상가임차인이 보증금, 권리금 지키는 방법

1. 문제의 제기

요즈음은 상가를 소유하면서 장사를 하는 자는 신의 아들이라 한다. 대부분의 사람들은 남의 건물에서 장사를 시작하게 된다. 이때 상가임차인이 자신의 전 재산을 투자하여 시작한 점포를 지키기 위해서 가장 신경 써야할 행동 몇 가지를 지적하고자 한다.

2. 상가임차인 실천사항

가. 소유자 평판조사
법이고 뭐고 다 필요 없다. 아무리 마음에 드는 상가라 할지라도 마음 편하게 장사하려면 소유자의 인성이 가장 중요하다. 즉, 임대차계약을 하기 전에 소유자에 대한 평판조사를 해 보라는 것이다. 방법은 간단하다. 주변 상인이나 공인중개사 사무실에 물어보면 된다. 소유자가 고약하면 법에 의하여 해결하여야 하는데, 임차인이 법을 통해 해결하는 것은 쉽지 않다.

나. 임대차계약서 제대로 작성하기
통상 상가건물임대차 계약서는 임대인이 제시하는 경우가 많다. 하지만 이를 그대로 받아들이지만 말고 임차인 입장에서 수정 요청을 하여야 할 사항은 수정 요청을 하여야 한다. 요즈음 임대가 어려워 임차인의 지위가 높아져 사실 계약 체결 전에는 임차인이 ‘갑’인데도 계약서 검토를 소홀히 하는 수가 많다.

다. 상가건물임대차보호법 상 임차인이 하여야 할 일
상가임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 「부가가치세법」 제8조, 「소득세법」 제168조 또는 「법인세법」 제111조에 따른 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다(법 제3조제1항).

따라서 상가임차인은 상가건물을 인도와 사업자등록 신청을 하여야 한다. 그리고 사업자등록은 상가건물을 비워 줄때까지 유지하여야 한다. 주의하여야 할 사항은 사업자등록의 내용이 임대차계약서와 동일하여야 하고, 임대차목적물이 등기부등본과 동일하여야 한다. 지번도 마찬가지이다. 상가건물의 일부분을 임차하는 경우에는 사업자등록신청서에 해당 부분의 도면을 첨부하여야 하고, 한편 사업자등록은 각 사업장마다 하여야 한다.

또한 대항요건을 갖추고 관할 세무서장으로부터 임대차계약서상의 확정일자를 받은 임차인은 「민사집행법」에 따른 경매 또는 「국세징수법」에 따른 공매 시 임차건물(임대인 소유의 대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다(법 제5조제2항).

따라서 상가건물 임차인은 필히 ①상가건물 인도를 받고, ②사업자등록을 하고, ③확정일자를 받아두어야 한다.

한편 임차인은 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 임대인에게 계약갱신을 요구할 수 있다. 이러한 갱신권은 5년까지는 행사할 수 있다. 갱신기간 도과 후에는 권리금회수기회를 보장받을 수 있다. 따라서 이 경우는 권리금을 회수 받을 수 있도록 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 신규임차인을 주선하여야 한다. 법을 알고 노력하여야 한다. <법무법인 강산>





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