상가권리금 보호를 골자로 하는 상가건물임대차보호법이 2015. 5. 시행된 이후 임대료 조정과 분쟁에 눈여겨볼만한 변화가 감지되고 있다. 개정법 시행 이전에는 거의 대부분 임대인의 재량에 가까웠던 임대료조정과정이 법 시행 이후에 현저하게 달라지고 있는 것이다. 그 이유는 다음과 같다.

현행법상 임대차규모에 불구하고 5년간의 갱신요구권이 보장되고 그 기간 동안 차임증감에 있어 임대인과 임차인은 협의를 해야하는데, 관련 규정은 다음과 같다.



★ 동법 제10조(계약갱신 요구 등)
① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다.
<1 내지 8호 중략>
② 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다.
③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제11조에 따른 범위에서 증감할 수 있다.

★ 동법 제11조(차임 등의 증감청구권)
① 차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제 사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 경우에는 당사자는 장래의 차임 또는 보증금에 대하여 증감을 청구할 수 있다. 그러나 증액의 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다.
② 제1항에 따른 증액 청구는 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다

★ 동법 시행령 제4조(차임 등 증액청구의 기준)
법 제11조제1항의 규정에 의한 차임 또는 보증금의 증액청구는 청구당시의 차임 또는 보증금의 100분의 9의 금액을 초과하지 못한다.

★ 동법 제10조의2(계약갱신의 특례)
제2조제1항 단서에 따른 보증금액을 초과하는 임대차의 계약갱신의 경우에는 당사자는 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담이나 경제사정의 변동 등을 고려하여 차임과 보증금의 증감을 청구할 수 있다.



그렇다면, 상가건물임대차보호법의 임대료 제한범위(현재기준 9%) 내에서는 임차인과 협의없이도 임대인이 일방적으로 차임, 보증금을 인상할 수 있을까? 결론은 부정적이다.



★ 춘천지방법원 강릉지원 2009. 4. 24.선고 2008나761 건물명도등
☞ 임대인이 임차인을 상대로 건물의 명도를 구하면서, 임대차보증금에서 연체된 차임 등에 대한 공제를 주장한 사안

원고는 연체 차임 또는 차임 상당의 부당이득금 등을 계산함에 있어 2004년 11월 차임분부터는 12% 인상된 금액을 기초로 하여야 한다고 주장한다. 살피건대, 갑 제2호증의 4, 5의 각 기재에 의하면, 원고가 2004년 11월과 12월경 피고에게 2004년 11월분부터의 차임은 12% 인상된 금액을 기준으로 청구하겠다는 내용의 통보를 한 사실은 인정되나, 이 사건 임대차계약이 2004. 11. 5. 종료된 이상 임대차기간이 1년 이상 계속되는 것을 전제로 하는 원고의 차임증가청구는 이유 없다(또한, 상가건물임대차보호법 제11조 소정의 차임 등 증감청구권은 형성권으로서 재판상 및 재판 외에서 모두 행사할 수 있고, 증감청구의 의사표시가 상대방에 도달한 때에 바로 차임은 객관적으로 상당한 범위로 증감되나, 당사자가 상당하다고 주장하는 증감액이 다를 경우에는 결국 법원이 그 상당액을 확정할 수밖에 없으며, 다만 그 경우 증감의 효력이 발생하는 것은 증감청구의 의사표시가 상대방에게 도달한 때부터로 소급하는 것인바, 이 사건 임대차계약의 특약사항 제14조에서 ‘임대인은 일정 요건 아래 임차인에게 차임의 증감을 요구할 수 있고, 이 때 임차인은 증감요구에 응해야 한다’고 규정하고 있는 것은 임대인이 차임의 감액을 요구하는 경우는 별론으로 하고, 증액을 요구하는 경우에도 임차인이 그 증액 요구에 응해야 한다는 부분은 강행규정인 상가임대차보호법의 취지에 위반되는 약정으로서 임차인에게 불리한 것이어서 상가건물임대차보호법 제15조에 의하여 효력이 없다. 또한 원고가 주장하는 사정(물가 인상 등)만으로는 상가건물임대차보호법 제11조 소정의 요건, 즉 차임이 임차건물에 관한 조세․공과금 그 밖의 부담의 증가나 경제적 사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 경우라고 보기도 어렵다. 따라서 이 점에서도 원고의 차임증가청구는 받아들일 수 없다.



그렇다면, 임대인의 부당한 차임인상 요구에 대해 임차인이 당당하게 맞설 수 있지 않을까하는 의문이 들지만, 현실은 그렇지 않았다. 임대차기간 연장과정에서의 부당한 차임인상은 막을 수 있겠지만, 임대인과의 관계악화로 인해 5년 이후 임대차기간연장이나 권리금회수가 보장될 수 없었기 때문이었다. 때문에 임차인은 계약기간 동안 임대료조정과정에서 항상 약자일 수 밖에 없었다.

하지만, 이런 관행은 개정법 시행 이후 크게 변화될 조짐을 보이고 있다. 임대인과의 갈등이 발생할 경우 현행법상의 갱신요구권행사기간 5년을 초과하여 영업하는 것은 어려울 수 있겠지만, 권리금회수는 합법적으로 가능할 수 있다는 인식 때문에 임대료조정과정에서 임차인의 태도가 종전에 비해 당당해지고 있다. 더구나, 향후 다른 신규 임차인과 권리금액수를 정하는 과정에서 지나치게 높은 임대료수준은 권리금액수를 떨어뜨리는 요인으로 작용하여 임차인에게 불이익할 수 있기 때문에, 계약기간 도중 임대료인상 문제에 임차인이 더더욱 강경해지고 있는 실정이다.

앞서 본 바와 같이, 갱신요구과정에서의 임대료인상에는 여러 가지 제약이 있어, 인상폭에 대해 결국 견해가 좁혀지지 않으면 사실상 기존임대료를 그대로 적용할 수 밖에 없는 것이 현실일 수 있다는 점에서(인상폭에 관한 분쟁을 재판화하기가 부적절하기 때문), 임대료 분쟁을 미연에 방지하기 위해 합리적으로 대처할 필요가 있다. 생각할 수 있는 하나의 방안으로는, 1-2년 정도의 단기 임대차계약을 해서 갱신하는 대신에(지금까지 일반적으로 이 방식이 선호된 이유에는, 앞서 본 바와 같이 갱신과정에서 임대료인상이 임대인의 재량으로 가능할 수 있었다는 점도 크게 작용하였다), 4-5년 이상의 장기로 임대차계약을 체결하면서 예를들어 1년 이후의 임대료인상폭에 대해 미리 정해두는 것이다. 임대료인상폭을 미리 확정적으로 정해두게되면 갱신과정에서 분쟁을 미연에 방지할 수 있을 뿐 아니라, (9%의 제한폭은 계약기간 이후 갱신요구과정에서의 한계를 정하는 규정이라는 점에서) 인상폭에 대해서도 9%의 제한을 받지않을 수 있는 장점이 있기 때문이다.


※ 칼럼에서 인용된 판결의 전문은 최광석 변호사의 홈페이지인 www.lawtis.com 에서 참고하세요.



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