상가임차인의 권리금을 보호하는 취지의 내용을 담은 개정 상가건물임대차보호법이 2015. 5. 시행된 이후, 권리금 회수방해를 인정한 판결이 최근 선고되어 소개한다.

개정법은 기존임차인이 신규임차인을 소개함에 있어 임대인이 이를 정당한 사유없이 거절하는 행위를 권리금 회수 방해행위로 인정하는데, 방해행위의 유형이 추상적이어서 방해행위인지 여부를 판단함에 있어 어려움이 따를 수 밖에 없었다.



★ 동법 제10조의4(권리금 회수기회 보호 등)
① 임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위
2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위
3. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위
4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위



대표적인 것이 “임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위”라는 동법 제10조의4 제1항 제3호인데, 주변시세가 얼마인지도 판단하기 어렵고, “현저히 고액”이라는 기준도 애매할 수 밖에 없다.

게다가, 거절가능한 “정당한 사유”역시도 실무에서 적용하기에 매우 포괄적이고 추상적인 용어로 규정되어 있다.



★ 동법 제10조의 4 제2항
다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항제4호의 정당한 사유가 있는 것으로 본다.
1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우
2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우
3. 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우
4. 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우



그 때문에 방해행위 여부를 판단함에 있어서도 상당한 심리가 필요할 수 밖에 없을 뿐더러, 방해행위가 인정된다고 하더라도 신규임차인으로부터 받으려고 했던 금액 그 자체를 손해배상액수로 인정하지 않고, 그 금액과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 인정하도록 정하고 있어, 절차상 반드시 감정을 거치는 구조이다 보니, 판결선고에는 상당한 시간이 걸릴 수 밖에 없었다.



★ 동법 제10조의 4 제3항
임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. 이 경우 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다.



게다가, 영업이익과 시설비 등을 종합해야하는 권리금 평가의 특성상 정확한 감정을 위해서는 유사사례에 대한 감정경험이 축적되어져야 할 필요가 있는데, 아직 시행초기이다 보니 비교할 만한 다른 감정사례도 별로 없어서 통상적인 다른 감정절차에 비해서도 더 많은 시간이 걸리고 있다.

이런 유형의 재판을 여러 건 진행하고 있는 필자의 경우에도 법 시행 1년 4개월이 지난 2016. 9. 현재를 기준으로 하더라도 아직 판결선고를 받기 위해서는 최소 6개월 정도가 더 필요한 사건 진행이 대부분이다.

이런 상황에서 권리금 회수방해를 인정한 아래의 판결은 상당히 빨리 선고된 케이스라고 할 수 있다. 전국최초인지는 알 수 없지만, 법 시행 이후 매우 초기의 판결임에는 틀림이 없다. 앞으로 이어지는 다른 사건의 리딩케이스가 될 것으로 전망된다.



★ 대구지방법원 2016. 9. 1.선고 2015가합3796(본소) 건물명도, 2016가합114(반소) 손해배상(기)

