은행대출로 중도금 잔금을 지불하는 경우 계약비법
법무법인 강산

1. 문제의 제기

부동산을 거래함에 있어서 그 부동산으로 대출을 받아야만 대금을 치룰 수 있는 상황이 종종 일어난다. 최근에도 벌어진 안타까운 사연이다. “갑”은 확정수익을 10%나 준다고 하여 소위 수익형 호텔을 분양받기로 하고 시행사와 분양계약을 체결하였다.

당시 “갑”은 시행사에게 중도금 대출이 되지 않으면 자신은 이를 납부할 능력이 되지 않는다는 이야기를 하자, 시행사에서는 중도금을 무이자로 대출로 알선한다고 하였다. 이를 믿은 “갑”은 그대로 2억짜리 수익형 호텔을 분양받고, 계약금으로 2천만원을 당일 납부하였다.

그런데 그 이후 은행에서 중도금 대출이 안된다는 연락을 받았다. 그러자 시행사는 돌변하여 자신들은 대출에 대해서는 책임 없으므로, 중도금을 납부하라고 독촉하고, 만일 납부하지 않으면 계약금 2,000만원을 몰수하겠다고 한다는 것이다.

참으로 안타까운 일이 벌어진 것이다. 묻지마 계약이 빚은 참극이다. 아마 서류상으로는 시행사 말이 맞을 것이다. 왜냐하면 “갑”은 시행사가 중도금을 무이자로 알선한다는 말을 믿었지만 이러한 내용은 계약서에 없었기 때문이다.

이런 일은 참으로 많이 일어난다. 대출을 받지 않고 부동산을 사는 서민은 거의 없다. 다 대출을 끼고 사는 것이다. 이런 경우에 바람직한 계약비법을 알아보자.

2. 바람직한 계약방법

아주 간단하다. 매매계약서에 "매수인은 은행대출이 되지 않으면 중도금이나 잔금을 지급할 여력이 없으므로, 반드시 은행대출이 되야 하고, 따라서 매수인의 귀책사유 여부를 불문하고, 은행대출이 되지 않았을 경우, 또는 매도인이 은행대출을 알선하지 못하면, 이 계약은 무효로 하고, 토지와 건물을 원상회복하고, 기 지급한 계약금은 반환한다"는 내용을 특약으로 명기하면 되는 것이다.

이런 기재가 어렵다면, 도장을 찍기 전에 미리 은행대출이 되는지 철저히 알아보아야 할 것이다.

그리고 이미 계약을 맺었다고 하더라도 계약은 「약관규제에 관한 법률」에 따라 투자자에게 심히 불리한 것은 무효라는 점을 알아야 한다. 따라서 계약서가 투자자에게 심히 불리하다면 소송을 통하여 해결할 수도 있다. 특히 과도한 위약금을 몰수당했다면 그 위약금 조항이 무효라고 주장하거나 감액주장도 가능할 것이다.

이런 작은 습관 또는 지식하나가 거액의 위약금을 예방하는 것이다.<법무법인 강산 김은유 변호사>





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