저금리시대를 넘어 초저금리시대에 살고 있는 요즘, 흔히 ‘점포상가’, ‘개별상가’라고 불리는 구분상가가 부동산 투자자들을 뜨겁게 유혹하고 있다.

구분상가는 상가빌딩에 비해 상대적이지만 적은 돈(수도권 1층 기준으로 5~10억 원)으로 투자할 수 있고 매물도 많아 자금동원력만 있다면 초보투자자라도 어렵지 않게 접근할 수 있다. 또한 구분상가의 경우 임대관리가 비교적 수월하면서 상권이 안정화된 경우에는 꾸준한 임대수요도 기대할 수 있다.

하지만 구분상가의 경우 경기불황이 악화되거나 상권이 취약하고 임차인의 영업력이 미진할 경우 임대료 연체 및 공실 장기화 등에 쉽게 노출되는 치명적 약점을 가지고 있다. 특히 신규 분양상가의 경우 고분양가 논란에서도 자유롭지 못한 상태다. 따라서 구분상가의 경우 투자를 결정하기에 앞서 반드시 체크해야 할 사항이 있음을 기억해야 한다. 좀 더 구체적으로 살펴보자.

첫째, 상권형성이 잘돼 있는지 여부를 따져봐야 한다. 상권은 상가(점포)의 흥망성쇠를 결정짓는 열쇠이며 살아 움직이는 생물과도 같다. 상가에 투자하는 것은 상권에 투자하는 것과 크게 다르지 않다. 따라서 상권형성이 잘돼 있는지 여부가 매우 중요하다.

둘째, 상권의 확장성 여부를 살펴봐야 한다. 상권의 범위는 소매점을 기준으로 정해지는데 1차 상권(반경 500m 이내)과 2차 상권(반경 1km 이내)으로 분류할 수 있다. 다만 근래 들어 배달업종의 빠른 성장으로 이들 상가의 경우 반경 5km까지도 상권의 범위에 포함시키기도 한다. 향후 상권의 확장성 여부에 따라 투자성패가 좌우될 수 있음을 기억할 필요가 있다.

셋째, 개별적 입지조건을 따져봐야 한다. 동일한 상권 내라고 하더라도 상가가 좋은 위치에 있는지 나쁜 위치에 있는지에 따라 상권의 범위가 확대되거나 아니면 축소될 수 있기 때문이다. 이에 따라 코너상가, 대로변 상가, 전면노출상가, 지하철역 근접상가 등이 선호된다.

넷째, 임대수요가 풍부한지를 따져봐야 한다. 구분상가에 투자하는 가장 큰 이유는 임대료를 얻기 위함이다. 문제는 철저한 임대시장분석의 과정을 거치지 않고서 섣불리 투자할 경우 커다란 낭패로 이어질 수 있다는 점이다.

끝으로, 임대수요의 지속성 여부를 따져봐야 한다. 특히 신규 분양상가는 시행사 또는 분양대행사의 영업기법상 임대수요(임차인)를 사전에 맞춰 매각하는 경우가 많은데, 임대수요가 중장기간 지속될 수 있는지 여부를 충분히 검토한 후 투자 여부를 결정해야 한다. 시장 평균치보다 지나치게 높은 비정상적인 임대수익률을 보장한다거나, 월세 대비 보증금 비율이 지나치게 낮은 경우에는 보다 철저한 검증과 함께 신중한 접근자세가 필요하다.


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