돈 버는 계약비법 3 (증액 전세보증금 지키는 계약법)
법무법인 강산 김은유 변호사

1. 증액요구

바야흐로 전세난이 시작되었다. 그런데 더 걱정은 깡통전세 문제이다. 시장에 우량 전세물건이 바닥이 나 있는 실정이다. 또한 최근에는 보증금액을 더 달라는 요구가 많다.

이는 주택이나 상가 모두 마찬가지이다. 임차를 하기 전에는 철저한 권리분석을 하여야 한다. 만일 주인이 돈이 없어 임차부동산이 경매에 들어갈 경우 내 선순위 권리를 변제하고 나서 실제로 내가 받을 수 있는 돈이 얼마인지를 분석하고 임차를 하여야 한다.

하여간 오늘은 주인이 보증금 증액을 요구할 경우 이를 지키는 방법을 알아보자.

2. 증액보증금 지키는 계약법

입주한 뒤 당해 주택(건물)의 등기부상에 근저당권 등이 설정되지 않았고 새로운 세대의 전입(여러 세대가 함께 살고 있는 다가구주택의 경우)이 없었다면 전세보증금을 올려주고 새로운 계약서를 작성해도 별다른 문제가 없다.

그러나 최초 임대차(전대차)계약 체결 이후 근저당권 등이 설정되었거나 다른 세대가 이사를 해 온 상태라면 계약서를 완전히 새로 작성할 경우 후순위로 밀려나 보증금의 보호를 장담할 수 없다.

결국 최초의 보증금은 기존 계약서를 그대로 유지하는 것이 안전하다. 따라서 기존 계약서를 잘 보관하여야 할 것이다. 혹시 분실에 대비하여 사진을 찍어 저장하기를 권고한다. 한편 주인이 증액을 요구하는 금액에 대해서는 증액된 금액은 별도의 계약서를 작성해 확정일자를 받아두어야 그 일자로서 증액된 부분의 보증금을 보호받을 수 있다. 증액분에 대해 별도로 작성한 계약서의 새로운 확정일자는 그 일자로서 우선변제 순위가 정해지기 때문에 최초의 계약서와는 별개로 순위가 매겨진다.

결국 임대차(전대차)보증금을 증액하고자 할 경우에는 계약을 체결한 후 근저당권이 설정돼 있는지를 확인하고, 증액한 부분에 대해서는 별도로 계약서를 작성해 ‘당초 임대차계약의 보증금을 증액하는 것’이라는 내용과 증액한 보증금을 기재한 후 반드시 확정일자를 받아야 한다.<법무법인 강산 김은유 변호사>



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