첫 입찰 물건에 호기심 갖고 매물 분석하라
경매‧공매 투자를 하려면 어느 정도 준비기간이 필요하다. 기본 지식과 전문성이 요구되는 투자처이기 때문이다. 단기간 경매에 집중하겠다고 스스로 최면을 걸어보자. 처음부터 꼼꼼하게 준비하지 않으면 남들의 투자 성공사례만 엿듣다가 흐지부지해지기 쉽다. 짧은 시간 경매 투자에 전념하겠다는 의지를 갖고 좋은 물건을 찾아 분석하는 노력이 필요하다. 경매는 관심을 얼마나 갖느냐에 따라 초보자도 누구나 전문가가 될 수 있다.
경매 공부에 첫 단추를 끼웠다면 어떤 경매 물건에 입찰할지 매각물건 정보를 먼저 접해야 한다. 입찰에 성공하기 위해 신선한 요리 ‘재료’부터 찾아야 한다. 대법원 경매정보사이트(www.courtauction.go.kr)에 즐겨찾기를 한 후 관심 갖는 물건을 반복해 찾아보고 물건의 내역과 감정서, 매각물건명세서를 수시로 봐야 한다. 경매에 대한 각종 용어해설과 매각서류, 통계 등 경매와 관련한 자세한 자료가 올라와 있다.
선호하는 지역의 관심 가는 경매 물건을 수시로 체크하는 습관을 가져보라. 예를 들어 용인 지역에 1억 원하는 근린상가에 관심이 있다면 용인 만 검색하지 말고 수원, 성남 등 인근 지역 검색과 근린과 상가, 업무용 시설까지 두루 경매 물건을 체크해 보자. 지역적인 구분보다 우량 물건을 중심으로 체크하는 게 좋다. 유찰하지 않은 신건이라도 프린트해서 낙찰 과정과 추이를 살펴봐야 한다.
매각서류를 자주 들여다보면서 눈에 익히는 습관을 기울여야 한다. 돈 되는 물건을 잡기 위해서는 ‘서류 검토’가 기본이다. 경매는 ‘서류로 시작해서 서류로 끝난다’고 할 정도로 절차와 입찰준비 서류를 중시해야 한다. 특히 초보자일수록 기본적인 서류를 꼼꼼히 확인해야 한다. 경매는 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 등기부가 4종 세트이며 공매는 ‘공매재산 명세’를 반드시 열람해야 한다.
발 빠른 현장조사로 급매 등 정보 습득하라
여행을 가는 기분으로 현장조사를 부지런히 하는 습관을 들이는 것이 좋다. 마음에 드는 물건을 골랐다면 직접 현장을 방문해 부동산을 살피고 주변 시세보다 싸게 나온 매물인지 봐야 한다. 경매를 선택하는 가장 큰 이유가 '저렴한 가격'이기 때문에 시세보다 낮은 가격으로 낙찰 받기 위해서는 정확한 현장 확인이 필요하다. 현장 주변 공인중개업소를 통해 시세, 급매 가격, 매도 물량, 매수 분위기 등을 파악해 봐야 한다.
공인중개업소를 자주 찾아가 부동산 자문을 받는 습관을 들이는 것도 좋은 공부법 중 하나다. 중개업소는 부동산 거래가 이루어지는 장소이기 때문에 지역과 개발 정보가 다양하게 오고간다. 경매 뿐 아니라 부동산 투자에서 중개업소의 역할은 성공 거래를 위해 반드시 거쳐야 하는 정보원(情報源)인 셈이다. 중개업소는 한 군데만 다니지 말고 3~4곳 이상 다녀야 객관적인 정보를 얻을 수 있다.
경매 투자를 잘 하려면 다양한 경매 물건을 섭렵하기보다는 투자 분야를 1~2가지로 좁히는 게 유리하다. 아파트‧다세대‧오피스텔 등 부동산 종목은 다양한데 관심 갖는 종목만 집중적으로 연구하고 경험하면 빠르게 경매 공부를 익힐 가능성이 높아진다. 꾸준히 수익을 낼 수 있는 한분야만 집중하면 투자 실패를 줄일 수 있다. 수익형 부동산은 도심 소형아파트, 상가 ‧ 오피스텔 ‧ 숙박시설 ‧ 창고 등 집중해서 노릴만한 부동산은 여러 가지이다.
경매 실패사례를 모으는 습관을 기울이면 타산지석으로 삼기 쉽다. 성공 사례는 주변에 많지만 실패사례는 조용하게 묻히게 마련이다. 권리 상, 물건 상 하자 있는 물건을 낙찰 받아 잔금을 내지 못하는 경우, 세입자의 돈을 물어주고 낙찰, 낙찰 받아도 내 것이 되지 못하는 ‘못 먹는 감’ 물건들의 사례를 모아두면 간접 경험을 할 수 있다. 경매‧공매 투자를 쉽게 생각했다가 자칫 비싼 수업료를 내는 일이 벌어질 수 있다.
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