1. 기초사실
가. 원고와 선정자는 부부로 별지 1 목록 기재 건물(이하 ‘이 사건 건물’이라 한다)의 공동소유자이고, 피고는 이 사건 건물의 전 소유자인 소외 박00으로부터 이 사건 건물의 1층 중 별지 2 도면 표시 가, 나, 다, 라의 각 점을 차례로 연결한 선내 부분 118.8㎡(이하 ‘이 사건 약국’이라 한다)를 임차하여 약국을 운영하는 사람이다.
나. 이 사건 건물의 소유자이던 소외 박00은 2008. 7. 31. 피고와 이 사건 약국에 관하여 임대차 보증금 100,000,000원, 차임 월 2,500,000원, 임대차기간 2008. 8. 1.부터 2년으로 하는 내용의 임대차계약(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라 한다)을 체결하고 위 건물 부분을 피고에게 인도하였다.
다. 그 후 원고와 선정자는 2014. 9. 30. 소외 박00으로부터 이 사건 건물을 매수하고, 2014. 11. 11. 원고와 선정자의 공동 소유로 소유권이전등기를 마쳤으며, 한편 위 매매계약 당시 계약서에 첨부된 특약사항에는 ‘임대사업자 포괄양도, 양수한다’, ‘임대보증금 및 기존대출금은 잔금에서 공제한다’고 기재되어 있다.
라. 원고는 2015. 7. 2. 피고에게 이 사건 임대차 계약이 2015. 7. 31.자로 종료됨을 이유로 이 사건 약국의 명도를 구하는 내용의 내용증명을 발송하여 그 무렵 도달하였다.
마. 이에 피고는 신규 임차인이 되려는 소외 안00과 사이에 이 사건 약국을 안00이 임차할 수 있도록 피고가 주선하고 권리금을 100,000,000원으로 하는 내용의 권리금계약을 체결하고, 2015. 7. 3. 원고에게 피고의 권리금 회수 기회를 방해하지 말아줄 것을 요구하는 내용의 내용증명을 발송하여 그 무렵 도달하였다.
바. 원고는 2015. 7. 6. 피고에게 내용증명을 보내어 새로운 임차인과 함께 만나서 임대차계약에 관하여 협의할 것을 제안하면서 새로운 임차인의 준비사항으로 ‘권리금계약서 원본, 약사자격증사본, 약사경력증명서, 2014년도 부가가치세 납부증명서, 2015년도 소득세납부증명서, 2014년도 재산세 납부실적, 가족관계증명부, 국세 및 지방세 완납증명서, 새로운 임차인 명의의 예금잔고 증명서 원본, 약국 운영 단기 계획서 및 장기계획서’를 명시하였고, 이에 원고 및 선정자와 피고, 소외 안00은 2015. 7. 18. 이 사건 건물에서 만나 협의를 하였는데, 안00이 기존보다 월 차임을 20% 인상한 보증금 100,000,000원, 월 차임 3,000,000원의 조건으로 계약을 체결할 의사가 있다고 하자 원고 및 선정자는 월세 3,300,000원(부가세 별도)의 조건이 아니면 계약을 할 수 없다고 주장하여 위 협의가 결렬되었다.
사. 원고는 2015. 7. 21. 피고에게 ‘신규 임차인이 되려는 자와의 협의결과 통보’라는 제목 하에 ‘안00은 ① 보증금 및 차임을 지급할 자력이 부족하다고 판단되고(예금잔고증명 미제출, 전적으로 부모의 자금에 의존), ② 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력이 부족하다고 판단됩니다(약국운영 단기계획 및 장기계획서 미제출, 약국개업에 대한 본인의 소견 또는 장래포부, 미래비전 등등에 대한 언급이 전혀 없었음)’ 라는 이유로 안00은 신규임차인으로 부적합함을 통보한다는 내용의 내용증명을 발송하여 그 무렵 도달하였다.
아. 이 사건 건물의 소유자인 원고와 선정자는 이 사건 약국에서 직접 약국을 경영할 예정에 있고, 피고는 2016. 5. 26. 원고로부터 보증금을 지급받고 이 사건 약국을 원고에게 명도하였다.
자. 상가건물 임대차보호법(법률 제13284호, 시행 2015. 5. 13.)의 관련 규정은 아래와 같다.

제10조의4(권리금 회수기회 보호 등)
① 임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다.
1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위
2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위
3. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위
4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위
② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항 제4호의 정당한 사유가 있는 것으로 본다.
1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우
2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우
3. 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우
4. 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우
③ 임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. 이 경우 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다.

부칙 <제13284호, 2015. 5. 13>
제1조(시행일) 이 법은 공포한 날부터 시행한다. 다만, 제4조의 개정규정은 공포 후 6개월이 경과한 날부터 시행한다.
제2조(대항력에 관한 적용례) 제2조제3항의 개정규정 중 제3조 대항력에 관한 규정은 이 법 시행 후 최초로 계약이 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용한다.
제3조(권리금 회수기회 보호 등에 관한 적용례) 제10조의4의 개정규정은 이 법 시행 당시 존속 중인 임대차부터 적용한다.

2. 당사자의 주장
가. 원고의 주장
1) 원고 및 선정자는 이 사건 임대차계약의 당사자가 아니고, 이 사건 임대차계약의 보증금은 상가건물 임대차보호법 시행령이 정하는 보증금을 초과하여 이 사건 임대차계약에는 같은 법이 적용되지 않아 피고가 같은 법 소정의 대항력을 원용할 수도 없으므로, 피고는 임대차계약이 존속 중임을 전제로 같은 법 제10조의4 소정의 권리금 회수 기회 보호 규정의 적용을 주장할 수 없다.
2) 설사 상가건물 임대차보호법의 적용을 받는다고 하더라도 원고가 새로운 임차인이 되려는 안00에게 요구한 차임은 지난 수 년 간 증액이 없었던 차임을 현실화한 것이어서 현저히 고액의 차임을 요구한 것에 해당하지 않으므로 피고의 권리금 회수 기회를 방해하였다고 볼 수 없다.

