부동산 컨설팅 보수, 중개행위를 넘는 용역제공 없을 시 무효!
법무법인 강산

1. 문제의 제기

공인중개사법 상 중개수수료 제한을 회피하기 위하여 중개업체와는 별도의 컨설팅업체를 설립한 후 중개수수료와는 별도로 컨설팅 용역대금 등 명목으로 대가를 수수하기로 약정하는 경우가 많다.

과연 이러한 약정은 유효한가. 즉, 중개수수료외에 별도로 컨설팅비도 받을 수 있는가.

2. 한도액 넘는 것은 무효

부동산중개업법의 중개수수료와 관련한 규정들은 부동산중개의 수수료 약정 중 소정의 한도액을 초과하는 부분에 대한 사법상의 효력을 제한함으로써 국민생활의 편의를 증진하고자 함에 그 목적이 있는 것이므로 이른바, 강행법규에 속하는 것으로서 그 한도액을 초과하는 중개수수료 약정 부분은 무효라고 보아야 할 것이다(대법원 2002. 9. 4. 선고 2000다54406,54413 판결, 제주지방법원 2005. 5. 11. 선고 2005나305 판결).

공인중개사법 제33조제3호는 “사례·증여 그 밖의 어떠한 명목으로도 제32조에 따른 보수 또는 실비를 초과하여 금품을 받는 행위”를 금지하고 있고, 이를 어길 경우에는 중개사무소의 개설등록을 취소할 수 있고(법 제38조제2항제9호), 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처하도록 되어 있다(법 제49조제1항제10호).

부동산중개업자가 아파트 분양권의 매매를 중개하면서 중개수수료 산정에 관한 지방자치단체의 조례를 잘못 해석하여 법에서 허용하는 금액을 초과한 중개수수료를 수수한 경우가 법률의 착오에 해당하지 않는다(대법원 2005. 5. 27. 선고 2004도62 판결).

대법원은 “부동산중개업자가 소정의 수수료를 초과하여 사례비나 수고비 명목으로 금품을 받은 경우, 부동산중개업법 위반이고, 부동산중개업자가 중개의뢰인으로부터 수수료 등의 명목으로 소정의 한도를 초과하는 액면금액의 당좌수표를 교부받았다가 그것이 사후에 부도처리되거나 중개의뢰인에게 그대로 반환된 경우, 부동산중개업법위반죄가 성립 한다”고 판시하고 있다(대법원 2004. 11. 12. 선고 2004도4136 판결).

한편 컨설팅료로 전환하여 한도초과를 피하고자 하나, 이에 대해서 대법원은 “어떠한 행위가 중개행위에 해당하는지는 행위자의 주관적 의사에 의하여 좌우되는 것이 아니라 그 행위를 객관적으로 보아 사회통념상 거래의 알선·중개를 위한 행위라고 인정되는지 여부에 따라 결정되어야 하며, 부동산에 관하여 위와 같은 중개행위를 업으로 하는 자가 그에 더하여 이른바 부동산 컨설팅 등의 용역을 제공한다고 하여 공인중개사법의 규율대상인 부동산 중개행위가 아니라고 볼 수 없다(대법원 2005. 10. 7. 선고 2005다32197 판결, 대법원 2006. 1. 13. 선고 2005도6851 판결, 대법원 2007. 1. 11. 선고 2006도7594 판결 등 참조).”고 판시하고 있다(대법원 2011. 11. 10. 선고 2009다4572 판결).

즉, 대법원은 같은 공인중개사가 중개와 컨설팅을 병행할 경우 이를 중개행위로 보고 컨설팅 수수료를 인정하지 않았다.

그러자 공인중개사가 별도의 회사를 설립하여 컨설팅을 한 경우 과연 중개수수료와 컨설팅 수수료를 모두 받을 수 있는지가 쟁점이 되었다.

3. 사안의 해결

최근에 대법원은 공인중개사법 상 중개수수료 제한을 회피하기 위하여 중개업체와는 별도의 컨설팅업체를 설립한 후 중개수수료와는 별도로 컨설팅 용역대금 등 명목으로 대가를 수수하기로 약정하였더라도 중개행위를 넘는 다른 용역제공이 없는 이상 컨설팅 용역계약은 공인중개사법에 위반되어 무효라고 하였다(대법원 2016. 6. 23. 선고 2016다206505 판결).

따라서 중개행위를 넘는 실제 컨설팅 행위를 하여야 할 것이다. 그 방법은 변호사, 세무사, 법무사와 협력하여 관련 정보를 제공하는 것도 좋은 방안일 것이다.<법무법인 강산 임승택, 김태원, 김은유>





"외부 필진의 기고 내용은 본지의 편집 방향과 다를 수 있습니다."
독자 문의 : thepen@hankyung.com