 세제혜택(취득세, 재산세, 양도세, 종합부동산세 감면 등)을 노리고 주택임대사업자로 등록하는 투자자가 빠르게 늘고 있는 것이다.

주택임대사업자로 등록한 후 전용면적 기준 60㎡ 이하의 주택 1호 이상을 최초 분양받아 5년간 임대하면 취득세가 면제(100% 감면)된다.

반면, 재산세는 임대를 목적으로 전용면적 85㎡ 이하의 주택 2호 이상(기존주택 포함)을 매입해야 하는데, 전용면적 40㎡ 이하는 면제, 40~60㎡ 이하는 50% 감면, 60~85㎡ 이하는 25% 감면혜택을 적용받는다.

또한 임대의무기간(5년) 이후 임대주택을 양도할 경우 추가 5년 보유 시 장기보유특별공제가 최대 40%까지 공제된다.

게다가 종합부동산세 적용에 있어서도 합산에서 배제된다.

만일 10년 이상 계속하여 임대할 생각이라면 ‘준공공임대주택’으로 등록해 추가적인 세제혜택을 받는 게 유리하다. 재산세의 경우 40~60㎡ 이하는 75% 감면, 60~85㎡ 이하는 50% 감면혜택을 받게 되고, 양도세의 경우 장기보유특별공제 한도가 최대 70%(2016년 1월 1일 이후 양도할 경우)까지 확대 적용된다. 주택임대사업자등록의 실(實)이 아닐 수 없다.

주택임대사업자가 되기 위해서는 우선 해당 주택의 잔금 납부일로부터 60일 이내에 사업자의 거주지 시 ․ 군 ․ 구청에 주택임대사업자로 등록을 하고, 임대사업 개시일로부터 20일 이내에 해당 주택의 소재지(또는 임대사업자의 거주지) 세무서로 가서 임대사업자로 신고 후 사업자등록증을 받으면 된다.

한 가지 주의할 점은 시 ․ 군 ․ 구청 또는 세무서는 표준 임대차계약서만 인정해준다는 사실이다. 즉 중개업소나 임대인이 편의에 따라 만든 임대차계약서 혹은 문구점에서 파는 임대차계약서는 인정되지 않고 반드시 시 ․ 군 ․ 구청 등에 비치된 표준 임대차계약서를 사용해야 한다는 것이다.

한편, 주택임대사업자 등록요건을 살펴보면, 전국에 있는 1호 이상의 공동주택(다세대, 연립주택, 아파트), 단독주택 또는 주거용 오피스텔을 대상으로 하며, 주택면적은 149㎡ 이하, 공시가격은 서울 포함한 수도권은 6억 원 이하, 지방은 3억 원 이하이며, 임대기간은 최소 5년 이상을 의무로 한다.

하지만 주택임대사업자로 등록했다고 해서 항상 수익을 내고 있다고 생각하면 오산이다. 주택임대사업도 리스크가 존재하기 때문이다. 실제로 임대용 주택을 매입하고 난 후 제때 임차인을 구하지 못해 애먹는 경우도 적지 않다.

아울러 월세가 나오는 부동산을 매입한 후 주택임대사업을 시작하고자 할 때 이에 앞서 반드시 고려해야 할 사항이 있다. 임대의 안정성이다. 주택임대사업의 최대 리스크가 공실발생이기 때문인데, 좋은 임차인을 만나서 공실 없이 최소 5년 이상의 임대기간을 지켜낼 수 있다면 천만다행이지만 그렇지 못할 경우에는 임대수입 감소는 물론, 세금혜택을 받을 수 없게 돼 주택사업자등록이 무용지물로 될 수 있기 때문이다. 이는 주택임대사업자등록의 허(虛)가 아닐 수 없다.


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