광교신도시와 용인 일대가 새로 개통한 신분당선 연장선 수혜를 톡톡히 누리고 있다. 광교신도시 일대 아파트 매매가는 지속적으로 상승곡선을 그리고 있고, 지하철 개통 후 새 아파트를 찾는 실수요도 부쩍 늘어 거래가 꾸준한 편이다. 특히 서울 강남으로 출퇴근이 쉬워지면서 기존 수원, 분당, 판교 등 인근 수요에 더해 서울에서 이전하는 실수요가 붙고 있다. 이와 함께 경기도청과 법조타운 설립이 예정돼 있는 것도 호재로 작용하고 있다.
부동산 투자에 있어서 교통 편의성은 영향력이 큰 변수다. 새 길이나 지하철 등이 뚫리면 거주인구가 늘고 유동인구가 유입되는 기대감이 높아져 주변 집값과 땅값 등이 상승세를 탄다. 신설역이 생기면 유동인구가 늘어나 인근 집값이 상승세를 타고 역을 중심으로 상권이 활성화되어 부동산 수요가 늘어나기 마련이다. 통상 지하철 개통이 반영되는 지역의 경우 지하철역 주변 부동산 값은 개통 직전 5%, 개통 후 10% 이상 오르는 게 일반적이다.
교통‧도청‧법조타운 호재로 집값 강세
그러나 신분당선 개통 효과에도 불구하고 아직 부동산가격의 변동은 크지 않은 상황이다. 개통 기대감이 이미 부동산시장에 반영됐다는 평가다. 아파트 매매가를 보면 지난해 말과 비교해 변동이 거의 없다. 광교신도시 아파트 매매가도 3.3㎡당 1738만원을 유지했다. 많은 기업들이 광교로 사무실을 이전하며 중소형 아파트 수요가 늘고 있는 점과 지하철이 연결돼 교통 문제가 해결되니 신분당선 연장선 인근 지역 아파트 매매가 상승 가능성이 큰 편이다.
배후 수요를 예상한 오피스텔과 상가 거래도 꾸준히 늘고 있다. 오피스텔은 서울에 비해 신도시의 전세난이 더욱 가중되고 있어 임대수요를 노리는 투자자들이 준주택 개념의 오피스텔 투자에 관심을 쏟고 있다. 유동인구 증가가 예상됨에 따라 상가의 가격상승 심리도 높아지고 있다. 신분당선 연장으로 각 상권마다 임대료의 소폭 상승 움직임이 감지되고 있다. B급지 1층 근린상가 33㎡ 기준으로 보증금 5000만원, 월세 250~300만원에 형성돼 있다.
가격 상승의 호재가 많은 광교신도시 부동산 중에서 신분당선 연장선 인근 아파트의 매매가 추가 상승 가능성이 높은 편이다. 신분당선 연장선 호재가 강력하고 향후 아파트 추가공급도 없어 매매가 5% 안팎의 상승 여력이 남아 있다. 특히 서울 전셋값에 부담을 느낀 수요자들이 강남 접근성이 좋은 장점 때문에 신분당선 통과 지역을 주목하고 있어 서울 강남권으로 직결되고 선호도가 높은 지역 아파트 매매가는 상승 곡선을 유지할 것으로 보인다.
억 단위 웃돈에 최고 경쟁률을 보였던 오피스텔은 공급량이 늘면서 투자 인기가 다소 수그러든 모습이다. 광교신도시에 들어서는 오피스텔은 기존 입주 물량까지 합치면 총 1만4434실에 달한다. 신도시에 들어설 공동주택 물량의 절반에 육박하는 물량이 공급될 것으로 보여 향후 공급추이를 지켜봐야 한다. 신청사 이전이란 호재가 분양시장에 반영돼 공급이 많아졌지만 공급량을 떠받칠 만한 시설 조성이 부진해 지속적인 수요가 있을지 의문이다.
신분당선 개통으로 외부 유동인구가 서서히 유입되면서 상가 투자 기대감도 한껏 높아지고 있다. 광교신도시 상권이 아직 활성화되지 않은 탓에 현재는 광교중앙역 일부 지역들만 소비가 더디게 증가하고 있다. 광교신도시의 중심 지역으로 꼽히는 경기도청신청사, 테크노밸리, 아주대, CJ연구소, 통합환승센터가 문을 여는 시점에는 유동인구 수가 서서히 증가하면서 상가 활성화가 이루어져 상가 투자가 늘고 임대료 상승으로 이어질 것으로 보인다.
신규 분양 물량, 저평가 청약 단지 노려라
광교신도시는 발전가능성을 보고 중장기 투자를 해야 한다. 초기에는 프리미엄이 있더라도 핵심지역에 투자하는 것이 좋고 미분양은 발전가능성이 높은 지역을 골라야 한다. 신분당선 연장으로 생기가 돌고 있는 만큼 가격이 이미 오른 기존 단지보다 신규 분양단지를 고르는 게 실속 있다. 향후 역세권과 비역세권 단지 간 가격 차별화 현상이 나타날 수 있으므로 지하철 개통 호재가 반영된 곳보다는 저평가 단지를 비교해 청약에 나서는 것이 좋다.
자금여력이 크지 않은 실수요자라면 신도시 주변 입주 5년차 안팎의 대단지 아파트에 돈을 묻는 것도 실속 있는 투자법이다. 신도시 주변의 생활기반시설을 이용할 수 있는 데다 집값도 상대적으로 저렴하기 때문이다. 광교신도시 주변 경기 수원시 매탄동, 우만동, 권선동 등 인근 지역은 신도시 아파트 매매가보다 3.3㎡ 당 700~800만원 저렴하게 투자할 수 있어 광교신도시 전셋값 수준의 저렴한 가격에 매입할 수 있다.
상가와 오피스텔 등 수익형 부동산은 유동인구가 늘어날 A급 입지를 노릴 만하다. 법원‧검찰청 법조타운과 도청사 인근 상업지역은 신도시뿐만 아니라 경기도 핵심 상권으로 기대되는 곳으로 상권 내 유동인구가 1만 여명에 육박한다. 점포 면적이 작으면서 역세권과 배후수요가 늘어 유효고객층 확보가 가능한 상가 분양을 고려할만하다. 오피스텔은 지은 지 몇 년 지난 매물 중 매입가격을 낮춰 매입한 후에 리모델링하는 방안을 검토하는 게 유리하다.
최근의 신분당선 연장구간 개통 호재는 10년 이상 지난 장기 재료들이다. 신설 교통망 확충이 부동산의 직접 호재로 작용하지만 매매가에 장기적이고 긍정적인 영향을 미치기 어려운 상황이다. 수도권 남부 2기신도시 입주가 본격화돼 공급 매물이 늘어나면 가격 조정 가능성도 배제할 수 없는 상황이다. 실수요자가 아닌 시세차익을 예상하는 투자라면 현재 상황과 매물 분석 과정을 거쳐 투자를 결정할 필요가 있다.
상가와 오피스텔, 아파텔 등 수익형 부동산의 경우 매매가가 분양가 수준에 머물러 있고 일부 단지는 분양가보다 낮은 가격에 매물로 나온 경우도 있다. 수요는 한정돼 있지만 단기간에 많은 물량이 이어지면서 착한 분양가나 뛰어난 입지 외에는 물량 소화에 어려움을 겪고 있는 게 현실이다. 따라서 이미 오를 데로 오른 기존 단지보다 신규 공급 물량을 노리고 신규 분양 물량이라도 분양 ‧ 매매가 수준을 잘 따져봐야 한다.
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