나. 피고의 주장
1) 원고 및 선정자는 이 사건 건물의 전 소유자이자 임대인인 소외 박00으로부터 이 사건 건물을 매수하면서 임대인의 지위를 포괄적으로 승계하기로 약정하였으므로 이 사건 임대차계약 상 임대인에 해당한다.
2) 개정된 상가건물 임대차보호법의 시행 당시 이 사건 임대차계약은 존속 중이었으므로 피고는 같은 법 제10조의4 소정의 권리금 회수 기회 보호 규정을 원용할 수 있다.
3) 원고는 이 사건 약국에서 직접 약국을 운영하려는 의도에서 새로운 임차인이 되려는 안00에게 고액의 차임을 요구하고 법에서 규정하고 있지 않은 각종 서류의 제출을 요구함으로써 피고의 권리금 회수를 방해하였으므로 손해를 배상할 책임이 있다.

3. 판단
가. 손해배상청구권의 성립 여부
1) 임대차계약의 승계 및 상가건물 임대차보호법의 적용 여부
앞서 본 기초사실과 을 제6호증의 기재 및 변론 전체의 취지를 종합하면 피고와 소외 박00이 2008. 7. 31. 임대차기간을 2년으로 정하여 이 사건 임대차계약을 체결한 이후 계속하여 위 계약을 갱신하여 온 사실, 원고 및 선정자가 소외 박00으로부터 이 사건 건물을 매수하면서 임대인의 지위를 포괄적으로 승계하는 대신에 매매대금에서 임대차보증금을 공제하기로 약정한 사실, 원고가 2015. 7. 2. 피고에게 이 사건 임대차계약이 2015. 7. 31.자로 종료됨을 이유로 이 사건 약국의 명도를 구하는 내용의 내용증명을 발송한 사실이 각 인정되므로, 개정된 상가건물 임대차보호법이 시행된 2015. 5. 13. 당시 이 사건 임대차계약은 원고 및 선정자와 피고 사이에 존속 중이었다고 볼 수 있어 피고는 원고 및 선정자에 대하여 상가건물 임대차보호법 제10조의4 소정의 권리금 회수 기회 보호 규정의 적용을 주장할 수 있다.
2) 임대인에 의한 임차인의 권리금 회수 방해 여부
앞서 본 기초사실 및 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 다음과 같은 사정들, 즉 ① 원고와 선정자는 이 사건 약국에서 직접 약국을 운영할 계획을 갖고 있는 점, ② 원고는 새로운 임차인이 되려는 안00에게 기존의 월 차임보다 40% 넘게 인상된 액수를 계약 조건으로 제시하여 그 인상 폭이 매우 큰 점, ③ 원고는 위 안00에게 약사로서의 자격증명서 내지 국세 또는 지방세의 체납여부와 관련된 서류뿐만 아니라 임차인의 자력 또는 능력과 무관하거나 개인 정보와 밀접한 연관이 있다고 볼 수 있는 가족관계증명서, 예금잔고증명서 원본, 약국운영 단기계획서 및 장기계획서 등의 제출을 요구한 점, ④ 이와 같이 원고와 선정자는 이 사건 약국에서 자신들이 직접 약국을 운영할 의사를 가지고 새로운 임차인이 되려는 안00에게 통상적인 임대차계약의 체결 과정에서 요구되는 것보다 무리한 조건을 제시함으로써 피고가 안00으로부터 권리금을 회수하는 것을 방해한 것으로 보이는 점 등을 고려할 때 원고와 선정자는 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항 제4호 소정의 ‘정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위’를 함으로써 피고가 권리금을 지급받는 것을 방해하고, 그로 인하여 피고에게 손해를 가하였다고 할 것이다.

나. 손해배상의 범위
상가건물 임대차보호법 제10조의4 제3항에 의하면 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다.
앞서 본 기초사실과 감정인 권00의 감정결과 및 변론 전체의 취지에 의하면 안00이 피고에게 지급하기로 한 권리금은 100,000,000원인 사실, 임대차 종료 당시의 권리금 감정금액은 89,870,000원인 사실을 각 인정할 수 있으므로, 그 중 낮은 금액인 89,870,000원이 손해배상액이 된다.

다. 소결론
따라서 원고와 선정자는 공동하여 피고에게 89,870,000원 및 이에 대하여 이 사건 반소장 청구취지 및 청구원인변경신청서 부본의 송달일 다음날임이 기록상 명백한 2016. 6. 28.부터 다 갚는 날까지 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 15%의 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.



반면, 권리금회수방해를 인정하지 않는 판결은 그 이전부터 몇 건 있어왔는 바, 회수방해를 인정한 사례와 달리 권리금 감정절차 등이 필요 없어 상대적으로 신속한 심리가 가능하기 때문이다.



