[부동산 포트폴리오] 재건축 투자는 타이밍잡기

한경닷컴 더 라이피스트

올해 들어 주택시장이 분양시장, 재고시장 구분 없이 약세를 보이는 가운데 강남발 재건축만 강세를 보이고 있다. 며칠 전 분양을 마친 개포주공2단지 역시 평균 경쟁률 33대 1, 최고 경쟁률 78대 1로 대박을 맞이했다. 평균 분양가를 보면 전용면적 3.3제곱미터당 3760만 원으로 4천만 원이 넘는 다른 강남 아파트에 비해 다소 낮았지만, 최고 분양가가 4495만 원으로 결코 낮지 않은 수준으로 책정됐음에도 흥행대박을 터뜨린 것이다. 이러한 분위기 때문일까. 재건축 투자에 대한 사람들의 관심도 더욱 커지고 있다. 하지만 잘 못 투자하게 되면 추가분담금과 투자기간 등을 감안할 시 기존아파트에 비해 손실금액도 더 큰 만큼 섣부른 투자는 금물이다.

재건축 투자는 타이밍잡기란 말이 있다. 하지만 이게 생각보다는 쉽지 않다. 조합을 결성한 후 기존의 주택을 철거하고 새로운 주택을 신축해야하는 재건축의 속성상 족히 5~10년은 바라봐야하기 때문이다. 따라서 재건축에 투자할 땐 사전에 투자 목적이 내 집 마련인지 아니면 수익실현인지를 명확히 정하고 자금 동원 능력까지 확인할 필요가 있다.

재건축은 기본적으로 사업진행 속도가 빠를수록 투자가치가 높다. 재건축사업은 여러 단계를 거치면서 추진되고 종료된다. 따라서 사업기간은 짧을수록 좋다. 만일 사업진행 속도가 예상보다 늦어지게 되면 결국 그 부담이 고스란히 투자자의 몫으로 돌아가기 때문이다. 실제로 갑작스런 경기불황 여파로 주택시장이 침체돼 사업진행이 보류되거나 구역지정 이후 조합원간의 마찰이나 불화로 조합인가나 사업시행인가를 득하지 못해 낭패를 본 사업장이 적지 않다.

재건축 투자 목적이 수익실현이라면 가장 먼저 주택경기와 시장 분위기를 살펴볼 필요가 있다. 주택경기가 호황이고 재건축시장 분위기가 양호하다면 안전진단 통과 직후 투자하는 것이 좋다. 안전진단을 받은 후 재건축에 대한 주민동의가 이뤄져 정식으로 재건축조합인가를 받게 되면 가격이 큰 폭으로 오르기 때문이다. 만일 보수적으로 접근한다면 조합설립인가 직후에 투자하면 된다. 재건축 조합이 설립인가를 받더라도 사업시행인가가 나기까지 예상치 못한 진통이 있을 수 있고, 어떤 방식으로 사업이 진행되느냐에 따라 사업기간과 프리미엄이 달라질 수 있기 때문이다. 반대로 수익실현을 위해 매도하는 경우라면 관리처분계획인가를 전후해 매도하는 편이 좋다. 사실상 사업이 확정돼 분양 및 입주 시기가 결정되는 시점이므로 다소 보수적인 투자자들이 투자에 관심을 갖는 시점이기 때문이다.

반면, 투자 목적이 내 집 마련이라면 사업추진의 불확실성이 상당수 해소된 사업시행인가 직후에 매입하는 게 안전하다. 만일 빠른 입주를 원하는 수요자라면 프리미엄을 주고서라도 관리처분계획인가 이후 매수하는 편이 좋다. 다만, 지난 2008년 서울시 송파구 잠실동, 서초구 반포동 사례에서 봤듯이 1만 세대를 넘는 초대형 매머드급 단지의 경우 입주 때 일시적인 역전세난 및 매매가격 하락이 나올 수 있음에 유념할 필요가 있다. 매머드급 재건축 단지의 경우 수익실현이 목적이든, 내 집 마련이 목적이든 입주시점에 투자하는 것도 괜찮아 보인다.


"외부 필진의 기고 내용은 본지의 편집 방향과 다를 수 있습니다."
독자 문의 : thepen@hankyung.com