중소형빌딩 자산관리회사 선정 노하우

중소형빌딩 거래 규모가 5조원대로
급증하고 소유주의 세대교체가 본격화되면서 중소형빌딩 관리시장이 확대되고 있다. 이에 따라, 대기업 관계사와 외국계 부동산자산관리회사, 감정평가법인 등이 부동산중개법인을
설립하여 중소형빌딩 관리시장에 새로이 뛰어들면서 중소형빌딩 관리시장이 빠르게 레드오션(Red Ocean)으로
바뀌고 있다.

중소형빌딩 관리업체수가 급격히 증가하다 보니 자산관리시장에서 제살 깍아 먹기 식의 가격경쟁이 전개되면서
빌딩주의 피해사례도 증가하고 있다. 아주 낮은 수수료를 제시하며 자산관리 계약을 체결한 후 이런 저런
명목의 비용을 요구하고 임대차관리를 제대로 수행하지 못해 빌딩주에게 피해를 입히고 결국 빌딩주로부터 소송을 당하는 사례도 속속 드러나고 있다.
당사 고객 K씨(70세)는 10여년간 직접관리를 해오다가 공실이 늘어나고 임대료 체납금도
증가하자 중소형빌딩 전문 관리회사에게 관리를 맡기기로 결심하고 2년 전에 B사에 관리를 위탁했다.
B사를 관리회사로 선정한 이유는 자산관리
수수료가 다른 업체보다 30% 정도 낮았기 때문이라고 한다. K씨는
자산관리 수수료로 매월 30만원, 연간 360만원을 절약할 수 있다는 생각만으로 B사를 선정했으나 '싼게 비지떡'이라는 말을 입증이라도 하듯 연일
부실관리 사례가 발생하여 하루도 마음 편한 날이 없었다. 임대료 미수금은 계속 쌓여만 가는데도 관리회사는
아무런 대책도 세우지 않는 것은 물론 주변 임대료 시세에 비해 상당히 낮은 임대료를 지불하고 있는 임차인의 임대차계약 갱신일을 놓쳐서 임대차계약이
자동 연장됨으로써 임대료와 관리비 인상을 못하게 되어 결국 매월 100만원 씩, 연간 1200만원의 손해를 봤다.
이 외도 간단한 빌딩 유지보수공사를 감독 하면서 출장비 명목으로 공사비와 별도로 추가 금전을 요구하는 사례도 빈번했다고 한다. 결과적으로, A씨는 자산관리 수수료로 연간 360만원을 아끼려고 하다가 최소 1500만 원 이상의 손해를 입은
경우다.
우후죽순처럼 늘어나는 수많은 관리회사 중에서 빌딩 소유주가 좋은 자산관리회사를 선정 하기란 그리 쉽지
않은 일이다. 관리회사의 홈페이지를 통해서 회사정보를 얻을 수 밖에 없기 때문에 빌딩 소유주 입장에서는
더욱 관리업체 선정이 난제일 수 밖에 없을 것이다.
미국 부동산관리협회(IREM)에서 부동산 소유주를 대상으로 조사한
결과에 따르면 소유주들은 부동산자산관리회사를 선정할 때 49가지 기준 중에서 정직과 신뢰를 가장 중요한 기준으로 꼽았다고 한다.