★ 대전지방법원 2016. 4. 20. 선고 2016가합100892(본소) 건물명도, 2016가합100908(반소) 손해배상(기)
☞ 임대인의 인도청구에 대하여 권리금회수방해로 인한 손해배상청구의 반소에 제기된 사안에서, 권리양수도계약에 대한 진실성 자체가 의심스럽다는 이유로 회수방해가 인정되지 못하였음

---먼저 원고가 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항 제4호를 위반하여 정당한 사유 없이 피고가 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하였는지 본다.
살피건대, 을 제1, 2, 7호증의 각 기재에 의하면, 피고와 약사인 문00 사이에 계약체결일을 ‘2015. 8. 21.’, 권리금을 ‘6억 원’으로 하는 이 사건 점포에 관한 ‘상가건물 임대차 권리금계약서’가 작성된 사실, 문00가 2015. 8. 21. 피고에게 3천만 원을 송금한 사실을 각 인정할 수 있기는 하다.
그러나 위 사정만으로는 다음과 같은 이유로 피고가 임대차계약기간 만료일인 2015. 8. 31. 이전에 원고에게 문00를 신규임차인으로 주선하였음을 인정하기는 어렵고, 달리 이를 인정할 만한 증거가 없다.
가) 앞서 본 바와 같이 원고와 피고는 이 사건 임대차계약을 2015. 8. 31.로 종료하되 재계약시에는 새로운 계약을 체결하기로 약정하였고, 원고는 이미 주식회사 00에 이 사건 점포를 2015. 9. 1.부터 10년간 임대하기로 약정을 한 상태였으므로, 피고도 원고가 이 사건 점포를 다른 사람에게 재임대하여 줄 수 없음을 잘 알고 있었을 것으로 보인다.
나) 2015. 7.말까지 원, 피고 사이에는 재임대에 관한 논의만 있었을 뿐 신규임차인에 대한 논의가 없었음은 피고도 자인하고 있다.
다) 피고가 문00로부터 받기로 하였다는 위 권리금 6억 원은 피고가 조정기일에서 원고에게 지급을 요구하였던 권리금의 액수와 동일하고, 피고가 2015. 10. 2. 답변서를 제출할 때까지도 문00나 위 권리금계약에 관하여 아무런 주장을 하지 아니한 점 등에 비추어 위 ‘상가건물 임대차 권리금계약서’는 추후에 허위로 작성된 것이라는 의심이 든다.
라) 피고가 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제5항에 따라 원고에게 문00의 보증금 및 차임을 지급할 자력 등에 관한 정보를 제공하였다고 볼 아무런 자료가 없다.
따라서 원고가 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항 제4호를 위반하여 피고가 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하였다고 할 수 없으므로, 원고에게 같은 조 제3항 소정의 ‘권리금 회수기회 방해로 인한 손해를 배상할 책임’이 있다고 할 수 없다. 피고의 이 부분 항변 및 반소청구는 이유 없다.



권리금 회수방해를 인정한 위 대구지방법원 판결사안의 경우 만약 판결선고 당시까지 임대인에게 인도가 이루어지지 않은 상태였고(실제로는 판결선고 이전에 이미 인도가 이루어진 상태였음), 임차인이 임대인에 대한 손해배상청구를 이유로 인도의무와의 동시이행항변을 했다면 어떻게 판단될 수 있었을지도 의문이다. 법상으로는 양자간의 동시이행관계 여부에 대해 명시하지 않고 있지만, 공평의 견지에서는 물론이고, 인도 이후에는 임대차목적물 내부의 현상변화로 인해 권리금감정이 사실상 곤란할 수 있다는 현실적인 차원에서도 동시이행항변이 인정될 가능성이 적지 않다( 필자가 진행 중인 다른 여러 사건에서도 쟁점이 되고 있다).
** 반면, 위 대전지방법원 재판에서는 임차인으로부터 동시이행항변이 제기되기는 했지만 권리금 회수 방해행위 자체가 인정되지 못하는 바람에 인도청구와 동시이행관계에 있는지 여부에 대해서 판단받지 못하였다.

아무튼 앞으로 많은 판결선고가 예상되는 바, 추상적이고 포괄적인 현행 법규정을 보완하는 판결의 축적으로 보다 구체적이고 명확한 상가 권리금 실무기준이 조속히 정립되었으면 하는 바람이다. -이상-


※ 칼럼에서 인용된 판결의 전문은 최광석 변호사의 홈페이지인 www.lawtis.com 에서 참고하세요.


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