<미국 부동산자산관리회사 선정기준 20가지>
















































선정기준

선정기준

1. 정직성

11. 접근성

2. 신뢰성

12. 행정관리 능력

3. 담당 자산관리자의 자질

13. 예산작성 능력

4. 재무적 책임성

14. 보고서의 수준과 범위

5. 전문적 역량

15. 재무관리 능력

6. 임차인 유지 능력

16. 마케팅 능력

7. 평판

17. 임대 능력

8. 보고의 적시성

18. 관리대상 부동산에 대한 전문성

9. 지역시장에 대한 정보력

19. 직원의 근무 연속성

10. 유지보수 능력

20. 자산관리 수수료와 비용


<자료: IREM Foundation Survey>

위의 사례에서 K씨는
20가지 선정 기준 중에서 다른 상위 기준은 고려하지 않은 체 최하위 기준인 '자산관리수수료'만을 보고 B사를 선정함으로써 낭패를 본 경우다.
이러한 낭패를 보지않으려면 침체기에는 자산가치를 유지시키고 경기 회복기에는 가치를 상승시킬 수 있는 역량을 갖춘 전문 중소형빌딩 자산관리회사를 만나야 한다.
그렇다면 중소형빌딩 자산관리회사는 어떤 기준으로 골라야 할까?
중소형빌딩 자산관리회사를 선정하기 위한 기준 5가지를
소개한다.
첫째, 관리회사의
평판과 관리역량을 파악하라.
부동산 자산관리업은 고객의 소중한 자산을 맡아서 관리해주는 일종의 집사서비스라고 할 수 있다. 평판이 좋지 않거나 관리경험이 별로 없는 회사 또는 회사 업력(존속기간)이 짧은 회사는 관리계약 기간 중에 발생하는 각종 리스크를 제대로 관리하지 못할 가능성이 높다. 따라서, 관리회사의 관리실적을 반드시 확인하고 현재 관리하고 있는
빌딩을 직접 방문하여 관리상태를 파악하고 가능하면 해당 빌딩 소유주를 직접 만나거나 전화통화를 해서 관리회사의 평판과 역량을 파악하는 것이 좋다.
둘째, 관리회사의
관리계약 유지율 (재계약율)을 파악하라.
어떤 관리회사의 계약 유지율이 낮다는 것은 관리회사의 서비스에 대한 고객불만과 잦은 고객(건물주) 이탈이 있었음을 의미한다.
따라서, 계약 체결 전에 관리회사의 계약 유지율을 파악한 후 계약유지율이 낮은 회사는 피하는
것이 좋다.
셋째, 관리회사의
관리시스템을 확인하라.
임대차계약서, 월간보고서 양식 등이 제대로 갖추어져 있는지를
확인해야 한다. 관리시스템이 잘 구축되었다는 것은 관리회사의 업무처리 리스크가 그만큼 낮다는 것을 의미하기
때문이다. 일부 관리회사들은 서면보고서도 없이 모든 관리업무를 말(구두)로만 처리하다가 막상 문제가 발생하면 책임을 회피하거나 떠넘기는 경우가 종종 있다.
넷째, 관리업무
수행주체를 확인하라.
관리회사는 계약만 체결하고 관리업무는 자산관리자 개인에게 전적으로 위임하고 관리 수수료는 나눠먹는 회사들이
많이 있다. 심지어 관리계약을 제3자(타사)에게 재위탁하는 경우도 종종 있기 때문에 누가 관리를 하는지를
잘 살펴봐야 한다. 나중에 관리의 질 하락과 책임문제가 발생할 수 있기 때문이다.
다섯째,
자산관리(위탁관리) 수수료의 적정성을 파악하라.
일단은 덤핑가격으로 수주한 후 부족한 수수료를 보충하기 위하여 출장비, 수리비
등 이런 저런 명목으로 추가 비용을 청구하는 회사들이 있다.
“싼게 비지떡이다”라는 말이 있다. 수수료가 낮으면 그만한 이유가
다 있기 마련이다. 수수료만 보고서 업체를 선정하여 낭패를 보는 일은 없어야 한다.
모든
소유주(건물주)는 최소의 리스크, 노력, 시간 및 비용으로
최상의 결과를 얻기를 바란다. 부동산 자산관리업체가 난립하고 수주 경쟁도 치열해지고 있지만, 이런 때일수록 좋은 중소형빌딩 자산관리전문회사 – 성실하고
신뢰할 수 있는 회사, 항상 소유주 입장에서 관리하는 회사, 최소의
리스크로 소유주의 투자목표를 달성할 수 있는 역량을 갖춘 회사 - 를 만나는 것이 중요하다.

글로벌PMC㈜ 대표이사 사장 김 용 남, CCIM CPM
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